Neuried

Marktüberblick: Preise auf Münchner Niveau

Neuried ist eine 9,62 km² große Gemeinde im Landkreis München mit rund 9.038 Einwohnern. Die Gemeinde liegt im Münchner Umland und weist mit 940 Einwohnern pro Quadratkilometer eine hohe Bevölkerungsdichte auf. Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Platz in der Gesamtwertung sowie in den Indizes wirtschaftliche Stärke, Arbeitsmarkt und Wettbewerb und Innovation. Die Lage im Landkreis München, der in mehreren Standortindizes an der Spitze liegt, geht einher mit den hohen Immobilienpreisen.

Die Angebotsmiete beträgt 21,24 Euro pro Quadratmeter und liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der bundesweite Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro pro Quadratmeter liegt Neuried weit vorn. Der Angebotskaufpreis von 7.169 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro um das Fast-Dreifache und den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro um das Doppelte.

Preis- und Mietentwicklung: Steigende Miete, korrigierter Kaufpreis

Die Angebotsmiete in Neuried zeigt über den Zeitraum 2018 bis 2026 eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 3,62 Prozent. Der Verlauf ist dabei nicht linear: Nach einem Rückgang von 16,01 Euro (2018) auf 15,55 Euro (2019) folgte ein Anstieg auf 18,40 Euro (2020), gefolgt von einem weiteren Rückgang auf 16,88 Euro (2021). Ab 2022 setzte ein deutlicher Aufwärtstrend ein, der die Miete 2024 mit 22,16 Euro ihren höchsten Wert im Zeitraum erreichen ließ. 2025 folgte eine Korrektur auf 20,65 Euro, 2026 liegt der Wert bei 21,28 Euro.

Der Angebotskaufpreis verläuft anders. Mit einem CAGR von minus 0,22 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt er keine nennenswerte langfristige Steigerung. Der Preis stieg von 7.284 Euro (2018) auf 8.404 Euro (2021), fiel dann aber kontinuierlich auf 6.843 Euro (2024), bevor er 2025 wieder auf 7.658 Euro anstieg und 2026 bei 7.154 Euro liegt. Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis zeigt: Während die Mieten über den gesamten Zeitraum gestiegen sind, hat der Kaufpreis nach dem Anstieg bis 2021 eine Korrektur erfahren und schwankt seither auf einem ähnlichen Niveau wie vor der Pandemie.

Regionale Einordnung: Höchste Miete im Umland, Kaufpreis im Mittelfeld

Der Kaufpreisfaktor von 28,12 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Bundesdurchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 28,12-Fache der jährlichen Bruttomiete beträgt. Die Bruttomietrendite von 3,56 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Bundesland belegt Neuried damit den 37. Perzentilrang — die Mieteinnahmen decken einen geringeren Anteil des Kaufpreises ab als in den meisten anderen bayerischen Orten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Planegg (3,4 km Entfernung) weist mit 19,54 Euro eine niedrigere Angebotsmiete und 6.870 Euro einen niedrigeren Kaufpreis auf, bei einer Trendite von 3,41 Prozent. Gräfelfing (3,8 km) liegt mit 19,69 Euro Miete und 8.200 Euro Kaufpreis in einer ähnlichen Preisklasse, bietet aber mit 2,88 Prozent eine deutlich niedrigere Rendite. Pullach i.Isartal (5,8 km) zeigt mit 9.110 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarn und mit 2,72 Prozent die niedrigste Rendite. Germering (8,6 km) fällt mit 5.927 Euro Kaufpreis und 3,82 Prozent Rendite aus dem Muster des engeren Umlands heraus.

Neuried liegt mit seiner Angebotsmiete von 21,24 Euro über allen aufgeführten Nachbarorten. Der Kaufpreis von 7.169 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn — niedriger als in Gräfelfing, Pullach und Grünwald, aber höher als in Planegg, Krailling, Gauting, Baierbrunn und Germering.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und Landkreis-Attraktivität

Die Bevölkerung von Neuried wuchs zwischen 2015 und 2024 um 5,5 Prozent von 8.565 auf 9.038 Einwohner. Der Anstieg war bis 2021 eher moderat und schwankte zwischen 8.578 und 8.659 Einwohnern. Ab 2022 setzte ein deutlicher Zuzug ein: Innerhalb eines Jahres wuchs die Bevölkerung um 389 Personen (von 8.578 auf 8.967), was einem Anstieg von 4,5 Prozent entspricht. 2023 folgte ein weiterer Zuwachs um 71 Personen auf 9.038, 2024 blieb die Zahl stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 12,2 Prozent und ist damit höher als der Wert von 8,7 Prozent im Jahr 2019. Der Anstieg während der Pandemie (2020: 13,2 Prozent, 2021: 14,4 Prozent) spiegelte die bundesweiten Entwicklungen wider. Der Wert von 12,2 Prozent im Jahr 2023 liegt jedoch immer noch über dem Vorpandemieniveau von 2019.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Landkreis München, der im Prognos-Zukunftsatlas in den Kernindizes an der Spitze liegt, ist ein wesentlicher Standortfaktor für die Gemeinde.