Sindelsdorf

Der Ort: Kleine Gemeinde im oberbayerischen Oberland

Sindelsdorf ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau mit 1.243 Einwohnern auf einer Fläche von 17,5 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 71 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt in der Region Oberland, südöstlich von Penzberg und nördlich von Peißenberg. Historisch war Sindelsdorf von 1909 bis 1914 ein Zentrum der Redaktionsgemeinschaft des Blauen Reiters; Franz Marc, Jean-Bloé Niestlé und Heinrich Campendonk lebten hier, und Künstler wie Wassily Kandinsky, Gabriele Münter und Alexej von Jawlensky kamen zu Arbeitsgesprächen zu Besuch (Wikipedia, 2026).

Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Habach und gehört zum Gerichtsbezirk Weilheim. Die erste urkundliche Erwähnung erfolgte im Jahr 763 anlässlich der Gründung des Klosters Scharnitz. Seit der Gemeindegründung 1818 hat sich die Einwohnerzahl von 808 (1988) auf über 1.200 mehr als verdreifacht.

Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise, hohe Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Sindelsdorf liegt bei 2.187 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Landkreises Weilheim-Schongau beträgt 4.330 Euro pro Quadratmeter, der bayerische Durchschnitt 3.246 Euro. Sindelsdorf liegt damit deutlich unter beiden Vergleichswerten.

Die Angebotsmiete beträgt 12,47 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Sindelsdorf über dem Landkreisdurchschnitt von 12,04 Euro und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro.

Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,84 Prozent. Dieser Wert liegt im 96. Perzentil Bayerns – nur vier Prozent der verglichenen Orte im Bundesland weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,61, was etwas mehr als der Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 26,1 entspricht.

Die extreme Rendite ist also keine Folge überhöhter Mieten, sondern primär die Folge der ungewöhnlich niedrigen Kaufpreise im regionalen Vergleich.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in der Zeitreihe

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen erhebliche Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten könnten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,45 Euro (2018) und 15,07 Euro (2023). Der aktuelle Wert von 12,47 Euro liegt im oberen Mittelfeld der neunjährigen Reihe. Die Kaufpreise zeigen noch größere Ausschläge: 6.371 Euro (2022), 1.141 Euro (2023), 925 Euro (2024), 5.995 Euro (2025) und 3.656 Euro (2026). Diese Volatilität von über 600 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert in der Zeitreihe ist außergewöhnlich.

Da es sich bei den vorliegenden Werten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – nicht um Transaktionspreise des Gutachterausschusses – könnten diese Schwankungen die Preisspanne einzelner Inserate widerspiegeln, nicht den tatsächlichen Marktwert. Bei einer Gemeinde mit 1.243 Einwohnern ist die Zahl der jährlichen Immobilienverkäufe gering, sodass einzelne Inserate die Zeitreihe überproportional beeinflussen können.

Die CAGR der Miete liegt bei 6,51 Prozent, die der Kaufpreise bei -12,96 Prozent. Diese Kennzahlen sind aufgrund der extremen Volatilität und der kurzen Zeitreihe (Kaufpreise nur ab 2022) jedoch nur begrenzt aussagekräftig.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Sindelsdorf bei den Kaufpreisen ein deutlicher Ausreißer nach unten ist. Alle acht benachbarten Orte liegen mit Kaufpreisen zwischen 4.766 Euro (Habach) und 6.097 Euro (Bichl) pro Quadratmeter mehr als doppelt so hoch wie Sindelsdorf.

Auch die Mietpreise der Nachbarorte sind durchweg höher: Penzberg weist mit 15,40 Euro den höchsten Wert auf, gefolgt von Bichl (14,04 Euro) und Benediktbeuern (14,13 Euro). Sindelsdorf liegt mit 12,47 Euro zwar nahe am oberen Ende der Nachbarmiete, aber der Kaufpreisunterschied ist so groß, dass die Renditen der Nachbarorte bei nur 2,49 bis 3,38 Prozent liegen – deutlich unter Sindelsdorfs 6,84 Prozent.

Der Landkreis Weilheim-Schongau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er in den Teilindizes Stärke (Rang 35) und Arbeitsmarkt (Rang 45). Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote in Sindelsdorf lag 2023 bei 1,42 Prozent (elf arbeitslose Personen). Nach der amtlichen Statistik gab es 2023 127 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, aber 540 am Wohnort. Das bedeutet, dass ein Großteil der Erwerbstätigen pendelt – Sindelsdorf ist eine Wohngemeinde mit starker Auspendlerquote.

Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.199 auf 1.243 Einwohner (+3,67 Prozent). Die Entwicklung ist moderat positiv, mit einem leichten Einbruch 2022 (1.211 Einwohner), gefolgt von einem Anstieg auf den aktuellen Stand.