Schwabbruck

Marktüberblick

Schwabbruck ist eine 7,32 km² große Gemeinde im Landkreis Weilheim-Schongau mit rund 1.023 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Mietrenditen aus – ein Muster, das auf die ländliche Lage abseits der großen Wirtschaftszentren zurückzuführen ist.

Die Angebotsmiete liegt bei 10,70 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.131 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor 16,59. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der niedrige Kaufpreis bei moderater Miete führt zu einer hohen Rendite und einem niedrigen Kaufpreisfaktor. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei einer Rendite von nur 3,54 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 30,11.

Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Schwabbruck ist zwischen 2018 und 2026 um rund 55 % gestiegen. Lag sie 2018 noch bei 7,92 Euro pro Quadratmeter, beträgt der Jahresdurchschnittswert für 2026 in der Zeitreihe 12,28 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,6 Prozent.

Die Entwicklung war nicht linear: Zwischen 2019 und 2020 stagnierte die Miete bei 9,83 Euro, 2021 folgte ein leichter Rückgang auf 9,02 Euro, bevor sie ab 2022 wieder anstieg. Der Kaufpreis liegt für 2025 bei 2.131,77 Euro pro Quadratmeter. Eine längere Zeitreihe für Kaufpreise liegt nicht vor.

Der starke Mietenanstieg geht einher mit einem Bevölkerungszuwachs von 7,9 Prozent seit 2015 (von 948 auf 1.023 Einwohner). Die Nachfrage nach Wohnraum hat also spürbar zugenommen, während das Angebot in einer kleinen Gemeinde mit begrenzter Baufläche strukturell knapp bleibt.

Der aktuelle Angebotsmietenwert von 10,70 Euro liegt unter dem Jahresdurchschnittswert von 12,28 Euro für 2026 in der Zeitreihe. Dies kann darauf hindeuten, dass sich der Markt seit dem Jahreswert weiter entwickelt hat oder dass die Zeitreihe einen anderen Berechnungszeitraum abbildet.

Regionale Einordnung

Schwabbruck positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Standort. Die Angebotsmiete von 10,70 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 12,04 Euro, aber über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.131 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4.330 Euro und auch unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Schwabbruck hat niedrigere Mieten als Schongau (12,28 Euro/m²) und Peiting (11,89 Euro/m²), aber höhere als Schwabsoien (9,18 Euro/m²) und Ingenried (8,62 Euro/m²). Beim Kaufpreis liegt Schwabbruck mit 2.131 Euro/m² deutlich unter allen genannten Nachbarorten – am weitesten unter Ingenried (6.571 Euro/m²), das den höchsten Kaufpreis aufweist.

Die Bruttomietrendite von 6,03 Prozent liegt im 93. Perzentil Bayerns – deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 3,54 Prozent. Schwabbruck gehört damit zu den Orten mit den höchsten relativen Mietrenditen in Bayern, was primär auf den niedrigen Kaufpreis und nicht auf überdurchschnittliche Mieten zurückzuführen ist.

Standortfaktoren

Die Demografie von Schwabbruck zeigt ein klares Wachstum: Die Einwohnerzahl ist von 948 (2015) auf 1.023 (2024) gestiegen, was einem Zuwachs von 7,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 140 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,85 Prozent, was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Weilheim-Schongau insgesamt Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 45) und im Wohlstand (Rang 38). Diese starke regionale Wirtschaftslage unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum in den Gemeinden des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Voralpenland des Regierungsbezirks Oberbayern mit ihrer natürlichen Attraktivität dürfte ein weiterer Faktor für die Bevölkerungsentwicklung sein.