Weilheim i.OB, St

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Weilheim in Oberbayern gehört zu den teuersten Wohnmärkten im ländlichen Oberbayern. Die Angebotsmiete liegt bei 14,33 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.162 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch über dem Kreisdurchschnitt von 12,04 €/m² Miete und 4.330 €/m² Kaufpreis.

Der Kaufpreisfaktor von 30,01 entspricht dem Kreismittel (30,11) und liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,33 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und unter dem Kreiswert von 3,54 %. Im Bundesland liegt Weilheim damit im unteren Quartil (Perzentilrang 25,2 bei der Rendite). Das bedeutet: Die Mieteinnahmen decken im Verhältnis zum Kaufpreis weniger als in den meisten anderen bayerischen Orten. Ursache ist primär der überdurchschnittlich hohe Kaufpreis, der mit dem 1,59-Fachen des bayerischen Durchschnitts stärker über dem Mittel liegt als die Miete mit dem 1,42-Fachen.

Im direkten Vergleich mit den acht Nachborten im Umkreis bis 8,5 km weist Weilheim die höchste Angebotsmiete auf. Der Kaufpreis liegt mit 5.162 €/m² im oberen Mittelfeld — höher als in den meisten Nachbargemeinden, aber unter Pähl (5.746 €/m²) und Eberfing (5.438 €/m²). Die Rendite von 3,33 % ist unter den Nachbarn die höchste, was sich daraus ergibt, dass die Miete in Weilheim überproportional stark über den Nachbarwerten liegt, während der Kaufpreis nur moderat abweicht.

Preis- und Mietentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise korrigieren

Die Mietpreise haben sich zwischen 2018 und 2026 mehr als verdoppelt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 10,20 €/m², beträgt der aktuelle Wert 14,33 €/m² — ein Anstieg von 40,5 %. Der Anstieg war nicht linear: 2019 folgte ein kräftiger Sprung auf 11,25 €/m², 2020 gab es einen leichten Rücksetzer auf 11,01 €/m², bevor ab 2021 ein anhaltender Aufwärtstrend einsetzte (12,41 → 12,83 → 13,64 → 14,09 €/m²). 2025 folgte ein kurzzeitiger Rückgang auf 13,66 €/m², bevor die Werte 2026 wieder auf 15,70 €/m² anstiegen. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,54 %.

Die Kaufpreise zeigten ein anderes Muster. Nach einem Rückgang von 4.500 €/m² (2018) auf 4.195 €/m² (2019) stiegen sie 2020 auf 4.647 €/m² und erreichten 2021 mit 5.988 €/m² einen Höhepunkt. Seitdem sind sie wieder gefallen — auf 5.651 €/m² (2022), 5.712 €/m² (2023), 5.111 €/m² (2024) und 5.246 €/m² (2025). Der aktuelle Wert von 5.162 €/m² liegt damit unter dem Peak von 2021, aber deutlich über dem Niveau von 2018/2019. Die durchschnittliche jährliche Veränderung über den gesamten Zeitraum ist mit -0,44 % leicht negativ, was den Rückgang vom Peak widerspiegelt.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Mieten weiter steigen, korrigieren sich die Kaufpreise nach dem 2021er-Hoch. Das führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in der aktuellen Situation von 3,33 % ergibt — höher als sie wäre, wenn die Kaufpreise unverändert hoch blieben.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl der Stadt ist zwischen 2015 (22.184) und 2023 (23.378) um 5,38 % gewachsen. Das Wachstum verlief kontinuierlich, mit einer kurzen Einbuße 2021 (-24 Einwohner), bevor es 2022 und 2023 wieder deutlich zulegte. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 23.378. Die Bevölkerungsdichte beträgt 421 Einwohner je km² — deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 144 Einwohnern je km², was die zentrale Funktion der Stadt im Landkreis unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich zwischen 2015 und 2023 von 1,91 % auf 3,28 %. Der Anstieg war vor allem während der Pandemiejahre 2020 bis 2022 spürbar (3,15 % im Jahr 2020), bevor sie sich leicht erholte und 2023 mit 3,28 % einen neuen Höchststand erreichte. Trotz des Anstiegs liegt die Quote deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Raums wider. Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Arbeitsmarkt des Landkreises mit dem Rang 45 von rund 400 Kreisen — ein sehr guter Wert.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit geht einher mit den hohen Mieten und Kaufpreisen in Weilheim.

Standortfaktoren: Oberzentrum mit stabiler Wirtschaftsstruktur

Weilheim in Oberbayern ist seit dem 1. März 2018 als Oberzentrum anerkannt und damit eine der zentralen Städte im bayerischen Alpenvorland. Als Kreisstadt des Landkreises Weilheim-Schongau (966 km², 139.241 Einwohner) erfüllt sie Funktionen der Grund- und Mittelversorgung für den Pfaffenwinkel.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Weilheim-Schongau mit dem Gesamtrang 37 von rund 400 deutschen Kreisen als sehr zukunftsfähig. Besonders gut schnitt der Kreis beim Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 38) sowie beim Index Wirtschaftswettbewerb und Innovation (Rang 79) ab. Der Demografie-Index liegt mit Rang 145 im Mittelfeld, der Dynamik-Index mit Rang 187 im unteren Drittel. Die Stärke des Raums liegt also weniger in dynamischem Wachstum als in einer stabilen, wohlhabenden Struktur.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor, sodass eine differenzierte Bewertung von Grundstückspreisen nicht möglich ist.