Ingenried

Gemeindeprofil

Ingenried ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau am Westrand des Pfaffenwinkels auf rund 800 m Höhe. Mit 17,44 km² Fläche und 1.115 Einwohnern (2024) lebt hier eine kleine, ländliche Bevölkerung. Die Gemeinde umfasst fünf Gemeindeteile und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Altenstadt. Im Jahr 2021 waren von 441 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort 106 im produzierenden Gewerbe und 32 in sonstigen Bereichen tätig; 35 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 1.036 ha, überwiegend als Dauergrünfläche. Ingenried ist damit eine überwiegend wohnorientierte Gemeinde mit starker landwirtschaftlicher Prägung.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Der Immobilienmarkt in Ingenried zeigt ein außergewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,62 € je m² nur knapp über dem niedrigsten Nachbarort Osterzell (8,43 €/m²) und deutlich unter den meisten anderen Vergleichsgemeinden, während der Angebotskaufpreis mit 6.571 € je m² den höchsten Wert aller Nachbarorte um ein Vielfaches übertrifft. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 1,57 %, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3,54 %, dem Bayerndurchschnitt von 4,13 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 63,56 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreiswert von 30,1 und fast 2,5-mal so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 26,1. Im Perzentilrang der Gemeinden im Bundesland belegt Ingenried mit 0,15 den unteren Bereich – die Rendite liegt praktisch am Ende der Skala.

Das Muster deutet auf einen primär von Eigennutzung geprägten Markt hin: Die hohen Kaufpreise bei gleichzeitig niedrigen Mieten sprechen dafür, dass die Wohnnachfrage vorrangig vom Eigenheimbau oder -kauf getragen wird, während das Mietwohnungsgeschäft eine untergeordnete Rolle spielt.

Preis- und Marktentwicklung

Die Mietentwicklung in Ingenried war zwischen 2018 und 2025 von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 6,84 €/m² (2018) auf 7,70 €/m² (2019), fiel dann 2020 auf 7,00 €/m², stieg 2021 sprunghaft auf 9,90 €/m², fiel 2022 wieder auf 7,33 €/m², legte 2023 auf 8,89 €/m² und erreichte 2024 mit 10,80 €/m² den höchsten Wert der Reihe, bevor sie 2025 auf 9,39 €/m² sank. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,63 %. Der aktuelle Wert von 8,62 €/m² liegt unter dem 2025er-Wert der Zeitreihe (9,39 €/m²), was auf eine weitere Abwärtsbewegung im Berichtszeitraum hindeutet.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor (2022: 6.571 €/m²), der mit dem aktuellen Angebotskaufpreis von 6.571 €/m² nahezu identisch ist. Dies lässt auf eine weitgehende Preisstabilität im Kaufsegment über den letzten Jahre schließen.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in einem interessanten Spannungsfeld zur Marktdynamik: Von 2015 (1.019 Einwohner) bis 2024 (1.115) wuchs Ingenried um 9,4 %. Dieses Wachstum ist für eine ländliche Gemeinde mit 64 Einwohnern je km² beträchtlich und unterstreicht die Attraktivität des Ortes als Wohnstandort. Die Arbeitslosenquote schwankte stark zwischen 0,57 % (2019) und 2,56 % (2023), liegt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Ingenried bei den Kaufpreisen und der Mietrendite ein klarer Ausreißer ist. Alle acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 8,5 km weisen niedrigere Kaufpreise (2.045–3.974 €/m²) und höhere Mietrenditen (3,28–6,03 %) auf. Die nächstgelegenen Orte Schwabbruck (4,3 km) und Schwabsoien (4,3 km) liegen mit 2.131 bzw. 2.950 €/m² deutlich unter dem Ingenrieder Niveau. Selbst der teuerste Nachbarort, Bidingen (4,5 km, 3.974 €/m²), liegt um 39 % unter Ingenried.

Bei den Mieten liegt Ingenried mit 8,62 €/m² im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Die höchsten Mieten weisen Altenstadt (11,23 €/m²) und Bidingen (10,88 €/m²) auf. Der Unterschied zwischen dem teuersten und dem günstigsten Nachbarort beträgt 2,80 €/m², während der Kaufpreisunterschied zwischen dem günstigsten (Rettenbach a.Auerberg, 2.048 €/m²) und dem teuersten Ort (Ingenried) bei 4.523 €/m² liegt.

Diese Diskrepanz ist ungewöhnlich: Normalerweise korrelieren hohe Kaufpreise mit hohen Mieten. In Ingenried ist das Gegenteil der Fall. Dies könnte strukturelle Gründe haben – etwa eine überwiegend eigenheimorientierte Bevölkerung oder ein sehr begrenztes Mietwohnungsangebot.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weilheim-Schongau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 37. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 79, gefolgt von Wohlstand und sozialer Lage (Rang 38) und Arbeitsmarkt (Rang 45). Der Demografie-Rang liegt mit 145 deutlich niedriger, was auf die alternde Bevölkerung in vielen ländlichen Kreisen hindeutet. Der Dynamik-Rang von 187 ist der schwächste Teilindex und zeigt, dass der Kreis in puncto Entwicklungsdynamik im Mittelfeld liegt.

Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für Ingenried allein. Sie geben jedoch einen Hinweis auf das wirtschaftliche Umfeld: Der Kreis positioniert sich insgesamt im oberen Drittel der deutschen Kreise, was die Lageattraktivität von Ingenried im Oberland unterstreicht. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Regel reduziert.

Die Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum (+9,4 % seit 2015), niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage im prosperierenden Landkreis Weilheim-Schongau spricht für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in Ingenried. Die extrem niedrige Mietrendite von 1,57 % macht den Ort jedoch für reine Mietinvestitionen unattraktiv; die Wertentwicklung wird eher von der allgemeinen Lageattraktivität als von der Mietertragskraft getragen.