Oberau
Oberau (PLZ 82496) liegt im Kreis Garmisch-Partenkirchen in Bayern. Der Ort zählt 3.109 Einwohner auf 17,9 km², das entspricht 174 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,71 € pro m², der Kaufpreis bei 4.830 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,16 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,7 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Oberau über dem Renditeniveau von 17 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,17 € auf 11,72 € pro m², im Mittel 1,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Garmisch-Partenkirchen Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 251, Stärkerang 155). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ettal, Farchant und Eschenlohe an.
Immobilienpreise in Oberau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Oberau
Oberau im Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Der Ort weist mit 4.830 €/qm einen der niedrigsten Kaufpreise im Umland auf, verbunden mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 3,16 %. Die Bevölkerung ist seit 2018 rückläufig, die Arbeitslosenquote liegt bei 66. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis auf Platz 174 von 400 ein.
Marktüberblick
Oberau liegt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen in den Wettersteinbergen und umfasst eine Fläche von 17,86 Quadratkilometern. Mit 3.109 Einwohnern (Stand 2024) ist die Gemeinde eine der kleineren Siedlungen in der Region.
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12,71 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.830 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,68, was bedeutet, dass das rund dreißigfache Jahreskaltmieteentgelt als Kaufpreis anfällt. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,16 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietpreise in Oberau zeigen eine deutliche Volatilität. Von 10,17 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Miete 2020 auf 9,82 Euro zurück, stieg 2021 auf 11,02 Euro, fiel 2022 wieder auf 9,94 Euro und erreichte 2024 mit 14,03 Euro einen deutlichen Höhepunkt. Im Jahr 2025 sank die Miete auf 12,47 Euro und liegt 2026 bei 11,72 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,79 Prozent.
Die Kaufpreise entwickelten sich anders: Von 4.036 Euro pro Quadratmeter 2018 stiegen sie kontinuierlich auf 5.889 Euro im Jahr 2025. Im Jahr 2026 fällt der Kaufpreis auf 4.289 Euro pro Quadratmeter – ein Rückgang von rund 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 0,77 Prozent. Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe sind als Schätzung gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Oberau einen der niedrigsten Kaufpreise auf. Mit 4.830 Euro pro Quadratmeter liegt Oberau deutlich unter Garmisch-Partenkirchen (7.312 Euro) und Farchant (5.655 Euro). Nur Ettal (3.823 Euro) ist günstiger. Die Angebotsmiete von 12,71 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Eschenlohe (12,30 Euro) und Unterammergau (12,18 Euro), aber niedriger als in Garmisch-Partenkirchen (15,65 Euro) und Ohlstadt (13,50 Euro).
Die Bruttomietrendite von 3,16 Prozent ist die höchste unter den benachbarten Orten mit verfügbaren Daten. Garmisch-Partenkirchen liegt mit 2,57 Prozent am unteren Ende, Farchant mit 2,82 Prozent knapp darüber. Der Grund für die überdurchschnittliche Rendite liegt in dem verhältnismäßig niedrigen Kaufpreis bei gleichzeitig moderaten Mietpreisen.
Auf Ebene des Landkreises Garmisch-Partenkirchen liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 12,99 Euro, der Kaufpreis bei 5.481 Euro. Oberau liegt damit bei der Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis deutlich darunter. Der Kreisdurchschnitt der Bruttomietrendite beträgt 2,92 Prozent – Oberau übertrifft diesen Wert.
Im Landesvergleich Bayern liegt Oberau im Perzentilrang von 17,36, was einen relativ niedrigen Kaufpreis im Vergleich zu allen 2.056 bayerischen Orten bedeutet. Der bayerische Durchschnitt liegt bei 3.246 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 10,11 Euro pro Quadratmeter Miete. Oberau liegt bei beiden Werten über dem Landesdurchschnitt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Oberaus ist seit 2018 rückläufig. Von 3.399 Einwohnern im Jahr 2018 sank die Zahl auf 3.109 im Jahr 2024 – ein Rückgang von 4,19 Prozent seit Beginn der Zeitreihe 2015. Der Höhepunkt lag 2018 bei 3.399 Einwohnern, seither geht die Einwohnerzahl kontinuierlich zurück, mit einer leichten Stabilisierung in den letzten beiden Jahren (3.109 in 2023 und 2024).
Die Bevölkerungsdichte beträgt 174 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 66 – ein Wert, der deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen auf Platz 174 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 61 ein starkes Ergebnis. Schwächer ist die Position im Bereich Demografie (Rang 235), Arbeitsmarkt (Rang 197) und Wettbewerb und Innovation (Rang 226). Der Dynamik-Index liegt auf Rang 251.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus einem starken Wohlstandsranking und einem schwachen demografischen Ranking des Kreises geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang in Oberau selbst.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Oberau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Oberau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,17 €/m² |
| 2019 | 10,12 €/m² |
| 2020 | 9,82 €/m² |
| 2021 | 11,02 €/m² |
| 2022 | 9,94 €/m² |
| 2023 | 10,71 €/m² |
| 2024 | 14,03 €/m² |
| 2025 | 12,47 €/m² |
| 2026 | 11,72 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Oberau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.036 €/m² |
| 2019 | 4.461 €/m² |
| 2020 | 4.762 €/m² |
| 2021 | 5.368 €/m² |
| 2022 | 4.902 €/m² |
| 2023 | 5.497 €/m² |
| 2024 | 5.205 €/m² |
| 2025 | 5.889 €/m² |
| 2026 | 4.289 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Oberau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,02 % |
| 2019 | 2,72 % |
| 2020 | 2,47 % |
| 2021 | 2,46 % |
| 2022 | 2,43 % |
| 2023 | 2,34 % |
| 2024 | 3,23 % |
| 2025 | 2,54 % |
| 2026 | 3,28 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Oberau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.245 Einwohner |
| 2016 | 3.267 Einwohner |
| 2017 | 3.302 Einwohner |
| 2018 | 3.399 Einwohner |
| 2019 | 3.253 Einwohner |
| 2020 | 3.173 Einwohner |
| 2021 | 3.135 Einwohner |
| 2022 | 3.103 Einwohner |
| 2023 | 3.109 Einwohner |
| 2024 | 3.109 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Oberau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,52 % |
| 2016 | 3,85 % |
| 2017 | 3,10 % |
| 2018 | 2,39 % |
| 2019 | 1,90 % |
| 2020 | 3,12 % |
| 2021 | 3,18 % |
| 2022 | 3,20 % |
| 2023 | 3,59 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 174 Rang |
| Dynamik | 251 Rang |
| Stärke | 155 Rang |
| Demografie | 235 Rang |
| Arbeitsmarkt | 197 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 226 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 61,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Oberau liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Oberau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Oberau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Oberau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Oberau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Garmisch-Partenkirchen | 15,65 €/m² |
| Ettal | 14,08 €/m² |
| Wallgau | 13,51 €/m² |
| Ohlstadt | 13,50 €/m² |
| Farchant | 13,28 €/m² |
| Oberau | 12,71 €/m² |
| Oberammergau | 12,47 €/m² |
| Eschenlohe | 12,30 €/m² |
| Unterammergau | 12,18 €/m² |
| Schwaigen | 10,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Oberau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Oberau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ettal | 4,42 % |
| Oberau | 3,16 % |
| Eschenlohe | 3,03 % |
| Ohlstadt | 3,03 % |
| Oberammergau | 2,96 % |
| Unterammergau | 2,88 % |
| Farchant | 2,82 % |
| Schwaigen | 2,77 % |
| Garmisch-Partenkirchen | 2,57 % |
| Wallgau | 2,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ettal | 3,5 km | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Farchant | 4,1 km | 82490 | 13,28 € | 5.655 € | 2,82 % |
| Eschenlohe | 5,3 km | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |
| Oberammergau | 6,6 km | 82487 | 12,47 € | 5.051 € | 2,96 % |
| Garmisch-Partenkirchen, M | 8,7 km | 82456 | 15,65 € | 7.312 € | 2,57 % |
| Schwaigen | 9,5 km | 82445 | 10,63 € | 4.613 € | 2,77 % |
| Unterammergau | 10,2 km | 82497 | 12,18 € | 5.084 € | 2,88 % |
| Ohlstadt | 10,6 km | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Wallgau | 11,7 km | 82499 | 13,51 € | 6.358 € | 2,55 % |
Wo liegt Oberau?
Lage
Oberau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Oberau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,71 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.830 € |
| Bruttomietrendite | 3,16 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,7 |
| Einwohner | 3.109 |
| Einwohner je km² | 174 |
| Fläche (km²) | 17,9 |
| Arbeitslosenquote | 3,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #174 |
| Prognos Dynamikrang | #251 |
| Prognos Stärkerang | #155 |
| Koordinaten | 47,5626, 11,1383 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Oberau
Was kostet eine Wohnung in Oberau?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Oberau liegt bei 12,71 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.830 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayrischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²), was die Lage im Alpenvorland bei Garmisch-Partenkirchen widerspiegelt. Im Kreis Garmisch-Partenkirchen liegt die Miete mit 12,99 €/m² leicht höher, der Kaufpreis mit 5.481 €/m² ebenfalls.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Oberau entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 ist der Angebotskaufpreis von 4.036 auf 4.289 Euro pro Quadratmeter gestiegen (durchschnittlich 0,77 % pro Jahr). Die Angebotsmiete entwickelte sich von 10,17 auf 11,72 Euro pro Quadratmeter (1,79 % jährlicher Anstieg). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt. Besonders auffällig ist der Sprung der Miete auf 14,03 €/m² im Jahr 2024, gefolgt von einem Rückgang auf 11,72 €/m² in 2026.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Oberau?
Die Bruttomietrendite in Oberau beträgt 3,16 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,68. Damit liegt die Rendite unter dem bayrischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Perzentilrang von 17,4 bedeutet, dass rund 83 % der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Im Kreis Garmisch-Partenkirchen liegt die durchschnittliche Rendite bei 2,92 %, Oberau liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt.
Wie hat sich die Bevölkerung in Oberau entwickelt?
Oberau hat aktuell 3.109 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 17,86 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 174 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 4,19 % zurückgegangen (von 3.245 auf 3.109 Einwohner). Der Höchststand lag 2018 bei 3.399 Einwohnern.
Wie stehen die Immobilienpreise in Oberau im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Oberau eine Angebotsmiete von 12,71 €/m² und einen Kaufpreis von 4.830 €/m² auf. Ettal (3,5 km entfernt) hat mit 3.823 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis, aber mit 14,08 €/m² eine höhere Miete und eine Rendite von 4,42 %. Farchant (4,1 km) liegt mit 5.655 €/m² deutlich über dem Oberauer Kaufpreis, bei einer Miete von 13,28 €/m² und einer Rendite von nur 2,82 %.
Woher stammen die Daten zu Oberau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Oberau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Oberau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Garmisch-Partenkirchen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ettal | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Bad Kohlgrub | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Spatzenhausen | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Bad Bayersoien | 82435 | 11,76 € | 4.377 € | 3,22 % |
| Krün | 82494 | 12,50 € | 4.809 € | 3,12 % |
| Ohlstadt | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Eschenlohe | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |
| Seehausen a.Staffelsee | 82418 | 14,52 € | 5.789 € | 3,01 % |