Bad Bayersoien

Marktüberblick

Bad Bayersoien liegt mit einer Angebotsmiete von 11,76 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.377 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bayerischen Mittelwert von 3.246 Euro um knapp 35 Prozent, liegt aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Der Kaufpreisfaktor von 31,02 liegt damit über dem bayerischen Wert von 26,10, aber unter dem Kreiswert von 35,21.

Die Bruttomietrendite von 3,22 Prozent liegt über der des Landkreises (2,92 Prozent), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Im bayerischen Vergleich belegt Bad Bayersoien mit einem Perzentilrang von 19,5 Prozent einen der unteren Ränge bei der Rendite — das bedeutet, dass die Rendite des Ortes niedriger ist als die von etwa 80 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern. Die Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen und nur moderat höheren Mieten als dem Bundesdurchschnitt drückt die Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bad Bayersoien zeigt eine bemerkenswerte Volatilität. Zwischen 2018 und 2023 stieg die Angebotsmiete von 8,00 Euro pro Quadratmeter auf 12,38 Euro — ein Anstieg von über 54 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2024 folgte ein deutlicher Rückgang auf 9,80 Euro, ehe die Werte 2025 (11,03 Euro) und 2026 (14,51 Euro) wieder anziehen. Der CAGR-Wert von 7,73 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Aufwärtstrend wider, wird aber durch die Schwankungen zwischen den Jahren verzerrt.

Auch der Kaufpreis verzeichnete Schwankungen: Von 3.187 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg er bis 2022 auf 5.143 Euro, fiel dann 2023 auf 4.364 Euro, erholte sich 2024 auf 4.700 Euro und sank 2025 wieder auf 4.026 Euro. Der Kaufpreis-CAGR von 3,40 Prozent ist deutlich moderater als der Miet-CAGR, was auf eine stärkere Preisdynamik im Mietsegment hindeutet. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Bad Bayersoien ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 11,76 Euro liegt über den Werten der Nachbarorte Saulgrub (10,98 Euro), Wildsteig (10,98 Euro), Rottenbuch (11,03 Euro), Böbing (10,76 Euro) und Schwaigen (10,63 Euro), aber unter denen von Bad Kohlgrub (12,26 Euro), Unterammergau (12,18 Euro) und Steingaden (12,08 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Bad Bayersoien mit 4.377 Euro pro Quadratmeter über Wildsteig (3.429 Euro), Bad Kohlgrub (3.946 Euro), Rottenbuch (4.105 Euro), Böbing (3.658 Euro) und Steingaden (4.037 Euro), unterhalb von Saulgrub (6.500 Euro), Unterammergau (5.084 Euro) und Schwaigen (4.613 Euro). Saulgrub fällt mit dem höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte deutlich heraus.

Bei der Bruttomietrendite liegt Bad Bayersoien mit 3,22 Prozent über Saulgrub (2,03 Prozent), Unterammergau (2,88 Prozent) und Schwaigen (2,77 Prozent), aber unter den meisten anderen Nachbarorten. Die Rendite liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bad Bayersoien wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.186 auf 1.292 Einwohner, was einem Anstieg von knapp 9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner pro Quadratkilometer — der Ort ist also dünn besiedelt, was für die Fläche von 17,65 Quadratkilometern bei der Einwohnerzahl typisch ist. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Tiefpunkt 2018 (1.188 Einwohner) setzte ab 2019 ein kontinuierlicher Anstieg ein, der 2022 mit 1.303 Einwohnern seinen Höchstwert erreichte, bevor er 2023 und 2024 leicht auf 1.292 einbrach.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,03 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (2,34 Prozent) und dem Pandemiejahr 2020 (3,63 Prozent) zeigt sich eine stabile Entwicklung. Mit 16 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 1.300 Einwohnern ist die Arbeitslosigkeit gering. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen im Arbeitsmarkt auf Rang 197 von rund 400 Kreisen — damit im mittleren Drittel.

Standortfaktoren

Bad Bayersoien ist staatlich anerkannter Luftkurort seit 1968 und führt seit 1996 den Zusatz Heilbad und Moorkurort. Der Ort liegt am Bayersoiener See auf 812 Metern Höhe im Naturpark Ammergauer Alpen. Der Kurort-Status und die touristische Ausrichtung der Region sind Merkmale, die den Ort von anderen Gemeinden im Umland unterscheiden.

Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 174 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 61 — ein deutlicher Hinweis auf die wirtschaftliche Attraktivität der Region. Schwächer positioniert sind die Dynamik (Rang 251) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 226). Die Demografie liegt mit Rang 235 im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Saulgrub. Im Jahr 2011 gab es 214 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, was bei einer Bevölkerung von rund 1.300 Einwohnern auf eine geringe lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet.