Wolfratshausen, St
Wolfratshausen (PLZ 82515) liegt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Bayern. Der Ort zählt 19.499 Einwohner auf 9,1 km², das entspricht 2.136 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,67 € pro m², der Kaufpreis bei 5.079 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,94 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,4 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Wolfratshausen über dem Renditeniveau von 55 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,73 € auf 19,16 € pro m², im Mittel 6,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 192, Stärkerang 130). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Münsing, Icking und Eurasburg an.
Immobilienpreise in Wolfratshausen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Wolfratshausen
Wolfratshausen ist eine Stadt im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit rund 19.500 Einwohnern. Die Angebotsmiete liegt bei 16,67 €/m², der Angebotskaufpreis bei 5.079 €/m². Die Stadt liegt deutlich über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt bei Miete und Kaufpreis, aber unter dem Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis. Die Bevölkerung wächst seit 2015 um 6,9 %. Im Prognos-Zukunftsatlas belegt der Landkreis Rang 133 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
Wolfratshausen ist eine Stadt im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit rund 19.500 Einwohnern auf einer Fläche von 9,13 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.136 Einwohner pro km², was deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die Stadt liegt im Loisach- und Isartal, etwa 30 Kilometer südlich von München, und bildet mit der Nachbarstadt Geretsried einen gemeinsamen Wirtschaftsraum mit rund 46.000 Einwohnern und ein gemeinsames Mittelzentrum in der Planungsregion Oberland.
Preisentwicklung
Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen eine Angebotsmiete von 16,67 €/m² und einen Angebotskaufpreis von 5.079 €/m². Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,4, die Bruttomietrendite bei 3,94 %. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Die Mietpreise zeigten von 2018 bis 2025 eine deutliche Entwicklung: Von 11,73 €/m² (2018) stiegen sie auf 15,60 €/m² (2019), fielen dann auf 13,39 €/m² (2021) und erholten sich bis 2025 auf 16,64 €/m². Für 2026 wird ein weiterer Anstieg auf 19,16 €/m² prognostiziert. Die CAGR der Miete liegt bei 6,33 %.
Beim Kaufpreis entwickelte sich ein ähnliches Bild: Von 4.896 €/m² (2018) stieg der Preis auf einen Peak von 6.103 €/m² (2021), fiel dann auf 4.986 €/m² (2023) und erholte sich bis 2026 auf 5.566 €/m². Die CAGR des Kaufpreises beträgt 1,62 %.
Regionale Einordnung
Wolfratshausen liegt bei der Angebotsmiete (16,67 €/m²) deutlich über dem Bayerndurchschnitt (10,11 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis (5.079 €/m²) liegt ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²), aber unter dem Kreisdurchschnitt (5.710 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 25,4 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (33,66) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10).
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Münsing (4 km) hat mit 8.387 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis, während Geretsried (7,8 km) mit 5.307 €/m² ähnlich liegt. Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt im oberen Drittel der bayerischen Vergleichswerte (Perzentilrang 55,3 %).
Die Einwohnerzahl wuchs von 18.237 (2015) auf 19.499 (2024), was einem Anstieg von 6,9 % entspricht. 2021 gab es einen leichten Rückgang auf 18.984, seitdem steigt die Zahl wieder. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag bei 255 (2023) nach einem Anstieg auf 337 (2020).
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt), Rang 5 im Wohlstand und soziale Lage, Rang 131 im Arbeitsmarkt, Rang 192 in der Dynamik. Dieser Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.
Wolfratshausen hat keine Hochschulen am Ort. Die Stadt liegt an der S-Bahn-Linie, die seit 1972 bis in die Stadt verkehrt. Die Isartalbahn nahm 1891 den Betrieb auf. Die Lage im Loisach- und Isartal sowie die Nähe zu München machen Wolfratshausen zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Wolfratshausen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Wolfratshausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,73 €/m² |
| 2019 | 15,60 €/m² |
| 2020 | 13,82 €/m² |
| 2021 | 13,39 €/m² |
| 2022 | 16,16 €/m² |
| 2023 | 14,92 €/m² |
| 2024 | 15,40 €/m² |
| 2025 | 16,64 €/m² |
| 2026 | 19,16 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Wolfratshausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.896 €/m² |
| 2019 | 4.950 €/m² |
| 2020 | 5.531 €/m² |
| 2021 | 6.103 €/m² |
| 2022 | 6.035 €/m² |
| 2023 | 4.986 €/m² |
| 2024 | 5.098 €/m² |
| 2025 | 5.548 €/m² |
| 2026 | 5.566 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Wolfratshausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,87 % |
| 2019 | 3,78 % |
| 2020 | 3,00 % |
| 2021 | 2,63 % |
| 2022 | 3,21 % |
| 2023 | 3,59 % |
| 2024 | 3,63 % |
| 2025 | 3,60 % |
| 2026 | 4,13 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Wolfratshausen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 18.237 Einwohner |
| 2016 | 18.491 Einwohner |
| 2017 | 18.666 Einwohner |
| 2018 | 18.836 Einwohner |
| 2019 | 19.033 Einwohner |
| 2020 | 19.091 Einwohner |
| 2021 | 18.984 Einwohner |
| 2022 | 19.335 Einwohner |
| 2023 | 19.499 Einwohner |
| 2024 | 19.499 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Wolfratshausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,24 % |
| 2016 | 2,02 % |
| 2017 | 1,97 % |
| 2018 | 2,12 % |
| 2019 | 2,08 % |
| 2020 | 2,92 % |
| 2021 | 2,80 % |
| 2022 | 2,10 % |
| 2023 | 2,19 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 133 Rang |
| Dynamik | 192 Rang |
| Stärke | 130 Rang |
| Demografie | 199 Rang |
| Arbeitsmarkt | 131 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 289 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 5,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Wolfratshausen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Wolfratshausen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Wolfratshausen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Wolfratshausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Wolfratshausen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Berg | 18,25 €/m² |
| Tutzing | 17,75 €/m² |
| Feldafing | 16,92 €/m² |
| Wolfratshausen | 16,67 €/m² |
| Schäftlarn | 16,45 €/m² |
| Geretsried | 15,94 €/m² |
| Eurasburg | 15,35 €/m² |
| Münsing | 15,32 €/m² |
| Icking | 15,00 €/m² |
| Egling | 13,41 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Wolfratshausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Wolfratshausen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wolfratshausen | 3,94 % |
| Geretsried | 3,60 % |
| Eurasburg | 3,16 % |
| Schäftlarn | 2,86 % |
| Tutzing | 2,65 % |
| Icking | 2,60 % |
| Egling | 2,60 % |
| Berg | 2,33 % |
| Feldafing | 2,22 % |
| Münsing | 2,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Münsing | 4,0 km | 82541 | 15,32 € | 8.387 € | 2,19 % |
| Icking | 5,1 km | 82057 | 15,00 € | 6.926 € | 2,60 % |
| Eurasburg | 6,4 km | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Egling | 6,6 km | 82544 | 13,41 € | 6.190 € | 2,60 % |
| Berg | 7,7 km | 82335 | 18,25 € | 9.397 € | 2,33 % |
| Geretsried, St | 7,8 km | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Schäftlarn | 9,0 km | 82069 | 16,45 € | 6.910 € | 2,86 % |
| Feldafing | 10,2 km | 82340 | 16,92 € | 9.131 € | 2,22 % |
| Tutzing | 10,6 km | 82327 | 17,75 € | 8.025 € | 2,65 % |
Wo liegt Wolfratshausen?
Lage
Wolfratshausen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Wolfratshausen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,67 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.079 € |
| Bruttomietrendite | 3,94 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,4 |
| Einwohner | 19.499 |
| Einwohner je km² | 2.136 |
| Fläche (km²) | 9,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #133 |
| Prognos Dynamikrang | #192 |
| Prognos Stärkerang | #130 |
| Koordinaten | 47,9127, 11,4208 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Wolfratshausen
Was kostet eine Wohnung in Wolfratshausen?
Die Angebotsmiete liegt bei 16,67 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.079 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis), was die Lage am Rand der Münchner Region widerspiegelt. Im Vergleich zum Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt der Kaufpreis in Wolfratshausen jedoch unter dem Durchschnitt von 5.710 Euro/m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Wolfratshausen entwickelt?
Seit 2018 sind die Angebotsmieten um durchschnittlich 6,33 Prozent pro Jahr gestiegen, von 11,73 auf 16,67 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise entwickelten sich mit einem jährlichen Zuwachs von 1,62 Prozent deutlich ruhiger, von 4.896 auf 5.079 Euro pro Quadratmeter. Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Wolfratshausen?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,94 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,4. Die Rendite liegt damit über dem Landkreisdurchschnitt von 3,03 Prozent und unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 55,3 im Bundesland liegt Wolfratshausen im oberen Mittelfeld – rund 55 Prozent der bayerischen Orte weisen eine niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 25,4 ist niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10, was auf ein günstigeres Preis-Miete-Verhältnis hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Wolfratshausen?
Die Einwohnerzahl ist von 18.237 im Jahr 2015 auf 19.499 im Jahr 2024 um rund 6,9 Prozent gestiegen. Mit einer Bevölkerungsdichte von 2.136 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Wolfratshausen eine dicht besiedelte Stadt auf nur 9,13 Quadratkilometer Fläche.
Wie schneidet Wolfratshausen im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im direkten Umkreis zeigen sich große Unterschiede: Die Angebotsmieten liegen zwischen 13,41 Euro/m² in Egling und 18,25 Euro/m² in Berg. Beim Kaufpreis ist die Spanne noch größer – von 5.307 Euro/m² in Geretsried bis 9.397 Euro/m² in Berg. Wolfratshausen liegt mit 16,67 Euro/m² Miete und 5.079 Euro/m² Kaufpreis im mittleren bis oberen Bereich des Umlands.
Woher stammen die Daten zu Wolfratshausen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Wolfratshausen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Wolfratshausen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Geretsried, St | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Wackersberg | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Kochel a.See | 82431 | 14,13 € | 4.884 € | 3,47 % |
| Bad Heilbrunn | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Königsdorf | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
| Eurasburg | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Reichersbeuern | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Dietramszell | 83623 | 13,27 € | 5.090 € | 3,13 % |