Polling

Marktüberblick

Polling liegt im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau auf 567 m ü. NN und umfasst 29,2 km² Fläche. Die Gemeinde zählte Ende 2024 rund 3.663 Einwohner, was einer Dichte von 125 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort besteht aus den drei Gemarkungen Polling, Etting und Oderding, die im Zuge der Gebietsreform 1978 zusammengeführt wurden. Durch das Gemeindegebiet fließen die Ammer und der Tiefenbach. Historisch geprägt ist Polling durch das im 8. Jahrhundert gegründete Augustiner-Chorherrenstift, das bis 1803 bestand und heute als Kulturstandort mit Bibliotheksaal und Heimatmuseum wirkt. Die Gemeinde ist als fiktiver Schauplatz "Pfeiffering" in Thomas Manns "Doktor Faustus" bekannt; der 2007 ausgewiesene Dr.-Faustus-Weg führt zu den im Roman erwähnten Örtlichkeiten. Weitere kulturelle Anziehungspunkte sind die Stoa 169, eine Künstlersäulenhalle, und der Fischerbau des Barockbaumeisters Johann Michael Fischer.

Die Angebotsmiete liegt bei 11,55 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.506 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,08 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 32,52. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis in Polling zeigen außergewöhnliche Schwankungen, die über die typische Marktdynamik hinausgehen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,29 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 und einem Höchstwert von 15,57 Euro im Jahr 2024, dazwischen ein Tief von 9,52 Euro im Jahr 2026. Der Kaufpreis folgte einem ähnlichen Muster: Von 3.417 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er auf 7.470 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 3.750 Euro im Jahr 2022 und bewegte sich 2024 bei 4.366 Euro. Der langfristige Anstieg (CAGR) liegt bei 1,74 Prozent für die Miete und bei 5,04 Prozent für den Kaufpreis.

Die starken jährlichen Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl hin, bei dem einzelne Inserate oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR-Werte fassen diese volatile Entwicklung zusammen, ohne die jährlichen Ausschläge abzubilden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Polling bei den Immobilienpreisen deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, aber innerhalb des Landkreises Weilheim-Schongau auf einem mittleren Niveau.

Die Angebotsmiete von 11,55 Euro je Quadratmeter liegt 14,3 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und 29,5 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Im Kreis Weilheim-Schongau liegt Polling mit 11,55 Euro jedoch leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 12,04 Euro. Der Kaufpreis von 4.506 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro um 38,8 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro um 87,0 Prozent. Im Kreis liegt Polling mit 4.506 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 4.330 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,08 Prozent liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 3,54 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 32,52 übersteigt den bayerischen Durchschnitt von 26,10 um 24,6 Prozent. Polling befindet sich im Perzentilrang 14 im Bundesland, was bedeutet, dass 86 Prozent der bayerischen Orte eine höhere (günstigere) Mietrendite aufweisen.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern weist Polling die niedrigste Angebotsmiete auf (11,55 Euro), liegt aber bei der Rendite mit 3,08 Prozent im unteren Drittel der Nachbarn. Weilheim i.OB (3,3 km entfernt) weist mit 14,33 Euro die höchste Miete und 5.162 Euro den höchsten Kaufpreis auf. Eglfing (9,3 km) bietet mit 4.077 Euro den niedrigsten Kaufpreis und mit 3,65 Prozent die höchste Rendite der Nachbarn. Pollings Position im Nachbarmarkt ist damit durch moderat niedrige Mieten bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Kaufpreisen gekennzeichnet.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Pollings wuchs zwischen 2015 und 2024 von 3.307 auf 3.663 Einwohner, was einem Anstieg von 10,8 Prozent entspricht. Dieses Wachstum ist für eine Gemeinde dieser Größe signifikant und entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden im Umland größerer Städte in Oberbayern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,1 Prozent (die Zeitreihe zeigt Werte zwischen 2,7 und 3,7 Prozent zwischen 2015 und 2023). Dieser Wert ist deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Region wider.

Die wirtschaftliche Struktur Pollings ist durch eine hohe Auspendlerquote geprägt. Im Jahr 2020 waren 1.416 Personen sozialversicherungspflichtig am Wohnort beschäftigt, aber nur 597 am Arbeitsort (35 in Land- und Forstwirtschaft, 120 im produzierenden Gewerbe, 183 im Handel und Verkehr, 262 in sonstigen Bereichen). Das bedeutet, dass nur 42 Prozent der erwerbstätigen Einwohner in der Gemeinde arbeiten. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2020 rund 3,73 Millionen Euro, davon 938.000 Euro Gewerbesteuereinnahmen. Die niedrige Gewerbesteuermenge im Verhältnis zu den Gesamteinnahmen korrespondiert mit der geringen lokalen Wirtschaftsaktivität.

Der Bahnhof Polling an der Strecke München–Garmisch-Partenkirchen ist seit 1984 nur noch ein Betriebsbahnhof ohne Personenverkehr. Die Abhängigkeit vom Straßenverkehr für die Pendlerverbindungen ist damit hoch.

Der Landkreis Weilheim-Schongau erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Index "Staerke" mit Rang 35, während der Index "Dynamik" mit Rang 187 deutlich schwächer abschneidet. Dieser Rang gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Polling allein. Am Ort bestehen keine Hochschulen.