Altenstadt

Marktüberblick: Mieten über dem Bayern-Durchschnitt, Kaufpreisfaktor unter dem Mittel

Der Immobilienmarkt in Altenstadt weist auf den ersten Blick ein interessantes Gefälle auf: Die Angebotsmiete liegt mit 11,23 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Angebotskaufpreis von 3.296 Euro pro Quadratmeter nur knapp darüber (Bayern: 3.246 Euro). Der daraus resultierende Kaufpreisfaktor von 24,46 liegt jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und unter dem des Landkreises Weilheim-Schongau mit 30,11. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger sind als in den meisten anderen Orten Bayerns – die Bruttomietrendite von 4,09 Prozent liegt damit über dem Kreis-Durchschnitt von 3,54 Prozent und nahe am Landesmittel von 4,13 Prozent.

Diese Konstellation entsteht, weil Altenstadt im Kreisvergleich sowohl bei der Miete (11,23 zu 12,04 Euro) als auch beim Kaufpreis (3.296 zu 4.330 Euro) unter dem Durchschnitt liegt, während die Rendite über dem Kreismittel liegt. Der Ort befindet sich damit in einer Nische: Er ist im Landkreis vergleichsweise günstig, bietet aber im Landesvergleich attraktive Mietrenditen.

Preisentwicklung: Steigende Mieten bei volatilen Kaufpreisen

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt zwei unterschiedliche Dynamiken. Die Angebotsmiete ist nahezu ununterbrochen gestiegen – von 7,95 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,17 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Zuwachs liegt bei durchschnittlich 6,51 Prozent. Dieser Anstieg ist besonders ausgeprägt in den Jahren 2022 und 2026, wobei die Werte für 2025 (10,48 Euro) und 2026 (13,17 Euro) auf eine weitere deutliche Steigerung hindeuten.

Die Kaufpreise verhalten sich dagegen deutlich unruhiger. Sie schwanken zwischen 2.322 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 und 3.959 Euro im Jahr 2023, fallen dann wieder auf 3.026 Euro im Jahr 2025 und steigen 2026 wieder auf 3.567 Euro. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) liegt bei 2,81 Prozent, doch diese Durchschnittszahl verschleiert die starken jährlichen Ausschläge. Diese Volatilität ist für einen Ort dieser Größe ungewöhnlich und deutet auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Wirtschaft trotz leicht rückläufiger Bevölkerung

Die Bevölkerung Altenstadts ist seit 2015 um 0,93 Prozent von 3.330 auf 3.299 Einwohner gesunken. Dieser leichte Rückgang steht im Widerspruch zu den steigenden Immobilienpreisen und Mieten und lässt darauf schließen, dass die Nachfrage vor allem von außerhalb des Ortes kommt – etwa von Pendlerinnen und Pendlern, die in der Region arbeiten, aber in München oder anderen größeren Städten ihren Lebensmittelpunkt haben.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,9 Prozent (2023) und hat sich damit von 4,7 Prozent im Jahr 2015 verbessert. Diese niedrige Quote korrespondiert mit der wirtschaftlichen Struktur des Ortes: Altenstadt ist Standort der Franz-Josef-Strauß-Kaserne der Bundeswehr mit Heeresflugplatz, an der die Luftlande- und Lufttransportschule sowie das Feldwebel- und Unteroffizieranwärterbataillon 3 stationiert sind. Zudem produziert das Unternehmen Vincorion mit rund 230 Mitarbeitern militärische Stromversorgungen für die Bundeswehr. Diese strukturellen Arbeitgeber sorgen für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum, die sich in den steigenden Mieten widerspiegelt.

Regionale Einordnung: Mittelfeld im Landkreis, attraktive Rendite

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu sieben Kilometern liegt Altenstadt bei Miete und Kaufpreis im Mittelfeld. Schongau, die nächste Stadt mit 2,2 Kilometern Entfernung, weist mit 12,28 Euro pro Quadratmeter eine höhere Miete und mit 3.652 Euro einen höheren Kaufpreis auf – die Rendite liegt dort mit 4,04 Prozent knapp unter der Altenstadter Werte. Schwabbruck (2,7 km) fällt durch einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 2.131 Euro auf, was einer Rendite von 6,03 Prozent entspricht – ein Ausreißer nach oben, der auf einen lokalen Markt mit geringen Kaufpreisen und moderaten Mieten hindeutet.

Peiting (5,2 km) zeigt das umgekehrte Bild: mit 4.046 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis im Umfeld und einer entsprechend niedrigen Rendite von 3,53 Prozent. Altenstadt positioniert sich damit zwischen diesen Extremen und bietet im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (Kaufpreisfaktor 30,11) einen deutlich günstigeren Faktor von 24,46.

Auf Landesebene liegt Altenstadt bei der Mietrendite im 62. Perzentil – das bedeutet, dass 62 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Ort ist damit im bundesweiten Vergleich ein attraktiver Standort für Mietinvestoren.

Standortfaktoren: Starker Kreis, dynamischer Ort

Der Landkreis Weilheim-Schongau erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Stärke (Rang 35) und Arbeitsmarkt (Rang 45). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 187 deutlich niedriger, was auf eine eher stabile als wachstumsdynamische Entwicklung hindeutet.

Altenstadt profitiert von dieser starken Kreisstruktur, zeigt aber eigene Dynamik: Die steigenden Mieten bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit und der Präsenz struktureller Arbeitgeber wie Bundeswehr und Vincorion deuten auf eine nachfragestabile Lage hin. Die Bevölkerungsdichte von 177 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht einer typisch ländlich-suburbanen Struktur. Der Ort verfügt über keine eigene Hochschule, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt, aber auch nicht überlastet.

Die verkehrliche Anbindung über die Bundesstraße 17 nach München (ca. 60 km) macht Altenstadt zu einem potenziellen Pendlerstandort. Der ehemalige Bahnanschluss an die Strecke Kaufbeuren–Schongau wurde 1972 stillgelegt, die Trasse dient heute als Themenradweg. Diese Lage zwischen ländlichem Raum und der Metropole München prägt den Immobilienmarkt: Die Mieten liegen über dem Landesdurchschnitt, was die Nähe zu München widerspiegelt, während die Kaufpreise im Verhältnis dazu moderat bleiben.