Kochel a.See
Kochel a.See (PLZ 82431) liegt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Bayern. Der Ort zählt 4.145 Einwohner auf 80,1 km², das entspricht 52 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,13 € pro m², der Kaufpreis bei 4.884 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,47 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,8 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kochel a.See über dem Renditeniveau von 32 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,68 € auf 12,91 € pro m², im Mittel 2,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 192, Stärkerang 130). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Schlehdorf, Großweil und Benediktbeuern an.
Immobilienpreise in Kochel a.See im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Kochel a.See
Immobilienmarktbericht für Kochel a.See: Der Ort im oberbayerischen Alpenvorland weist Angebotsmieten von 14,13 €/m² und Kaufpreise von 4.884 €/m² auf, deutlich über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,47 % liegt unter dem Landesmittel. Der Kaufpreis hat sich seit 2018 fast verdoppelt, zeigte dabei aber hohe Volatilität. Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt Kochel bei Miete und Kaufpreis unter dem Kreis-Durchschnitt, überwiegt aber bei der Rendite. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Kreis auf Gesamtrang 133, mit dem Teilindex Wohlstand/Soziale Lage auf Platz 5.
Marktüberblick: Alpenlage treibt Preise, Rendite bleibt unter dem Landesdurchschnitt
Kochel a.See liegt im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, rund 60 Kilometer südlich von München. Die Gemeinde mit 4.145 Einwohnern auf 80,11 km² ist staatlich anerkannter Luftkurort und umfasst rund 70 Prozent der Fläche des Kochelsees sowie den gesamten Walchensee. Diese Lage im Alpenvorland prägt den Immobilienmarkt: Die Angebotsmiete liegt bei 14,13 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.884 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 €/m², Kaufpreis 3.246 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 3,47 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent sowie dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,81 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber unter dem des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen (33,66).
Preisentwicklung: Volatiler Anstieg, Kaufpreis hat sich seit 2018 fast verdoppelt
Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Preisdynamik mit einem markanten Anstieg in den Jahren 2019 bis 2021. Die Angebotsmiete stieg von 10,68 Euro/m² (2018) auf 14,15 Euro/m² (2020) und pendelte sich danach zwischen 13,66 und 14,93 Euro/m² ein. Der Kaufpreis entwickelte sich noch volatiler: Von 3.211 Euro/m² (2018) kletterte er auf 4.333 Euro/m² (2019), 4.444 Euro/m² (2020) und erreichte 2021 mit 8.958 Euro/m² einen extremen Spitzenwert, bevor er 2022 auf 6.452 Euro/m² und 2023 auf 4.324 Euro/m² zurückging. In den Folgejahren erholte er sich wieder auf 4.578 Euro/m² (2024), 5.046 Euro/m² (2025) und 5.831 Euro/m² (2026). Die Volatilität des Kaufpreises, insbesondere der fast verdoppelte Wert zwischen 2020 und 2021, deutet auf einen stark nachfragegetriebenen Markt mit anfälligen Preisen hin. Die langfristige Entwicklung ist positiv: Der Kaufpreis lag 2026 mit 5.831 Euro/m² um 81,6 Prozent über dem Wert von 2018.
Regionale Einordnung: Unter dem Kreis-Durchschnitt, aber über den Nachbarn
Im Vergleich zum Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen schneidet Kochel a.See unterschiedlich ab: Bei der Angebotsmiete liegt der Ort mit 14,13 €/m² knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 14,19 €/m², beim Kaufpreis mit 4.884 €/m² jedoch deutlich darunter (Kreis: 5.710 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,47 Prozent liegt über dem Kreis-Mittel von 3,03 Prozent. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Schlehdorf (4 km) hat mit 11,98 €/m² eine niedrigere Miete und einen ähnlichen Kaufpreis von 4.829 €/m². Großweil (5,2 km) weist mit 5.672 €/m² einen höheren Kaufpreis bei niedrigerer Miete (11,78 €/m²) auf. Benediktbeuern (6,4 km) teilt mit Kochel die gleiche Angebotsmiete von 14,13 €/m², hat aber einen höheren Kaufpreis von 5.660 €/m². Bichl (7,6 km) liegt mit 6.097 €/m² am höchsten im Kaufpreis der näheren Nachbarschaft. Sindelsdorf (7,8 km) fällt als Ausreißer auf: Mit nur 2.187 €/m² Kaufpreis und 6,84 Prozent Rendite ist der Markt dort strukturell anders gelagert. Penzberg (10,3 km) weist mit 15,40 €/m² die höchste Miete und 5.461 €/m² einen überdurchschnittlichen Kaufpreis auf.
Standortfaktoren: Wohlstand und Arbeitsmarkt stark, Demografie schwach
Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 5 – ein Wert, der die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Schwächer positioniert ist der Kreis beim Teilindex Demografie (Rang 199) und beim Teilindex Dynamik (Rang 192), was auf alternde Strukturen und geringere Wachstumsimpulse hindeutet. Die Bevölkerung von Kochel a.See wuchs zwischen 2015 und 2024 von 4.053 auf 4.145 Einwohner, was einer Zunahme von 2,27 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 52 Einwohner pro km², was für eine ländliche Gemeinde im Alpenvorland typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,3 Prozent (63 Promille), was unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt liegt und auf einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt schließen lässt. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die S-Bahn-Anbindung über die Linie S7 nach München-Pasing bietet eine Verbindung zum Münchner Ballungsraum.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kochel a.See entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kochel a.See
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,68 €/m² |
| 2019 | 10,75 €/m² |
| 2020 | 14,15 €/m² |
| 2021 | 13,86 €/m² |
| 2022 | 14,93 €/m² |
| 2023 | 14,32 €/m² |
| 2024 | 13,66 €/m² |
| 2025 | 14,28 €/m² |
| 2026 | 12,91 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kochel a.See
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.211 €/m² |
| 2019 | 4.333 €/m² |
| 2020 | 4.444 €/m² |
| 2021 | 8.958 €/m² |
| 2022 | 6.452 €/m² |
| 2023 | 4.324 €/m² |
| 2024 | 4.578 €/m² |
| 2025 | 5.046 €/m² |
| 2026 | 5.831 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kochel a.See
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,99 % |
| 2019 | 2,98 % |
| 2020 | 3,82 % |
| 2021 | 1,86 % |
| 2022 | 2,78 % |
| 2023 | 3,97 % |
| 2024 | 3,58 % |
| 2025 | 3,40 % |
| 2026 | 2,66 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kochel a.See
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.053 Einwohner |
| 2016 | 4.106 Einwohner |
| 2017 | 4.112 Einwohner |
| 2018 | 4.092 Einwohner |
| 2019 | 4.099 Einwohner |
| 2020 | 4.163 Einwohner |
| 2021 | 4.131 Einwohner |
| 2022 | 4.165 Einwohner |
| 2023 | 4.145 Einwohner |
| 2024 | 4.145 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kochel a.See
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,98 % |
| 2016 | 1,61 % |
| 2017 | 1,48 % |
| 2018 | 2,14 % |
| 2019 | 2,44 % |
| 2020 | 3,32 % |
| 2021 | 2,87 % |
| 2022 | 2,66 % |
| 2023 | 2,47 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 133 Rang |
| Dynamik | 192 Rang |
| Stärke | 130 Rang |
| Demografie | 199 Rang |
| Arbeitsmarkt | 131 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 289 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 5,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kochel a.See liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kochel a.See im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kochel a.See ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kochel a.See ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kochel a.See
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Penzberg | 15,40 €/m² |
| Kochel a.See | 14,13 €/m² |
| Benediktbeuern | 14,13 €/m² |
| Bichl | 14,04 €/m² |
| Ohlstadt | 13,50 €/m² |
| Jachenau | 12,97 €/m² |
| Sindelsdorf | 12,47 €/m² |
| Schlehdorf | 11,98 €/m² |
| Großweil | 11,78 €/m² |
| Habach | 10,92 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kochel a.See ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kochel a.See
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sindelsdorf | 6,84 % |
| Kochel a.See | 3,47 % |
| Penzberg | 3,38 % |
| Ohlstadt | 3,03 % |
| Benediktbeuern | 3,00 % |
| Schlehdorf | 2,98 % |
| Bichl | 2,76 % |
| Habach | 2,75 % |
| Jachenau | 2,66 % |
| Großweil | 2,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Schlehdorf | 4,0 km | 82444 | 11,98 € | 4.829 € | 2,98 % |
| Großweil | 5,2 km | 82439 | 11,78 € | 5.672 € | 2,49 % |
| Benediktbeuern | 6,4 km | 83671 | 14,13 € | 5.660 € | 3,00 % |
| Bichl | 7,6 km | 83673 | 14,04 € | 6.097 € | 2,76 % |
| Jachenau | 7,7 km | 83676 | 12,97 € | 5.845 € | 2,66 % |
| Sindelsdorf | 7,8 km | 82404 | 12,47 € | 2.187 € | 6,84 % |
| Habach | 10,2 km | 82392 | 10,92 € | 4.766 € | 2,75 % |
| Penzberg, St | 10,3 km | 82377 | 15,40 € | 5.461 € | 3,38 % |
| Ohlstadt | 10,7 km | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
Wo liegt Kochel a.See?
Lage
Kochel a.See auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kochel a.See
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,13 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.884 € |
| Bruttomietrendite | 3,47 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,8 |
| Einwohner | 4.145 |
| Einwohner je km² | 52 |
| Fläche (km²) | 80,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #133 |
| Prognos Dynamikrang | #192 |
| Prognos Stärkerang | #130 |
| Koordinaten | 47,6588, 11,3683 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kochel a.See
Was kostet eine Mietwohnung in Kochel a.See?
Die aktuelle Angebotsmiete für Wohnungen in Kochel a.See liegt bei 14,13 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen (14,19 Euro pro m²), aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Kochel a.See?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Wohnungen in Kochel a.See beträgt 4.884 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt er unter dem Kreisdurchschnitt von 5.710 Euro pro m², aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Auch hier handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kochel a.See entwickelt?
Die Zeitreihe der Immobilienpreise in Kochel a.See zeigt seit 2018 starke Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 10,68 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 14,93 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 13,66 Euro im Jahr 2024 und liegt 2026 bei 12,91 Euro. Der Angebotskaufpreis kletterte von 3.211 Euro pro m² im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 8.958 Euro im Jahr 2021, sank dann auf 4.324 Euro im Jahr 2023 und liegt 2026 bei 5.831 Euro. Die Werte sind nicht als Schätzung gekennzeichnet, die hohen Schwankungen können auf eine geringe Anzahl von Inseraten hindeuten.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Kochel a.See?
Die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Kochel a.See beträgt 3,47 Prozent. Damit liegt sie über dem Kreisdurchschnitt von 3,03 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 32 im Bundesland bedeutet, dass rund 32 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,81 und damit über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kochel a.See?
Kochel a.See hat 4.145 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 80,11 Quadratkilometern und einer Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern pro km². Die Bevölkerung ist seit Beginn der Reihe im Jahr 2015 um 2,27 Prozent auf nunmehr 4.145 Einwohner gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,63 Prozent und damit auf sehr niedrigem Niveau.
Woher stammen die Daten zu Kochel a.See?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kochel a.See sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kochel a.See führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolfratshausen, St | 82515 | 16,67 € | 5.079 € | 3,94 % |
| Geretsried, St | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Wackersberg | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Bad Heilbrunn | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Königsdorf | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
| Eurasburg | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Reichersbeuern | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Dietramszell | 83623 | 13,27 € | 5.090 € | 3,13 % |