Schwabsoien

Gemeindeportrait und Demografie

Schwabsoien ist eine 16,98 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau auf 730 bis 860 Meter Höhe. Mit 1.453 Einwohnern (2024) und 86 Einwohnern je Quadratkilometer gehört sie zu den kleineren Gemeinden ihrer Region. Die Gemeinde umfasst drei Gemeindeteile: Schwabsoien, Sachsenried und die Einöde Dietlried. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 8,7 Prozent auf 1.453 gewachsen – von 1.337 auf 1.453 Einwohner. Dieser Zuzugstrend entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden im Umland oberbayerischer Städte, die von der Pendlerfunktion profitieren. 2023 waren 638 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Arbeitsort Schwabsoien jedoch nur 364 – die Gemeinde weist damit einen deutlichen Pendlerüberschuss von 274 Beschäftigten aus. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,43 Prozent, was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2025 netto über eine Million Euro, was auf eine stabile lokale Wirtschaftsbasis hindeutet.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.950 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Schwabsoien knapp über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4.330 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,77 – leicht über dem bayerischen Mittel von 26,10, aber unter dem Kreiswert von 30,11. Die Angebotsmiete liegt bei 9,18 Euro je Quadratmeter. Sie liegt über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber unter dem bayerischen (10,11 Euro) und dem Kreisdurchschnitt (12,04 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,74 Prozent liegt über dem Kreiswert (3,54 Prozent), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Im bayerischen Perzentilrang belegt Schwabsoien damit Platz 46,5 – knapp unter dem Median aller verglichenen Orte im Freistaat.

Die Mietentwicklung zeigt eine starke Dynamik: Von 7,14 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Miete bis 2023 auf 9,70 Euro – ein Anstieg von knapp 36 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2024 folgte ein Rückgang auf 8,90 Euro, bevor die Werte 2025 mit 9,23 Euro und 2026 mit 10,00 Euro wieder anstiegen. Der aktuelle Wert von 9,18 Euro liegt damit zwischen dem Niveau von 2024 und 2025. Für den Kaufpreis liegen nur Daten ab 2024 vor (2.950 Euro je Quadratmeter).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,8 Kilometer zeigt Schwabsoien ein klares Muster: Die Angebotsmiete von 9,18 Euro je Quadratmeter ist die zweittiefste nach Ingenried (8,62 Euro). Der Kaufpreis von 2.950 Euro je Quadratmeter liegt unter allen Nachbarorten außer Schwabbruck (2.131 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,74 Prozent liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarn – deutlich über dem Ausreißer Ingenried mit 1,57 Prozent, aber unter den meisten anderen Orten (3,03 bis 6,03 Prozent).

Der Kreis Weilheim-Schongau weist mit einem Durchschnittskaufpreis von 4.330 Euro und einer Angebotsmiete von 12,04 Euro ein deutlich höheres Preisniveau auf als Schwabsoien. Die Abweichung ist sowohl auf die Lage am Nordwestrand des Landkreises als auch auf die geringere Siedlungsdichte zurückzuführen. Schwabsoien liegt mit seinen Werten nahe am bayerischen Durchschnitt, während es im eigenen Kreis zum günstigeren Segment gehört.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weilheim-Schongau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 37. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 35 im Index Wirtschaftliche Stärke und mit Rang 45 im Index Arbeitsmarkt. Im Dynamik-Index liegt er mit Rang 187 deutlich schwächer, was auf demografische Herausforderungen hindeuten könnte. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Schwabsoien.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über einen Kindergarten mit 76 Plätzen und eine Grundschule mit 6 Klassen und 130 Schülern. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche beträgt 996 Hektar, wovon 30 Betriebe (Stand 2020) den Sektor repräsentieren. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Altenstadt und der interkommunalen Allianz Auerbergland.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit (1,43 Prozent), positivem Pendlerprofil und der Lage im wirtschaftsstarken Landkreis Weilheim-Schongau bildet die Grundlage für die aktuelle Marktsituation. Die niedrigeren Immobilienpreise im Vergleich zum Kreisdurchschnitt spiegeln die ländliche Struktur und die Entfernung zu den städtischen Zentren wider.