Raisting

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Raisting ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Weilheim-Schongau mit 2.358 Einwohnern auf knapp 22 km². Trotz ihrer geringen Größe weist der Ort einen der höchsten Immobilienpreissegmente Bayerns auf. Die Angebotsmiete liegt bei 12,21 €/m², der Angebotskaufpreis bei 4.753 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,08 %, der Kaufpreisfaktor 32,45. Mit einem Perzentilrang von 14,01 im Bundesland liegen die Preise in Raisting höher als bei etwa 86 % der 2.056 verglichenen bayerischen Orte.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietwerten drückt die Rendite deutlich unter das bayerische Mittel von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 32,45 liegt um 24 % über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet: Mieter müssen im Durchschnitt über 32 Jahre die gesamte Jahresmiete aufbringen, um den Kaufpreis zu decken. Dieser Wert ist einer der höchsten in der Region.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg, dann Korrektur

Die Mietpreise in Raisting haben in den letzten Jahren eine außergewöhnliche Dynamik gezeigt. Von 7,46 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2025 auf 14,17 €/m² – das entspricht einem Anstieg um 90 % in sieben Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 6,09 %. Im Jahr 2026 fiel die Angebotsmiete jedoch wieder auf 11,97 €/m², was einem Rückgang von 15,5 % gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Muster mit stärkerer Volatilität. Von 4.791 €/m² (2022) stieg der Preis 2023 auf 6.011 €/m², fiel dann aber kontinuierlich auf 4.097 €/m² im Jahr 2026. Der CAGR über diesen Zeitraum liegt bei -3,84 %. Der aktuelle Kaufpreis von 4.753 €/m² liegt damit wieder nahe dem Niveau von 2022, nachdem er 2023 einen deutlichen Höhepunkt erreicht hatte.

Die Gegenläufigkeit von Miet- und Kaufpreisentwicklung in jüngster Zeit ist bemerkenswert: Während die Mieten 2026 bereits wieder unter dem 2025er-Spitzenwert liegen, hat sich der Kaufpreis bereits 2023 gewendet und ist seither kontinuierlich gesunken.

Regionale Einordnung: Zwischen Seen und Umland

Raisting liegt im oberen Preissegment der Region. Im Vergleich zum Landkreis Weilheim-Schongau (Durchschnittsmiete 12,04 €/m², Kaufpreis 4.330 €/m²) liegt Raisting bei beiden Kennzahlen leicht über dem Kreisdurchschnitt. Im Landesvergleich ist die Abweichung deutlich größer: Die Miete liegt 21 % über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²), der Kaufpreis sogar 46 % (3.246 €/m²).

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Dießen am Ammersee (4,2 km) weist mit 14,67 €/m² eine noch höhere Miete aus, Herrsching am Ammersee (10,9 km) liegt mit 17,83 €/m² und 7.881 €/m² Kaufpreis deutlich darüber. Wessobrunn (7,6 km) fällt mit 2.657 €/m² Kaufpreis und 5,28 % Rendite hingegen deutlich unter das Niveau Raistings.

Die Nachbargemeinden am Ammer- und Starnberger See bilden einen eigenen, hochpreisigen Marktsegment. Raisting liegt dazwischen – teurer als das Umland, aber günstiger als die Seenorte direkt am Wasser. Diese Positionierung erklärt auch die moderate Bruttomietrendite: Die Kaufpreise sind stark gestiegen, während die Mieten im Vergleich zu den Seenorten noch Spielraum nach oben haben.

Standortfaktoren: Wohngemeinde mit Pendlerstruktur

Raisting hat sich in den letzten Jahrzehnten von einer kleinen Landgemeinde zu einer Wohngemeinde mit überregionaler Ausstrahlung entwickelt. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Einwohnerzahl von 1.571 auf 2.334, was einem Anstieg von 48,6 % entspricht. Seit 2015 liegt das Wachstum mit 2,6 % moderater, bleibt aber positiv.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,6 % – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Die wirtschaftliche Struktur ist durch einen starken positiven Pendlersaldo geprägt: 2023 waren 999 Einwohner sozialversicherungspflichtig am Wohnort beschäftigt, aber nur 399 am Arbeitsort. Das bedeutet, dass 600 Einwohner zur Arbeit pendeln, vor allem in die Ballungsräume München und Augsburg.

Die Verkehrsanbindung über die Ammerseebahn (Haltepunkt Raisting) unterstützt diese Pendlerstruktur. Der Stundentakt der Bayerischen Regiobahn ermöglicht eine Erreichbarkeit Münchens in etwas über einer Stunde. Die B 2 liegt sechs Kilometer östlich.

Der Landkreis Weilheim-Schongau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis bei den Teilindizes Wohlstand/Soziale Lage (Rang 38) und Arbeitsmarkt (Rang 45) ab. Die Dynamik liegt mit Rang 187 deutlich niedriger, was auf die ländliche Struktur hindeutet.

Die Erdfunkstelle Raisting, 1964 in Betrieb genommen, ist ein historisches Markenzeichen des Ortes. Der größte Antennenspiegel hat 25 m Durchmesser. Die Anlage wird inzwischen von einem Förderverein betrieben und hat keine direkte wirtschaftliche Bedeutung mehr für den lokalen Arbeitsmarkt. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2023 rund 3,5 Millionen Euro, davon 1,18 Millionen Euro Gewerbesteuereinnahmen.