Eberfing

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen

Eberfing ist eine 25,93 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau im Pfaffenwinkel. Mit 1.508 Einwohnern (2024) und 58 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Siedlungsstruktur mit 13 Gemeindeteilen, darunter die Dörfer Obereberfing und Untereberfing sowie zahlreiche Weiler und Einöden. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Huglfing und liegt auf 610 m ü. NHN.

Der Immobilienmarkt wird durch deutlich über dem Durchschnitt liegende Kaufpreise bestimmt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.438 Euro je Quadratmeter, was 1.109 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 4.330 Euro und 2.192 Euro über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,27 – damit werden die aktuellen Mietwerte mit dem 36,3-Fachen des Jahresmietbetrags bezahlt. Zum Vergleich: Im Kreis Weilheim-Schongau liegt der Faktor bei 30,1, in Bayern bei 26,1. Ein Faktor von über 36 signalisiert einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders hoch sind.

Die Angebotsmiete liegt bei 12,49 Euro je Quadratmeter. Sie ist zwar knapp über dem Kreisdurchschnitt von 12,04 Euro, liegt aber nur unwesentlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Die Diskrepanz zwischen den hohen Kaufpreisen und den moderaten Mietwerten führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,76 Prozent. Damit gehört Eberfing zu den Orten mit den niedrigsten Renditen im gesamten Bundesland – das Perzentil von 5,8 im Landesvergleich bedeutet, dass nur etwa 6 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung: Volatile Mietsteigerungen, stabiler Kaufpreis

Die Mietpreise in Eberfing haben zwischen 2018 und 2026 ein extremes Ausmaß erreicht. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,98 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 geschätzt 14,26 Euro – ein Anstieg von 78,7 Prozent in acht Jahren, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,53 Prozent entspricht.

Die Entwicklung war dabei nicht linear. 2019 sprang die Miete zunächst auf 11,00 Euro, fiel 2020 aber wieder auf 8,02 Euro. Ab 2021 setzte ein erneuter, beschleunigter Anstieg ein: 10,68 Euro (2021), 11,51 Euro (2022), 13,59 Euro (2023). 2024 folgte mit 9,28 Euro ein deutlicher Rückgang, bevor die Werte 2025 (13,50 Euro) und 2026 (14,26 Euro) wieder auf das Niveau von 2023 anstiegen. Diese Volatilität kann bei kleinen Märkten auftreten, wo bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Für den Kaufpreis liegen nur wenige Zeitreihendaten vor. 2024 wurden 5.670,89 Euro je Quadratmeter ausgewiesen, was knapp über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 5.438 Euro liegt. Der Kaufpreis ist damit in etwa stabil geblieben.

Die Kombination aus stark steigenden Mieten und stabil hohen Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite weiter unter Druck gesetzt. Sie liegt heute mit 2,76 Prozent eine der niedrigsten im gesamten Bundesland.

Regionale Einordnung: Teuerstes Umland, niedrigste Renditen

Im regionalen Vergleich hebt sich Eberfing deutlich von seinen Nachbarn ab. Von den acht untersuchten Nachbarorten hat Eberfing mit 5.438 Euro je Quadratmeter den zweithöchsten Kaufpreis – nur Seeshaupt liegt mit 6.421 Euro darüber. Bei der Angebotsmiete liegt Eberfing mit 12,49 Euro jedoch nur auf Platz 4 von 9. Seeshaupt führt hier mit 15,46 Euro, gefolgt von Weilheim (14,33 Euro) und Huglfing (13,76 Euro).

Diese Asymmetrie ist entscheidend: Eberfings Kaufpreise liegen nahe am Spitzenwert des Umlands, während die Mieten deutlich darunter bleiben. Die Folge ist die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte mit 2,76 Prozent. Seeshaupt hat zwar einen höheren Kaufpreis, aber eine noch niedrigere Rendite von 2,89 Prozent – Eberfing liegt damit nur knapp dahinter. Huglfing, der nächstgelegene Nachbarort (4,5 km), weist mit 3,27 Prozent eine um 0,51 Prozentpunkte höhere Rendite auf, bei einem um 390 Euro niedrigeren Kaufpreis.

Auf Kreisebene liegt Eberfing sowohl bei der Miete (+3,8 %) als auch beim Kaufpreis (+25,6 %) über dem Durchschnitt. Im Landesvergleich ist die Miete um 23,5 % höher, der Kaufpreis um 67,6 %. Der Kaufpreisfaktor von 36,27 liegt 20,5 % über dem Kreis- und 38,9 % über dem Landesdurchschnitt. Eberfing ist damit einer der teuersten Orte im Umland, gemessen am Verhältnis von Kaufpreis zu Miete.

Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Spektrum: Eglfing (7,1 km) hat mit 4.077 Euro den niedrigsten Kaufpreis und mit 3,65 % die höchste Rendite. Polling (5,3 km) liegt mit 4.506 Euro und 3,08 % mittig. Seeshaupt am Ammersee bildet mit 6.421 Euro und 2,89 % das teure Ende.

Standortfaktoren: Wachsende Schlafgemeinde mit starker Demografie

Die demografische Entwicklung Eberfings ist durch ein deutliches Wachstum gekennzeichnet. Zwischen 2015 und 2024 stieg die Einwohnerzahl von 1.381 auf 1.508, was einem Zuwachs von 9,2 % entspricht. Noch markanter war der Anstieg von 1988 (920 Einwohner) auf 2018 (1.434 Einwohner), was einem Wachstum von 55,9 % in 30 Jahren entspricht. Dieser Zuzug geht einher mit einer extrem niedrigen Arbeitslosenquote: 2023 lag sie bei 1,18 %, was 11 arbeitslose Personen entspricht.

Die Wirtschaftsstruktur Eberfings ist ländlich geprägt. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2020 keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe vier. 2016 bestanden 39 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.300 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, davon 220 Hektar Ackerfläche und 1.080 Hektar Dauergrünfläche. Es gibt einen Kindergarten mit 95 Plätzen und eine Volksschule mit drei Lehrern und 52 Schülern (Stand 2021). Die Gemeinde ist damit typisch eine Schlafgemeinde mit Pendlerstruktur.

Auf Kreisebene schneidet Weilheim-Schongau im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamt-Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Der Teilindex Stärke liegt mit Rang 35 sogar noch etwas besser, während der Dynamik-Index mit Rang 187 deutlich schwächer abschneidet. Der Demografie-Index liegt mit Rang 145 im Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Eberfing.

Die Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum, extrem niedriger Arbeitslosigkeit und fehlendem lokalen Arbeitsmarkt spricht für eine Gemeinde, deren Bewohner überwiegend außerhalb arbeiten.