Schäftlarn

Lage und Struktur

Schäftlarn ist eine 16,72 Quadratkilometer große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München. Mit knapp 6.000 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 357 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde gliedert sich in fünf Gemeindeteile: Ebenhausen, Hohenschäftlarn (Hauptort), Kloster Schäftlarn, Neufahrn und Zell. Die Gemeinde liegt an der Isar und ist über die S7 (Isartalbahn) mit den Bahnhöfen Ebenhausen-Schäftlarn und Hohenschäftlarn direkt an das Münchner S-Bahn-Netz angebunden. Die Autobahn 95 (München–Garmisch) ist in unmittelbarer Nähe erreichbar.

Immobilienpreise und Mietrendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.910 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 16,45 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,86 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 35,02. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreis von 6.910 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises München (7.173 Euro), aber mehr als doppelt so hoch wie der Bayerische Durchschnitt (3.246 Euro) und knapp unter dem Dreifachen des deutschen Durchschnitts (2.409 Euro). Die Angebotsmiete von 16,45 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (19,41 Euro), aber deutlich über dem Bayerischen (10,11 Euro) und deutschen (8,92 Euro) Durchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 35,02 liegt über dem Kreisdurchschnitt (31,01), dem Bayerischen (26,10) und dem deutschen Wert. Das bedeutet: Relativ zum Kaufpreis sind die Mieten in Schäftlarn niedriger als im Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 2,86 Prozent liegt entsprechend unter dem Kreisdurchschnitt (3,27 Prozent), dem Bayerischen (4,13 Prozent) und dem deutschen (5,10 Prozent) Wert. Ein Kaufpreisfaktor von über 35 und eine Rendite von unter drei Prozent kennzeichnen einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Die aktuellen Werte aus den Inseraten weichen von den Jahresdurchschnittswerten der Zeitreihe für 2026 ab: Der Kaufpreis in der Zeitreihe liegt bei 6.282 Euro, die Miete bei 14,58 Euro. Die aktuellen Inserate liegen damit etwa 10 Prozent über den Jahresdurchschnittswerten des Vorjahres.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete schwankte in den letzten Jahren stark: Von 15,28 Euro im Jahr 2018 fiel sie 2019 auf 13,60 Euro, stieg 2021 auf 18,16 Euro und bewegte sich danach zwischen 13,97 und 16,44 Euro. Der Jahresdurchschnitt 2026 liegt bei 14,58 Euro. Der CAGR von -0,58 Prozent über die gesamte Reihe zeigt einen leichten Abwärtstrend, der jedoch von den starken jährlichen Schwankungen überlagert wird.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich ähnlich schwankend: Von 4.955 Euro im Jahr 2018 stieg er 2019 auf 6.954 Euro, fiel 2020 auf 5.219 Euro, stieg 2021 auf 7.143 Euro und erreichte 2024 mit 8.146 Euro den höchsten Wert der Reihe, bevor er 2025 auf 6.652 und 2026 auf 6.282 Euro sank. Der CAGR von 3,01 Prozent über die gesamte Reihe zeigt einen leichten Aufwärtstrend, der von den starken jährlichen Schwankungen überlagert wird.

Die jährlichen Schwankungen von mehreren hundert Euro beim Kaufpreis und von bis zu 4,50 Euro bei der Miete sind im Vergleich zu den absoluten Werten beträchtlich. Sie können auf eine geringe Transaktionszahl, veränderte Angebotszusammensetzungen oder saisonale Effekte zurückzuführen sein.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu neun Kilometern liegt Schäftlarn beim Kaufpreis (6.910 Euro) im unteren bis mittleren Bereich. Nur Egling (6.190 Euro) und Baierbrunn (6.657 Euro) liegen darunter, Icking (6.926 Euro) liegt knapp darüber. Bei der Miete (16,45 Euro) liegt Schäftlarn ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich: höher als Icking (15,00 Euro), Straßlach-Dingharting (15,81 Euro) und Egling (13,41 Euro), aber deutlich niedriger als Grünwald (21,95 Euro), Pullach (20,63 Euro), Berg (18,25 Euro) und Starnberg (18,65 Euro).

Die Bruttomietrendite von 2,86 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarn: höher als Icking (2,60 Prozent), Straßlach (2,30 Prozent), Berg (2,33 Prozent) und Egling (2,60 Prozent), aber niedriger als Baierbrunn (3,03 Prozent) und Grünwald (3,13 Prozent). Starnberg liegt mit 2,90 Prozent knapp darüber.

Schäftlarn folgt damit dem allgemeinen Muster des Münchner Umlands: hohe Kaufpreise bei verhältnismäßig niedrigen Mieten und entsprechend niedrigen Renditen. Die Abweichungen zu den Nachbarn sind moderat.

Standortfaktoren

Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 1 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders herausragend sind die Plätze 1 in den Kategorien Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Stärke. In der Kategorie Dynamik liegt der Kreis auf Rang 58, in der Demografie auf Rang 181. Diese Werte gelten für den Landkreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Schäftlarn.

Die Bevölkerung Schäftlarns wuchs zwischen 2015 und 2024 von 5.643 auf 5.975 Einwohner, was einem Zuwachs von knapp sechs Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2018 betrug der Zuwachs sogar 20,7 Prozent (von 4.848 auf 5.853 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 69 Promille (6,9 Prozent) und war damit von 51 Promille im Jahr 2015 gestiegen.

Schäftlarn verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Gemeinde ist über die S7 (Isartalbahn) an das Münchner S-Bahn-Netz angebunden.