Windach

Marktüberblick: Teurer als der Bayern-Durchschnitt, moderat im Umkreis

Windach liegt im oberbayerischen Landkreis Landsberg am Lech, rund 25 km südlich von Landsberg und etwa 40 km südwestlich von München. Die Gemeinde umfasst 24,84 km² und hat 3.874 Einwohner (2024), was einer Dichte von 156 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Mit einem Anschluss an die A 96 (München–Lindau) gehört Windach zum unmittelbaren Münchner Umland. Der Landkreis zählt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 33 von rund 400 deutschen Kreisen zu den stärksten Regionen Deutschlands. Dieser überregionale Standortvorteil wirkt sich auf die Nachfrage nach Wohnraum in Windach aus.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.630 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,28 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²) und auch über dem deutschen Durchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 29,06 liegt über dem bayerischen Mittel von 26,1, was bedeutet, dass die Kaufpreise in Windach im Verhältnis zu den Mieten höher sind als im bayernweiten Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,44 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, was die gleiche Richtung anzeigt: Die Preise sind im Verhältnis zu den Mieten hoch.

Preisentwicklung: Starke Dynamik mit extremen Schwankungen

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Windach zeigt eine starke Dynamik mit erheblichen Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 7,96 Euro je Quadratmeter (2018) auf 13,49 Euro (2026) – ein Anstieg um 69 Prozent über acht Jahre, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 6,8 Prozent entspricht. Der Kaufpreis bewegte sich von 4.302 Euro je Quadratmeter (2018) auf 5.899 Euro (2026), ein Plus von 37 Prozent bei einem jährlichen Durchschnittswachstum von 4,0 Prozent.

Die Entwicklung war dabei keineswegs linear. Im Jahr 2021 erreichte der Kaufpreis mit 6.731 Euro je Quadratmeter einen ersten Höhepunkt, fiel dann bis 2023 auf 3.677 Euro je Quadratmeter – ein Einbruch von 45 Prozent innerhalb von zwei Jahren. 2025 folgte mit 3.405 Euro je Quadratmeter ein weiterer Tiefpunkt, bevor der prognostizierte Wert für 2026 wieder bei 5.899 Euro liegt. Die Miete zeigte ein ähnliches Muster mit einem Peak 2021 bei 13,29 Euro, einem Tief 2022 bei 11,60 Euro und einem neuen Höchststand 2024 bei 14,13 Euro. Diese Volatilität ist charakteristisch für den oberbayerischen Wohnungsmarkt und spiegelt die starke Reaktion auf Zinsänderungen und Nachfrageverschiebungen wider.

Regionale Einordnung: Günstigster Kaufpreis im Ammersee-Umland

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis bis 6,1 km zeigt sich ein differenziertes Bild. Bei den Kaufpreisen liegt Windach mit 4.630 Euro je Quadratmeter am unteren Ende der Skala; die Nachbarn liegen zwischen 4.768 Euro (Finning) und 7.245 Euro (Schondorf am Ammersee). Windach ist damit der günstigste Ort im Umkreis beim Kaufpreis.

Bei der Miete ist das Bild anders: Mit 13,28 Euro je Quadratmeter liegt Windach über Finning (12,97 €/m²), Greifenberg (13,12 €/m²) und Geltendorf (13,07 €/m²). Schondorf am Ammersee führt mit 15,57 Euro je Quadratmeter. Die Mieten in Windach liegen also im Mittelfeld der Nachbarn.

Diese Preisstruktur schlägt sich in der Bruttomietrendite nieder: Windach erreicht mit 3,44 Prozent die höchste Rendite aller Nachbarorte. Die nächstgelegenen Orte wie Eresing (2,8 %) und Greifenberg (2,5 %) liegen deutlich darunter. Schondorf am Ammersee, der teuerste Ort im Umkreis, bringt es auf nur 2,58 Prozent. Windach profitiert also davon, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten moderater sind als in den am Ammersee gelegenen Nachbarorten. Im Vergleich zum Kreis Landsberg am Lech liegt Windach bei der Angebotsmiete über dem Kreisdurchschnitt von 12,18 Euro, beim Kaufpreis jedoch leicht darunter (4.630 gegenüber 4.720 Euro je Quadratmeter). Der Kreisdurchschnittskaufpreisfaktor von 32,1 liegt über dem von Windach (29,1), was darauf hindeutet, dass einige Gemeinden im Kreis deutlich höhere Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten aufweisen.

Standortfaktoren: Starker Landkreis, stabiles Wachstum

Die Bevölkerungsentwicklung in Windach war seit 2015 von einem leichten Wachstum geprägt: Von 3.759 Einwohnern (2015) auf 3.874 (2024) entspricht dies einem Anstieg von rund 3 Prozent. Die Entwicklung verlief dabei ungleichmäßig – zwischen 2017 (3.873) und 2021 (3.793) gab es einen Rückgang von 80 Einwohnern, bevor die Zahl wieder stieg. Diese Stabilität bei gleichzeitigem Zuzug ist typisch für Gemeinden im Münchner Umland, die als Wohnstandorte für Pendler nach München attraktiv sind.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis weist in der Zeitreihe starke Schwankungen auf: Von 4,6 Prozent (2015) über ein Tief von 1,3 Prozent (2018) auf 4,2 Prozent (2023). Der aktuelle Wert liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt und spiegelt die starke wirtschaftliche Lage im Landkreis wider. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Landsberg am Lech mit dem Gesamtrang 33 von rund 400 Kreisen als eine der stärksten Regionen Deutschlands. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 27) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 46). Die Demografie liegt mit Rang 173 im unteren Mittelfeld, was auf die alternde Bevölkerung in ländlichen Räumen hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Kombination aus guter Infrastruktur (A 96), starker Wirtschaftsregion und moderaten Preisen im Vergleich zum Ammersee-Umland macht Windach zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien und Pendler.