Grünwald
Grünwald (PLZ 82031) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 11.442 Einwohner auf 7,6 km², das entspricht 1.500 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 21,95 € pro m², der Kaufpreis bei 8.426 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,13 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,0 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Grünwald über dem Renditeniveau von 16 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 16,57 € auf 19,77 € pro m², im Mittel 2,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Pullach i.Isartal, Baierbrunn und Straßlach-Dingharting an.
Immobilienpreise in Grünwald im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Grünwald
Grünwald im Landkreis München ist eine der teuersten Gemeinden im Münchner Umland mit Angebotsmieten von 21,95 €/m² und Kaufpreisen von 8.426 €/m². Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas Platz 1. Die Gemeinde profitiert von der S-Bahn-Anbindung (Isartalbahn) und einer stabilen Bevölkerungsentwicklung.
Marktüberblick
Grünwald (PLZ 82031) ist eine 7,63 km² große Gemeinde im südlichen Umland der Landeshauptstadt München im oberbayerischen Landkreis München. Mit rund 11.442 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 1.500 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt an der Isartalbahn und ist über die S-Bahn-Linien S7 und S20 direkt an das Münchner Stadtzentrum angebunden. Grünwald gehört zu den exklusivsten Gemeinden im Münchner Süden und weist ein prägendes Villenviertel auf.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 8.426 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 21,95 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,99. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Grünwald hat sich von 16,57 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 21,45 Euro im Jahr 2024 entwickelt. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 2,23 Prozent. Im Jahr 2025 wurde mit 23,21 Euro ein vorläufiger Höchstwert erreicht, bevor die Werte 2026 auf 19,77 Euro zurückgingen.
Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung weniger dynamisch. Von 7.935 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Preis auf 9.884 Euro (2021), fiel dann auf 8.720 Euro (2022) und pendelte sich bis 2024 bei 8.735 Euro ein. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 0,33 Prozent. 2025 und 2026 zeigen mit 8.451 bzw. 8.147 Euro einen leichten Abwärtstrend.
Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Grünwald liegt im oberen Preissegment des Münchner Immobilienmarkts. Der Kreis München weist im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 19,41 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 7.173 Euro pro Quadratmeter aus. Grünwald übertrifft diese Kreiswerte bei der Miete um rund 13 Prozent und beim Kaufpreis um rund 17 Prozent.
Im bundesweiten Vergleich ist der Unterschied noch deutlicher. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 2.409 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis. Grünwald liegt damit mehr als doppelt über dem bundesweiten Mietdurchschnitt und mehr als dreimal über dem bundesweiten Kaufpreisdurchschnitt.
Auf Landesebene liegt Grünwald im unteren 16 Prozent der Bruttomietrendite (Perzentilrang 15,95 von 2.056 Orten in Bayern). Die niedrige Rendite ist typisch für den teuren Münchner Ballungsraum, wo die Kaufpreise die Mieteinnahmen deutlich übersteigen.
Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis bis 7,6 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Pullach (2 km Entfernung) weist mit 9.110 Euro pro Quadratmeter einen höheren Kaufpreis auf, während Baierbrunn (3,5 km) mit 6.657 Euro deutlich unter Grünwald liegt. Bei der Miete liegt Grünwald mit 21,95 Euro pro Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbargemeinden.
Standortfaktoren
Der Landkreis München belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 1 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders herausragend sind die Ränge 1 in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Stärke. Auch in den Teilindizes Demografie (Rang 181) und Wohlstand sowie Soziale Lage (Rang 2) positioniert sich der Kreis an der Spitze. Die Dynamik liegt mit Rang 58 im oberen Mittelfeld. Diese Bewertung gilt für den Landkreis als Ganzes und nicht für die einzelne Gemeinde.
Die Bevölkerungsentwicklung in Grünwald war seit 2015 relativ stabil. Von 11.342 Einwohnern im Jahr 2015 auf 11.442 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von 0,88 Prozent.
Grünwald verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Anbindung an die Münchner Forschungs- und Bildungslandschaft erfolgt über die S-Bahn-Verbindung (S7 und S20) entlang der Isartalbahn, die seit 1972 im S-Bahn-Netz der Münchner Verkehrsgesellschaft integriert ist.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Grünwald entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Grünwald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 16,57 €/m² |
| 2019 | 17,12 €/m² |
| 2020 | 18,11 €/m² |
| 2021 | 19,41 €/m² |
| 2022 | 19,03 €/m² |
| 2023 | 20,53 €/m² |
| 2024 | 21,45 €/m² |
| 2025 | 23,21 €/m² |
| 2026 | 19,77 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Grünwald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7.935 €/m² |
| 2019 | 8.491 €/m² |
| 2020 | 8.442 €/m² |
| 2021 | 9.884 €/m² |
| 2022 | 8.720 €/m² |
| 2023 | 9.376 €/m² |
| 2024 | 8.735 €/m² |
| 2025 | 8.451 €/m² |
| 2026 | 8.147 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Grünwald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,51 % |
| 2019 | 2,42 % |
| 2020 | 2,57 % |
| 2021 | 2,36 % |
| 2022 | 2,62 % |
| 2023 | 2,63 % |
| 2024 | 2,95 % |
| 2025 | 3,30 % |
| 2026 | 2,91 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Grünwald
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 11.342 Einwohner |
| 2016 | 11.122 Einwohner |
| 2017 | 11.127 Einwohner |
| 2018 | 11.139 Einwohner |
| 2019 | 11.270 Einwohner |
| 2020 | 11.303 Einwohner |
| 2021 | 11.287 Einwohner |
| 2022 | 11.382 Einwohner |
| 2023 | 11.442 Einwohner |
| 2024 | 11.442 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Grünwald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,02 % |
| 2016 | 1,02 % |
| 2017 | 0,96 % |
| 2018 | 1,82 % |
| 2019 | 1,43 % |
| 2020 | 2,17 % |
| 2021 | 2,05 % |
| 2022 | 1,69 % |
| 2023 | 1,81 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Grünwald liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Grünwald im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Grünwald ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Grünwald ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Grünwald
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Grünwald | 21,95 €/m² |
| Neuried | 21,24 €/m² |
| Unterhaching | 20,65 €/m² |
| Pullach i.Isartal | 20,63 €/m² |
| Oberhaching | 20,02 €/m² |
| Planegg | 19,54 €/m² |
| Taufkirchen | 19,06 €/m² |
| Baierbrunn | 16,82 €/m² |
| Schäftlarn | 16,45 €/m² |
| Straßlach-Dingharting | 15,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Grünwald ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Grünwald
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Unterhaching | 3,69 % |
| Taufkirchen | 3,58 % |
| Neuried | 3,56 % |
| Planegg | 3,41 % |
| Grünwald | 3,13 % |
| Baierbrunn | 3,03 % |
| Schäftlarn | 2,86 % |
| Oberhaching | 2,84 % |
| Pullach i.Isartal | 2,72 % |
| Straßlach-Dingharting | 2,30 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Pullach i.Isartal | 2,0 km | 82049 | 20,63 € | 9.110 € | 2,72 % |
| Baierbrunn | 3,5 km | 82065 | 16,82 € | 6.657 € | 3,03 % |
| Straßlach-Dingharting | 3,9 km | 82064 | 15,81 € | 8.236 € | 2,30 % |
| Oberhaching | 5,2 km | 82035 | 20,02 € | 8.468 € | 2,84 % |
| Neuried | 7,3 km | 82061 | 21,24 € | 7.169 € | 3,56 % |
| Schäftlarn | 7,3 km | 82069 | 16,45 € | 6.910 € | 2,86 % |
| Taufkirchen | 7,4 km | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Unterhaching | 7,6 km | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Planegg | 10,4 km | 82152 | 19,54 € | 6.870 € | 3,41 % |
Wo liegt Grünwald?
Lage
Grünwald auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Grünwald
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 21,95 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 8.426 € |
| Bruttomietrendite | 3,13 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,0 |
| Einwohner | 11.442 |
| Einwohner je km² | 1.500 |
| Fläche (km²) | 7,6 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,0396, 11,5227 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Grünwald
Was kostet eine Wohnung in Grünwald?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei rund 21,95 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 8.426 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum Kreis München (19,41 €/m² Miete, 7.173 €/m² Kaufpreis) liegt Grünwald deutlich darüber.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Grünwald entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 16,57 €/m² (2018) auf 23,21 €/m² (2025), bevor sie 2026 auf 19,77 €/m² fielen. Der Kaufpreis kletterte von 7.935 €/m² (2018) auf 9.884 €/m² (2021), bevor er 2026 bei 8.147 €/m² lag. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate beträgt bei der Miete 2,23 %, beim Kaufpreis nur 0,33 % über den gesamten Zeitraum.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Grünwald?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,13 %, der Kaufpreisfaktor bei 31,99. Die Rendite liegt damit unter dem Kreis-Durchschnitt von 3,27 % und deutlich unter dem Bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Perzentilrang von 16 im Bundesland bedeutet, dass rund 84 % der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Grünwald hat also eines der niedrigsten Renditeniveaus in Bayern, was ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.
Wie teuer ist Grünwald im Vergleich zum Münchner Umland?
Grünwald liegt mit 21,95 €/m² Angebotsmiete und 8.426 €/m² Kaufpreis deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 19,41 €/m² bzw. 7.173 €/m². Im Umland variieren die Werte: Pullach i.Isartal liegt mit 9.110 €/m² sogar noch höher beim Kaufpreis, während Baierbrunn mit 6.657 €/m² günstiger ist. Im bundesweiten Vergleich ist Grünwald mit einem Kaufpreis von 8.426 €/m² extrem teuer — der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 €/m².
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Grünwald?
Grünwald hat aktuell 11.442 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 7,63 km², was einer Bevölkerungsdichte von rund 1.500 Einwohnern pro km² entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (11.342 Einwohner) ist die Bevölkerung um 0,88 % gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,20 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und Grünwald als wohlhabende Gemeinde ausweist.
Woher stammen die Daten zu Grünwald?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Grünwald sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Grünwald führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |