Iffeldorf

Marktüberblick: Alpenvorland-Preise mit regionaler Rendite

Iffeldorf liegt im oberbayerischen Alpenvorland und weist mit 5.070 €/m² Angebotskaufpreis und 13,90 €/m² Angebotsmiete deutlich überdurchschnittliche Werte auf. Der Kaufpreis liegt um 56 % über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 €/m² und mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 €/m². Die Angebotsmiete übertrifft den Bayernwert von 10,11 €/m² um 37 %. Der Kaufpreisfaktor von 30,4 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 30,1 und damit im regionalen Rahmen.

Die Bruttomietrendite von 3,29 % liegt unter dem bayerischen Mittel von 4,13 % und dem Kreiswert von 3,54 %, was die hohe Kaufpreisbasis widerspiegelt. Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 km belegt Iffeldorf mit 3,29 % das Mittelfeld: Höher als Antdorf (2,68 %), Habach (2,75 %), Seeshaupt (2,89 %), Bichl (2,76 %) und Eberfing (2,76 %), aber niedriger als Penzberg (3,38 %) und deutlich unter Sindelsdorf (6,84 %), das mit einem Kaufpreis von nur 2.187 €/m² eine Ausnahme darstellt.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen mit Erholungstendenz

Die Zeitreihen zeigen für Iffeldorf eine volatilere Entwicklung als viele andere oberbayerische Gemeinden. Die Angebotsmiete stieg von 9,87 €/m² (2018) auf 16,50 €/m² (2026), durchbrach dabei aber 2023 mit 9,08 €/m² den Ausgangswert von 2018. Der Kaufpreis folgte einem ähnlichen Muster: Von 3.803 €/m² (2018) auf 6.695 €/m² (2023), dann ein Rücksetzer auf 3.172 €/m² (2025), bevor die Werte 2026 mit 6.119 €/m² wieder nahe dem 2023er Niveau liegen.

Die CAGR-Werte von 6,63 % für die Miete und 6,12 % für den Kaufpreis beschreiben den langfristigen Aufwärtstrend, verdecken aber die starken jahresweisen Schwankungen. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Daten für alle Jahre hindeutet.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und den Zeitreihenwerten für 2026: Die aktuelle Angebotsmiete von 13,90 €/m² liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 16,50 €/m², der Kaufpreis von 5.070 €/m² unter dem Zeitreihenwert von 6.119 €/m². Da beide Reihen als nicht geschätzt gekennzeichnet sind, lässt sich nicht eindeutig klären, ob die Zeitreihenwerte Prognosen enthalten oder auf einer anderen Datengrundlage beruhen.

Demografie: Stetiger Zuzug bei niedriger Dichte

Die Einwohnerzahl Iffeldelofs wuchs von 2.572 (2015) auf 2.765 (2024) – ein Anstieg von 7,5 %. Dieses Wachstum verlief nahezu linear, mit nur leichten Einbrüchen 2017 (-19 Einwohner) und 2022/2023 (Stagnation bei 2.755 bzw. 2.765). Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner je km², was für eine oberbayerische Gemeinde im Alpenvorland typisch ist.

Die Arbeitslosenquote zeigt in den verfügbaren Daten starke Schwankungen zwischen 23 und 42 über den Zeitraum 2015 bis 2023. Die Werte liegen deutlich über den für Bayern typischen Quoten von 3 bis 5 %. Die genaue Erfassungsmethode ist nicht nachvollziehbar, sodass die Werte nur als relative Kennzahl innerhalb der Zeitreihe interpretiert werden können.

Regionale Einordnung: Teurer als das Umland

Im Vergleich zum Landkreis Weilheim-Schongau liegt Iffeldorf bei beiden Preisen über dem Kreisdurchschnitt: Der Kaufpreis von 5.070 €/m² übertrifft den Kreiswert von 4.330 €/m² um 17 %, die Miete von 13,90 €/m² den Kreiswert von 12,04 €/m² um 15 %. Damit folgt Iffeldorf dem Muster der teureren Gemeinden im Landkreis, liegt aber nicht als extremer Ausreißer da.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Penzberg (4,5 km) bietet mit 15,40 €/m² eine höhere Miete bei ähnlichem Kaufpreis (5.461 €/m²), was auf eine andere Nutzungsstruktur (städtisch vs. ländlich) hindeutet. Seeshaupt (6,2 km) liegt mit 6.421 €/m² noch deutlich höher, was die Lage am Starnberger See widerspiegelt. Sindelsdorf (5,3 km) fällt mit 2.187 €/m² Kaufpreis als deutlicher Preisbrecher auf. Iffeldorf positioniert sich damit preislich zwischen dem günstigeren Umland und den Seen-Gemeinden.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur und Naturraum

Iffeldorf ist insbesondere für die Eiszerfallslandschaft der Osterseen bekannt, die einen großen Teil des Gemeindegebiets einnehmen. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Seeshaupt und liegt etwa 45 km südlich von München. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die 13 Gemeindeteile verteilen sich auf Pfarrdorf, Weiler, Einöden und ein Dorf, was die ländliche Struktur unterstreicht.

Die Gemeinde liegt im süddeutschen Molassebecken, das während der Alpenentstehung als nördliche Vortiefe entstand. Das Gemeindegebiet ist von Lockersedimenten der Jungmoräne des Isar-Loisach-Gletschers aus der Würm-Kaltzeit bedeckt. Im Norden dehnen sich über weite Flächen das Schechen- und das Weidfilz aus – Hochmoore, die sich durch Verlandung ehemaliger Seen bildeten und das Umland bis zu sechs Meter überragen. Diese natürliche Ausstattung prägt das Erscheinungsbild der Gemeinde und ist ein Faktor für die Wohnqualität.