Vilgertshofen

Marktüberblick

Vilgertshofen ist eine Gemeinde im Westen Oberbayerns im Landkreis Landsberg am Lech. Mit 2.769 Einwohnern auf 27,1 km² liegt die Bevölkerungsdichte bei 102 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt in einer ländlich geprägten Region zwischen Lech und Ammersee.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreissegment. Die Angebotsmiete liegt bei 12,06 Euro pro Quadratmeter, was deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 4.078 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro und dem deutschen von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,18, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 28,18-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,55 Prozent und damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber über dem Kreisdurchschnitt von 3,20 Prozent im Landkreis Landsberg am Lech.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen nachfragestarken Markt, in dem die Preise die Mieteinnahmen überproportional übertreffen. Dies entspricht dem typischen Muster oberbayerischer Gemeinden in Pendlerlage.

Preisentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Vilgertshofen ist durch erhebliche Schwankungen gekennzeichnet.

Bei den Mieten zeigt sich ein Anstieg von 8,11 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,71 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von 6,78 Prozent über diesen Zeitraum wirkt auf den ersten Blick stark, ist aber durch die hohen Schwankungen zwischen den Jahren verzerrt: 2020 fiel die Miete auf 7,20 Euro, 2022 stieg sie auf 12,94 Euro, 2023 und 2025 lagen sie wieder bei 10,94 bzw. 10,60 Euro, bevor 2026 ein neuer Höchstwert von 13,71 Euro erreicht wurde.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Von 2.219 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis 2022 auf 4.000 Euro, fiel 2023 auf 3.241 Euro, stieg 2024 erneut auf 4.478 Euro, um dann 2025 auf 3.016 und 2026 auf 2.470 Euro zu sinken. Der CAGR von 2,17 Prozent über den gesamten Zeitraum 2021 bis 2026 maskiert diese starken Ausschläge.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum relativ stabil: Von 2.600 Einwohnern (2015) stieg sie auf 2.769 (2024), mit einem leichten Rückgang 2021–2022. Die Diskrepanz zwischen stabiler Bevölkerung und hoher Preisvolatilität entspricht dem Muster kleiner Märkte, in denen wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Vilgertshofen als einer der teureren Orte im Landkreis Landsberg am Lech, aber mit einer günstigeren Rendite als der Kreisdurchschnitt.

Die Angebotsmiete von 12,06 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,18 Euro, während der Kaufpreis von 4.078 Euro deutlich unter dem Kreiswert von 4.720 Euro liegt. Dies führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 3,55 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 3,20 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 28,18 liegt unter dem Kreiswert von 32,11, was den günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten hat Vilgertshofen die höchste Angebotsmiete (vor Fuchstal mit 11,77 und Apfeldorf mit 11,57). Der Kaufpreis liegt mit 4.078 Euro im oberen Mittelfeld – unter Denklingen (4.247) und Reichling (4.159), aber über allen anderen. Die Bruttomietrendite von 3,55 Prozent liegt damit in der Mitte der Nachbargemeinden: Nur Fuchstal (3,54%) und Unterdießen (3,44%) liegen leicht darunter, während Reichling (3,08%), Denklingen (3,10%) und Rott (3,68%) sowie Thaining (4,60%), Apfeldorf (4,58%) und Hofstetten (4,04%) darüber liegen.

Dieses Muster – hohe Miete bei moderatem Kaufpreis – unterscheidet Vilgertshofen von den meisten Nachbarn, die entweder niedrigere Mieten bei ähnlichen Kaufpreisen oder umgekehrt aufweisen. Die Lagefaktor im Prognos-Zukunftsatlas für den Kreis Landsberg am Lech (Rang 33 von rund 400 deutschen Kreisen) unterstreicht die überregionale Attraktivität der Region, wobei der Index für Wohlstand und soziale Lage (Rang 27) besonders stark ist, während der Demografie-Index (Rang 173) Schwächen aufweist.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung von Vilgertshofen ist durch ein moderates, aber stabiles Wachstum gekennzeichnet. Von 2.600 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Bevölkerung bis 2024 auf 2.769, was einem Zuwachs von 6,5 Prozent entspricht. Dabei verlief die Entwicklung nicht linear: Nach einem leichten Rückgang von 2.728 (2021) auf 2.706 (2022) folgte ein deutlicher Anstieg auf 2.769 (2023/2024).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Landsberg am Lech mit dem Gesamtrang 33 von rund 400 deutschen Kreisen, was ihn zu einem der dynamischsten und stärksten Kreise Deutschlands macht. Besonders der Wohlstand-Index (Rang 27) und der Wettbewerb- und Innovations-Index (Rang 46) sind hervorgehoben. Der Demografie-Index (Rang 173) liegt dagegen im unteren Drittel, was auf alterungsbedingte Herausforderungen in der Region hinweist. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, überdurchschnittlichem Wohlstand im Kreis und der Lage in einer der attraktivsten Regionen Oberbayerns bildet die Grundlage für den nachfragestarken Immobilienmarkt in Vilgertshofen. Die hohe Angebotsmiete im regionalen Vergleich steht dabei im Gegensatz zu den deutlich niedrigeren Arbeitslosenquoten im gesamten Landkreis, der im Dezember 2019 bei 2 Prozent lag.