Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Weilheim-Schongau liegt im Voralpenland Oberbayerns und umfasst den größten Teil des Pfaffenwinkels. Mit 139.401 Einwohnern auf 966 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 144 Einwohnern je km². Der Kreis gehört zu den teuersten in Bayern: Mit einem mittleren Kaufpreis von 4.330 Euro je Quadratmeter liegt er auf Rang 18 von 82 Kreisen im Freistaat. Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 12,04 Euro je Quadratmeter, die Brutto-Mietrendite liegt bei 3,54 Prozent. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr gutes Ergebnis, das vor allem auf die starke Wettbewerbsfähigkeit (Rang 35) zurückzuführen ist. Die Dynamik-Rangierung (187) ist deutlich schwächer, was auf die abgelegene Lage abseits der großen Metropolen hindeutet.
Die Bevölkerung wuchs von 132.906 im Jahr 2015 auf 139.401 im Jahr 2023, also um rund 5.000 Einwohner in acht Jahren. Die Kaufpreise stiegen von 3.788 Euro je Quadratmeter (2018) auf 4.817 Euro (2025), die Mieten von 9,54 auf 12,88 Euro je Quadratmeter.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Kreis zeigt eine extreme innere Spreizung, die weit über den bayernweiten Durchschnitt hinausgeht. Die Kaufpreise reichen von 2.131 Euro je Quadratmeter in Schwabbruck bis 6.571 Euro je Quadratmeter in Ingenried – ein Faktor von mehr als 3. Die Mietpreise variieren zwischen 8,62 Euro (Ingenried) und 15,87 Euro (Bernried am Starnberger See). Die Renditen spannen sich von 1,57 Prozent in Ingenried bis 6,84 Prozent in Sindelsdorf.
Die teuersten Gemeinden liegen fast ausnahmslos am Starnberger See und im nördlichen Teil des Kreises: Seeshaupt (6.421 Euro/m²), Bernried am Starnberger See (5.782), Pähl (5.746) und Antdorf (5.675). Diese Gemeinden profitieren von der unmittelbaren Seelage und der relativen Nähe zur A95. Ingenried, die teuerste Gemeinde nach Kaufpreis, ist eine kleine Gemeinde (1.115 Einwohner) im äußersten Nordwesten des Kreises mit einem extrem hohen Kaufpreisfaktor von 63,6 – ein Ausreißer, der auf wenige hochpreisige Objekte hindeutet.
Im Gegensatz dazu liegen die günstigsten Gemeinden im westlichen und südlichen Teil des Kreises: Schwabbruck (2.131), Sindelsdorf (2.187), Wessobrunn (2.657), Bernbeuren (2.938) und Schwabsoien (2.950). Diese Gemeinden liegen abseits der Hauptverkehrsachsen und haben keine direkte Anbindung an den Starnberger See.
Die beiden großen Städte des Kreises – Weilheim i.OB (23.378 Einwohner) und Penzberg (16.909) – liegen mit 5.162 bzw. 5.461 Euro/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Schongau (12.769 Einwohner) liegt mit 3.652 Euro/m² unter dem Durchschnitt. Die Märkte Peißenberg (12.881 Einwohner, 4.702 Euro/m²) und Peiting (11.903 Einwohner, 4.046 Euro/m²) liegen im mittleren Bereich.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises ist durch einen deutlichen Strukturwandel geprägt. Penzberg, einst eine Bergwerksstadt, die im 19. Jahrhundert durch den Pechkohleabbau entstand, wird heute maßgeblich durch Roche Diagnostics als Arbeitgeber geprägt. Die ehemalige Bergbausiedlung hat sich zu einem Pharma-Standort entwickelt.
Weilheim in Oberbayern ist seit dem 1. März 2018 Oberzentrum und damit die zentrale Stadt des gesamten Umlandes. Als Kreisstadt erfüllt sie Funktionen als Verwaltungs-, Schul- und Versorgungsstandort. Schongau im Westen des Kreises ist Mittelzentrum und liegt an der Romantischen Straße zwischen Augsburg und Füssen, was der Stadt eine touristische Bedeutung verleiht.
Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Kreis mit Rang 35 in der Wettbewerbsfähigkeit und Innovation – ein starkes Ergebnis, das auf die Mischung aus mittelständischer Wirtschaft, Tourismus und der Nähe zu den Ballungsräumen München und Augsburg zurückzuführen ist. Die Dynamik-Rangierung (187) ist hingegen schwächer, was die abgelegene Lage abseits der großen Wachstumsmotoren widerspiegelt.
Der Tourismus spielt eine bedeutende Rolle, insbesondere an den Seen des Kreises. Der Starnberger See mit den Gemeinden Seeshaupt, Bernried und Pähl ist ein beliebtes Wohn- und Urlaubsgebiet. Im Süden des Kreises liegt das Kochelseegebiet mit Kochel am See, das als Tor zu den Alpen dient.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Kreises ist durch die A95 geprägt, die von München nach Garmisch-Partenkirchen führt und den Landkreis in Nord-Süd-Rurchquert. Die Anschlussstellen Seeshaupt, Penzberg/Iffeldorf und Sindelsdorf bieten direkten Zugang zur Autobahn. Die A95 ist Teil der Europastraße 533 und verbindet den Kreis mit dem Münchner Umland im Norden und dem Alpenraum im Süden.
Im Schienenverkehr ist die Kochelseebahn von Bedeutung, die Penzberg über Seeshaupt und Bernried mit Tutzing verbindet, wo Anschluss an die Hauptbahn München–Garmisch-Partenkirchen besteht. Die Bahnstrecke Landsberg am Lech–Schongau (Fuchstalbahn) verbindet Schongau mit Landsberg am Lech; der Personenverkehr ist seit 1984 eingestellt, der Güterverkehr wird von der Augsburger Localbahn im Auftrag der Rail Cargo Logistics bedient.
Die Lage zwischen den beiden Wirtschaftszentren München und Augsburg prägt die Pendlerströme. Während die Gemeinden im Norden des Kreises (Seeshaupt, Bernried, Penzberg) stark nach München orientiert sind, haben die Gemeinden im Westen (Schongau, Bernbeuren) stärkere Verbindungen nach Augsburg und Landsberg. Die A95 ermöglicht eine relativ schnelle Anbindung an München, was die Seegemeinden zu begehrten Wohnstandorten macht.
Zusammenfassung und Einordnung
Der Landkreis Weilheim-Schongau zeigt ein ambientes Bild: Einerseits gehört er zu den wirtschaftlich starken Kreisen Bayerns (Prognos-Rang 37), andererseits ist die Dynamik-Rangierung mit Platz 187 deutlich schwächer. Die extreme Spreizung der Immobilienpreise innerhalb des Kreises – von unter 2.200 Euro/m² bis über 6.500 Euro/m² – zeigt, dass der Kreis keine homogene Struktur aufweist, sondern aus sehr unterschiedlichen Teilräumen besteht.
Die Seegemeinden am Starnberger See gehören zu den teuersten Wohngebieten Oberbayerns, während die Gemeinden im Westen und Süden des Kreises deutlich günstigere Preise aufweisen. Die beiden großen Städte Weilheim und Penzberg liegen im oberen Mittelfeld. Penzberg hat sich vom Bergbauort zum Pharma-Standort gewandelt, während Weilheim als Oberzentrum die zentrale Funktion für den gesamten Kreis erfüllt.
Die Verkehrsanbindung über die A95 und die Kochelseebahn ist für die Lage des Kreises zwischen München und den Alpen grundlegend. Ob und wie sich die Nachfrage nach Wohnraum am Starnberger See und in den Gemeinden entlang der A95 weiter entwickelt, wird die künftige Entwicklung des Kreismarktes maßgeblich prägen.