Großweil

Marktüberblick

Großweil liegt im voralpinen Teil des Landkreises Garmisch-Partenkirchen an der Loisach und gehört zur Tourismusregion Das Blaue Land. Die 22 km² große Gemeinde hat 1.585 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 72 Einwohnern je km². Im Gemeindegebiet befindet sich die Anschlussstelle Murnau/Kochel der A 95, und das Freilichtmuseum Glentleiten des Bezirks Oberbayern ist eine bekannte touristische Attraktion. Der Ort ist Teil einer Verwaltungsgemeinschaft mit Sitz in Ohlstadt.

Der Immobilienmarkt in Großweil ist durch ein extremes Missverhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.672 Euro je Quadratmeter, während die Angebotsmiete bei 11,78 Euro je Quadratmeter liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,49 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 40,13. Beide Werte sind die extremsten im Vergleich zu allen Nachbarorten und liegen im bayerischen Vergleich im untersten einprozentigen Bereich (Perzentilrang 1,99 von 2.056 Orten in Bayern).

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen: Von 9,71 Euro je Quadratmeter (2018) über einen Tiefpunkt von 8,59 Euro (2019) und 9,12 Euro (2023) bis zu 12,34 Euro (2025/2026). Der CAGR von 3,04 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Volatilität.

Die Kaufpreisreihe ist noch extremer: 4.113 Euro (2018), 4.321 Euro (2019), ein Sprung auf 7.244 Euro (2020), 7.825 Euro (2022), ein Rückfall auf 5.329 Euro (2023), wieder 7.909 Euro (2024), ein Tief von 4.265 Euro (2025) und 8.048 Euro (2026). Der CAGR von 8,75 Prozent ist hoch, aber die einzelnen Jahreswerte sind kaum vergleichbar, da sie von wenigen Transaktionen abhängen. Der Unterschied zwischen dem höchsten (8.048 Euro) und niedrigsten (4.265 Euro) Wert beträgt fast 89 Prozent. Die Lücke in der Reihe (kein Wert für 2021 beim Kaufpreis) unterstreicht, dass es sich um einen sehr kleinen Markt handelt, in dem einzelne Verkäufe den Durchschnitt stark verzerren können. Die vorliegenden Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen liegt Großweil mit der Angebotsmiete von 11,78 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,99 Euro. Der Kaufpreis von 5.672 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 40,13 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 35,21. Die Bruttomietrendite von 2,49 Prozent ist die niedrigste im Kreisvergleich (Kreisdurchschnitt: 2,92 Prozent).

Im bayerischen Vergleich ist die Lage noch extremer: Bayern weist im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 10,11 Euro, einen Kaufpreis von 3.246 Euro, eine Rendite von 4,13 Prozent und einen Kaufpreisfaktor von 26,10 auf. Großweil liegt mit der Miete 17 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt, mit dem Kaufpreis jedoch 75 Prozent darüber. Die Rendite liegt 40 Prozent unter dem Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Mit 11,78 Euro je Quadratmeter liegt die Miete von Großweil unter Schlehdorf (11,98), Ohlstadt (13,50), Kochel (14,13), Riegsee (14,09), Murnau (15,39) und Antdorf (12,67), nur über Habach (10,92). Beim Kaufpreis liegt Großweil mit 5.672 Euro über Schlehdorf (4.829), Kochel (4.884), Habach (4.766) und Ohlstadt (5.345), unter Riegsee (6.812), Murnau (6.279) und Antdorf (5.675). Sindelsdorf fällt mit 2.187 Euro stark aus dem Rahmen. Die Rendite von 2,49 Prozent liegt knapp über der von Riegsee (2,48 Prozent) und ist damit eine der niedrigsten aller Nachbarorte. Sindelsdorf mit 6,84 Prozent ist ein extremer Ausreißer nach oben.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung in Großweil ist positiv: Von 1.440 Einwohnern (2015) auf 1.585 (2024) entspricht einem Wachstum von 10,1 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2017 (1.434) auf 2020 (1.543), also in der Pandemiephase. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,05 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2020 gab es 688 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, aber nur 112 am Arbeitsort in den Sektoren Land- und Forstwirtschaft (5), produzierendes Gewerbe (71) und Handel und Verkehr (36). Das bedeutet, dass ein Großteil der Erwerbstätigen pendelt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit Rang 174 von 400 Landkreisen insgesamt. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand (Rang 61), während die Dynamik (Rang 251) und der Wettbewerb bei Innovation (Rang 226) schwächer sind. Die Demografie liegt mit Rang 235 im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Großweil.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für diesen Ort vor.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und extrem niedriger Rendite entspricht dem Muster einer Wohngemeinde in einer attraktiven Lagenregion, in der die Nachfrage nach Wohneigentum die Mietnachfrage überwiegt.