Penzberg, St

Marktüberblick

Penzberg ist eine Kleinstadt im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau mit 16.909 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 25,73 km². Die Stadt liegt rund 50 Kilometer südlich von München in der Voralpenlandschaft zwischen Eurasburg und Kochel, eingebettet zwischen den Flüssen Loisach im Süden und Osten. Penzberg ist über die S-Bahn-Linie S8 (Tutzing–Penzberg–Kochel) direkt an das Münchner Nahverkehrsnetz angebunden.

Der Ort wird heute maßgeblich durch Roche Diagnostics als wichtiger Arbeitgeber geprägt. Die Stadt blickt auf eine lange Bergbautradition zurück – die Pechkohleförderung bestimmte über 170 Jahre die Entwicklung Penzbergs, bevor sie 1961 eingestellt wurde. Heute hat sich die Stadt zu einer Wohngemeinde mit eigenem Wirtschaftsprofil entwickelt.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die aktuellen Angebotspreise in Penzberg liegen deutlich über den Vergleichswerten auf Kreis- und Landesebene.

Die Angebotsmiete beträgt 15,40 € je m². Zum Vergleich: Im Kreis Weilheim-Schongau liegt der Durchschnitt bei 12,04 €/m², in ganz Bayern bei 10,11 €/m². Penzberg liegt damit rund 28 % über dem Kreis- und 52 % über dem Landesdurchschnitt.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.461 € je m². Im Kreisdurchschnitt werden 4.330 €/m² angeboten, in Bayern insgesamt 3.246 €/m². Penzberg liegt damit etwa 26 % über dem Kreis- und 68 % über dem bayerischen Durchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,55 – leicht unter dem Kreiswert von 30,11, aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,38 % und damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine dynamische Entwicklung mit deutlichen Schwankungen.

Bei den Mieten entwickelte sich die Angebotsmiete von 12,27 €/m² (2018) über 11,81 €/m² (2020) auf 14,86 €/m² (2024). In den Folgejahren 2025 und 2026 liegt sie leicht darunter bei 14,51 bzw. 14,46 €/m². Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) beträgt 2,07 %.

Beim Kaufpreis war die Entwicklung volatiler: Von 3.954 €/m² (2018) stieg der Preis auf 4.971 €/m² (2019), fiel 2020 auf 4.545 €/m², stieg dann stark auf 5.576 €/m² (2021) und erreichte 2022 mit 5.964 €/m² einen ersten Höhepunkt. 2023 folgte eine Korrektur auf 5.496 €/m², 2024 ein erneuter Anstieg auf 5.903 €/m². In den Projektionsjahren 2025 und 2026 sinkt der Kaufpreis auf 5.450 bzw. 4.865 €/m² – ein Rückgang von rund 18 % gegenüber dem 2024er Wert.

Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,63 %.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf beobachteten Werten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Penzbergs zeigt eine durchweg positive Entwicklung. Von 16.234 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 16.909 (2024) – ein Plus von 4,16 %. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (16.553) auf 2023 (16.909), was auf eine anhaltende Attraktivität der Stadt als Wohngemeinde hindeutet.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 657 Einwohner je km², was für eine oberbayerische Kleinstadt im S-Bahn-Raum typisch ist.

Zu den Arbeitslosenzahlen liegen absolute Zahlen vor: 273 Arbeitslose (2015) bis 284 (2023). Der Anstieg 2020 auf 359 ist auf die Corona-Pandemie zurückzuführen. Die Zahl ist seither wieder auf 284 (2023) gesunken, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage schließen lässt.

Regionale Einordnung

Penzberg ist regional deutlich über dem Durchschnitt positioniert. Im Vergleich zum Landkreis Weilheim-Schongau liegt die Angebotsmiete um rund 28 % und der Angebotskaufpreis um rund 26 % höher.

Im bayerischen Vergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Penzberg liegt bei der Angebotsmiete im Perzentilrang von etwa 72 (d. h. höher als 72 % der 2.056 bayerischen Orte im Datensatz) und bei der Bruttomietrendite im unteren Bereich (Perzentil 27,5), was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten bestätigt.

Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 km zeigt sich ein heterogenes Bild:

- Sindelsdorf (4,4 km): 12,47 €/m² Miete, 2.187 €/m² Kaufpreis – deutlich unter Penzberg - Bichl (4,4 km): 14,04 €/m² Miete, 6.097 €/m² Kaufpreis – ähnlich hoch - Iffeldorf (4,5 km): 13,90 €/m² Miete, 5.070 €/m² Kaufpreis - Seeshaupt (9,9 km): 15,46 €/m² Miete, 6.421 €/m² Kaufpreis – leicht über Penzberg

Penzberg liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden, wobei die Kaufpreise im Kreis liegen und die Mieten leicht darüber liegen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Weilheim-Schongau (als Bezugsgröße für Penzberg) mit dem Gesamt-Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr gutes Ergebnis, das die starke wirtschaftliche Struktur der Region unterstreicht.

Die Teilindizes zeigen: - Stärke: Rang 35 (sehr gut) – die aktuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ist hoch - Arbeitsmarkt: Rang 45 (gut) – der lokale Arbeitsmarkt ist stabil - Wohlstand und soziale Lage: Rang 38 (sehr gut) - Demografie: Rang 145 (durchschnittlich) - Wettbewerb und Innovation: Rang 79 (oberes Mittelfeld) - Dynamik: Rang 187 (unteres Mittelfeld) – die zukünftige Entwicklungsdynamik ist weniger ausgeprägt

Penzberg selbst hat keine Hochschule am Ort. Die Nähe zu München (50 km) und die S-Bahn-Anbindung bieten jedoch gute Erreichbarkeit überregionaler Bildungs- und Arbeitsmöglichkeiten.

Als wichtiger Arbeitgeber ist Roche Diagnostics vor Ort anzusiedeln. Die Stadt profitiert zudem von der Lage im Münchner Umland mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität in der Voralpenlandschaft.