Oberhausen

Marktüberblick: Pendlergemeinde im Pfaffenwinkel

Oberhausen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau, gelegen im Pfaffenwinkel zwischen Murnau und Weilheim. Auf 14,91 km² leben rund 2.180 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 146 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Huglfing und gliedert sich in neun Gemeindeteile, darunter das Pfarrdorf Oberhausen als Kernort.

Die Lage an der Bundesstraße 472 zwischen Schongau und Bad Tölz sowie die Nähe zur Werdenfelsbahn machen Oberhausen zu einer pendlerorientierten Gemeinde. Die Statistik zeigt dies deutlich: 2023 waren 698 Menschen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, aber nur 162 am Arbeitsort. Das bedeutet, dass etwa 77 Prozent der erwerbstätigen Einwohner zur Arbeit pendeln – vorwiegend nach München, das über die A 95 (Anschluss Sindelsdorf, ca. 25 km) erreichbar ist.

Preisniveau und Rendite: Extrem niedrige Bruttomietrendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.165 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,32 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,86 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 34,93.

Diese Kennzahlen sind im bayerischen Vergleich außergewöhnlich niedrig: Mit einer Rendite von 2,86 Prozent liegt Oberhausen im unteren 7,4. Perzentil aller 2.056 betrachteten bayerischen Orte. Das bedeutet, dass nur etwa 7 Prozent der Orte in Bayern noch niedrigere Renditen aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 34,93 liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 30,1.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis, moderater Miete und daraus folgender sehr niedrigen Rendite kennzeichnet einen angebotsgesteuerten Markt mit starker Nachfrage nach Eigentum. Die Kaufpreise liegen mit dem 1,59-Fachen des bayerischen Durchschnitts (3.246 €/m²) stärker über dem Mittel als die Mieten mit dem 1,22-Fachen (10,11 €/m²). Dieses Gefälle drückt die Rendite systematisch nach unten.

Preisentwicklung: Gegenläufige Trends bei Miete und Kaufpreis

Die historischen Mietpreise zeigen eine starke Volatilität: Von 7,50 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2025 auf 15,73 Euro, fielen dann aber auf 10,49 Euro im Jahr 2026 zurück. Der CAGR von 4,28 Prozent über den gesamten Zeitraum mittelt diese Schwankungen.

Bei den Kaufpreisen liegen nur zwei Datenpunkte vor: 5.135 Euro pro m² im Jahr 2022 und 4.496 Euro im Jahr 2023. Das entspricht einem Rückgang von rund 12,5 Prozent in einem Jahr. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.165 Euro liegt damit wieder über dem letzten Zeitreihenwert von 2023, was auf eine Erholung oder eine Anpassung des Angebots hindeutet.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Mietwert von 12,32 Euro pro m² und dem Zeitreihenwert von 10,49 Euro für 2026. Dieser Unterschied von rund 17 Prozent lässt sich nicht eindeutig auflösen – die Zeitreihe könnte einen anderen Berechnungszeitraum oder eine andere Methodik zugrunde legen als die aktuellen Angebotswerte.

Der Kaufpreis-CAGR von -12,45 Prozent über den verfügbaren Zeitraum ist deutlich negativ, während die Mieten im selben Zeitraum gestiegen sind. Diese gegenläufige Entwicklung – fallende Kaufpreise bei steigenden Mieten – führt strukturell zu einer Verbesserung der Rendite, auch wenn der aktuelle Wert von 2,86 Prozent weiterhin unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Demografie und Wirtschaft: Wachsende Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Oberhausen ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 2.063 auf 2.179 Einwohner, ein Plus von 5,6 Prozent. Besonders dynamisch war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 2.097 auf 2.167 stieg. Seit 2023 ist die Entwicklung stabil bei 2.179.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,48 Prozent (2023) und bewegt sich damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (1,08 Prozent) ist sie leicht gestiegen, bleibt aber weit unter dem Bundesdurchschnitt. Der Landkreis Weilheim-Schongau erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 37 von rund 400 deutschen Kreisen, mit besonders starken Werten im Arbeitsmarkt (Rang 45) und im Wohlstand (Rang 38).

Das Bevölkerungswachstum in Kombination mit der niedrigen Arbeitslosigkeit und der guten wirtschaftlichen Einordnung des Kreises untermauert die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in Oberhausen. Die Gemeinde profitiert dabei von der Lage im ländlich geprägten, aber wirtschaftlich starken Pfaffenwinkel.

Regionale Einordnung: Zweinniedrigste Rendite im Nachbarvergleich

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 km zeigt Oberhausen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 12,32 Euro pro m² liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 12,04 Euro, deutlich unter dem höchsten Wert in Weilheim i.OB. (14,33 Euro) und leicht unter dem von Eberfing (12,49 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Oberhausen mit 5.165 Euro pro m² über dem Kreisdurchschnitt von 4.330 Euro, aber unter Eberfing (5.438 Euro) und Uffing a. Staffelsee (5.354 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,86 Prozent ist die zweinniedrigste aller acht Nachbarorte – Eberfing weist mit 2,76 Prozent einen noch niedrigeren Wert auf, liegt aber bei deutlich höheren Kaufpreisen.

Oberhausen positioniert sich damit mittig bis leicht über dem regionalen Durchschnitt bei Miete und Kaufpreis, bietet aber eine der niedrigsten Renditen im direkten Vergleich. Das entspricht dem Muster eines nachgefragten Wohnstandorts, bei dem die Kaufpreise die Mieten überproportional übertreffen.