Dießen am Ammersee, M

Lage und Struktur

Dießen am Ammersee liegt am südwestlichen Ufer des Ammersees im oberbayerischen Landkreis Landsberg am Lech, rund 40 Kilometer südwestlich von München. Der Markt umfasst 25 Gemeindeteile auf sieben Gemarkungen und erstreckt sich von der Seeuferzone bei 533 Metern Höhe bis zu den bewaldeten Höhen bei Schellschwang auf 719 Metern. Die historische Bedeutung als Bannmarkt und Sitz des 1157 gegründeten Augustiner-Chorherrenstifts prägt bis heute die Struktur der Gemeinde. Die Lage am Ammersee in der Nähe Münchens macht den Ort zu einem begehrten Wohnstandort im Münchner Umland.

Marktüberblick: Extreme Preise bei niedriger Rendite

Der Immobilienmarkt in Dießen am Ammersee weist extreme Werte auf, die selbst im bayerischen Vergleich deutlich herausragen. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.304 Euro pro Quadratmeter, was dem 1,94-Fachen des bayerischen Durchschnitts (3.246 Euro) entspricht. Der Kaufpreisfaktor von 35,81 liegt weit über dem bayerischen Mittel von 26,10.

Die Angebotsmiete von 14,67 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) um das 1,45-Fache und den deutschen Durchschnitt (8,92 Euro) um das 1,64-Fache. Die Steigerung der Miete ist deutlich moderater als die des Kaufpreises, was die extrem niedrige Bruttomietrendite von 2,79 Prozent erklärt. Diese liegt nicht nur deutlich unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent, sondern auch unter dem deutschen Mittel von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Dießen mit 6,32 Prozent den untersten Bereich – das bedeutet, dass nur etwa 6 Prozent der bayerischen Orte noch niedrigere Renditen aufweisen.

Die Kombination aus sehr hohen Kaufpreisen und moderat über dem Durchschnitt liegenden Mieten führt zu einer der niedrigsten Renditen in ganz Bayern. Käufer zahlen hier einen deutlichen Aufpreis für die Lage am Ammersee, der sich in der laufenden Miete nicht vollständig widerspiegelt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Anstieg

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung mit einem deutlichen Anstieg in den Jahren 2019 bis 2021, gefolgt von Schwankungen.

Der Angebotskaufpreis stieg von 4.054 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 7.087 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg von 75 Prozent in drei Jahren. Danach folgte ein Rückgang auf 5.150 Euro im Jahr 2024, bevor der Preis 2025 wieder auf 7.011 Euro anstieg und 2026 auf 6.416 Euro sank. Der CAGR von 5,91 Prozent über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 verdeutlicht die starke langfristige Aufwertung.

Die Miete entwickelte sich weniger dramatisch: Von 10,03 Euro im Jahr 2018 stieg sie 2020 auf 15,74 Euro an, fiel dann 2021 auf 12,11 Euro zurück und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 13,11 und 14,98 Euro ein. Der CAGR von 5,14 Prozent liegt unter dem des Kaufpreises, was die wachsende Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete erklärt.

Regionale Einordnung: Ammersee-Preise im regionalen Vergleich

Im regionalen Vergleich positioniert sich Dießen am Ammersee als einer der teureren Orte am Ammersee, aber nicht als der teuerste.

Der Kaufpreis von 6.304 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4.720 Euro und über dem aller Nachbarorte außer Herrsching (7.881 Euro) und Utting (7.069 Euro). Die Miete von 14,67 Euro liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 12,18 Euro und über den meisten Nachbarn, wird aber von Herrsching (17,83 Euro), Andechs (15,38 Euro) und Utting (15,06 Euro) übertroffen.

Die Bruttomietrendite von 2,79 Prozent ist eine der niedrigsten im Umkreis. Nur Herrsching (2,72 %) und Utting (2,56 %) weisen niedrigere Renditen auf. Wessobrunn fällt mit 5,28 % deutlich heraus – hier liegt der Kaufpreis mit 2.657 Euro pro Quadratmeter weniger als halb so hoch wie in Dießen, was die hohe Rendite erklärt.

Dießener Preise liegen damit im oberen Mittelfeld der Ammersee-Gemeinden, während die Renditen zum unteren Ende gehören.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Landsberg am Lech, dem Dießen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 33 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Wohlstand (Rang 27) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 46). Schwächer ist die Position im Bereich Demografie (Rang 173).

Die Bevölkerung von Dießen wuchs von 10.326 Einwohnern im Jahr 2015 auf 10.596 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 2,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 128 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote betrug 2023 2,68 Prozent und lag damit über dem Wert von 1,85 Prozent im Jahr 2015, bleibt aber im historischen Kontext niedrig.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.