Kinsau

Marktüberblick: Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis

Kinsau (Gemeinde im Landkreis Landsberg am Lech, Bayern) zeigt ein ungewöhnliches Marktprofil: Die Angebotsmiete liegt mit 9,58 Euro je Quadratmeter unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (12,18 Euro). Gleichzeitig übersteigt der Angebotskaufpreis mit 3.793 Euro je Quadratmeter den bayerischen Mittelwert (3.246 Euro) um rund 17 Prozent. Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau führt zu einer Bruttomietrendite von 3,03 Prozent – die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,5 Kilometern und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 33,01 ist der höchste im unmittelbaren Umland und liegt über dem Kreis- (32,11) und dem Landesdurchschnitt (26,10). Das bedeutet: Käufer zahlen für die jährliche Mietrendite länger als in den meisten vergleichbaren Orten. Die niedrige Rendite ist primär auf den hohen Kaufpreis zurückzuführen – die Miete liegt systematisch unter dem regionalen Mittel, was den Ertrag weiter drückt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität und starker Kaufpreisanstieg

Die Mietentwicklung in Kinsau war in den letzten Jahren volatil. Von 9,20 Euro je Quadratmeter (2018) fiel die Angebotsmiete bis 2022 auf 8,16 Euro – ein Rückgang von rund 11 Prozent. Anschließend erholte sie sich stark und erreichte 2025 mit 10,29 Euro einen neuen Höchstwert, bevor sie 2026 leicht auf 10,19 Euro sank. Der aktuelle Angebotswert von 9,58 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2026.

Die Kaufpreisentwicklung war noch dynamischer: Zwischen 2022 (2.939,68 Euro je Quadratmeter) und 2024 (4.221,15 Euro) stieg der Preis um 43,6 Prozent in nur zwei Jahren – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von knapp 20 Prozent. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der bundesweite Trend. Die Kombination aus stark steigenden Kaufpreisen und einer Miete, die unter dem regionalen Durchschnitt bleibt, hat die Rendite weiter unter Druck gesetzt.

Regionale Einordnung: Kinsau als Ausreißer im Umland

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,5 Kilometer fällt Kinsau als Ausreißer auf: Mit 9,58 Euro je Quadratmeter hat der Ort die zweittiefste Angebotsmiete aller Vergleichsgemeinden – nur Schwabsoien (9,18 Euro, 7,5 km) liegt darunter. Alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 10,32 Euro (Rott) und 12,28 Euro (Schongau).

Beim Kaufpreis liegt Kinsau mit 3.793 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld – höher als Apfeldorf (3.032 Euro), Hohenfurch (3.371 Euro), Rott (3.368 Euro) und Altenstadt (3.296 Euro), aber niedriger als Denklingen (4.247 Euro) und Reichling (4.159 Euro). Die Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,03 Prozent, die nur von Reichling (3,08 %) und Denklingen (3,10 %) übertroffen wird. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 3,68 % und 4,58 % deutlich darüber.

Auf Kreisebene liegt Kinsau unter dem Durchschnitt: Der Landkreis Landsberg am Lech weist im Schnitt eine Miete von 12,18 Euro und einen Kaufpreis von 4.720 Euro auf. Kinsau liegt bei der Miete 21 % unter dem Kreismittel, beim Kaufpreis 20 % darüber. Diese Asymmetrie ist der Grund für die niedrige Rendite.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, starker Kreis

Die Demografie von Kinsau ist stabil: Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 (1.048) und 2024 (1.050) in einem engen Korridor von 1.037 bis 1.058. Der Nettozuwanderungssaldo ist damit nahezu null – die Gemeinde wächst nicht, schrumpft aber auch nicht nennenswert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,24 Prozent und damit leicht über dem Wert von 2019 (1,28 %). Der Anstieg ist bemerkenswert, bleibt aber auf einem absolut niedrigen Niveau. Im historischen Vergleich war 2017 mit 1,29 Prozent der niedrigste Wert verzeichnet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Landsberg am Lech auf Platz 33 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex – ein sehr guter Wert. Besonders stark ist der Indexbereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 27), während der Demografie-Index mit Rang 173 schwächer abschneidet. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Kinsau. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.