Bad Kohlgrub

Marktüberblick

Bad Kohlgrub bietet mit einer Angebotsmiete von 12,26 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.946 Euro pro Quadratmeter ein Preismilieu, das sich zwischen den bayernweiten Durchschnittswerten und den höheren Kreiswerten einordnet. Die Angebotsmiete liegt 21 Prozent über dem Bayern-Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis 22 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Im eigenen Landkreis Garmisch-Partenkirchen indes liegt Bad Kohlgrub mit beiden Werten deutlich unter dem Kreis-Mittel: Die Miete liegt 5,6 Prozent unter dem Kreis-Durchschnitt von 12,99 Euro, der Kaufpreis sogar 28 Prozent unter 5.481 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,73 Prozent fällt im bayernweiten Vergleich unter dem Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent aus, liegt aber im Kreisvergleich deutlich über dem lokalen Mittel von 2,92 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,83 liegt knapp über dem bayernweiten Durchschnitt von 26,10, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 27-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Kreis liegt der Durchschnittsfaktor bei 35,21 – Bad Kohlgrub ist damit einer der günstigeren Orte im Landkreis, wenn man das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete betrachtet.

Preisentwicklung

Seit 2018 haben sich die Immobilienpreise in Bad Kohlgrub deutlich entwickelt, wobei der Kaufpreis stärker zulegte als die Miete. Die Angebotsmiete stieg von 8,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,96 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,36 Prozent entspricht. Der Kaufpreis kletterte von 2.826 Euro im Jahr 2018 auf 4.571 Euro im Jahr 2026, bei einer jährlichen Wachstumsrate von 6,20 Prozent.

Die unterschiedliche Entwicklungsgeschwindigkeit von Miete und Kaufpreis zeigt, dass die Nachfrage nach Eigentum stärker gewachsen ist als die Mietnachfrage. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten. Der Kaufpreisanstieg von 62 Prozent über den Zeitraum von acht Jahren übertrifft den Mietanstieg von 41 Prozent deutlich. Diese Diskrepanz zwischen Mieten- und Kaufpreisentwicklung ist ein Hinweis auf eine nachfragegetriebene Preisdynamik, bei der Investoren und Eigentümer den steigenden Wert des Grundstücks in den Kaufpreisen widerspiegeln, während die Mieten als laufende Kosten langsamer angepasst werden.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis bis zehn Kilometer zeigt Bad Kohlgrub ein interessantes Muster: Die Angebotsmiete von 12,26 Euro pro Quadratmeter ist mit der zweithöchsten im gesamten Umland – nur Uffing an der Staffelsee liegt mit 13,13 Euro darüber. Gleichzeitig weist Bad Kohlgrub einen der niedrigsten Kaufpreisfaktoren auf. Der Faktor von 26,83 liegt deutlich unter dem von Saulgrub (zwei Kilometer entfernt), wo der Kaufpreis von 6.500 Euro bei einer Miete von 10,98 Euro einen Faktor von rund 49 ergibt. Bad Bayersoien (vier Kilometer entfernt) liegt mit einem Faktor von rund 31 ebenfalls über Bad Kohlgrub. Wildsteig (neun Kilometer entfernt) hat mit 3.429 Euro den niedrigsten Kaufpreis im Umland und damit den niedrigsten Faktor von rund 26.

Bad Kohlgrub positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Nachbarorte: hohe Mieten bei moderatem Kaufpreis. Diese Kombination aus relativ hoher Miete und vergleichsweise niedrigem Kaufpreis führt zu einer der höchsten Bruttomietrenditen im Umland mit 3,73 Prozent – nur Wildsteig übertrifft diesen Wert mit 3,84 Prozent.

Diese Einordnung zeigt, dass Bad Kohlgrub im Kreis Garmisch-Partenkirchen eine Nische zwischen den teureren Orten wie Garmisch-Partenkirchen selbst und den günstigeren Gemeinden füllt. Der Ort liegt an der Bundesstraße 23, die als Teil der Deutschen Alpenstraße touristisch bedeutsam ist und Heilbäder wie Bad Kohlgrub und Bad Bayersoien verbindet.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bad Kohlgrub wuchs von 2.689 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.842 im Jahr 2024, ein Plus von 5,7 Prozent. Bei einer Gemeindefläche von 32,56 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 87 Einwohnern pro Quadratkilometer. Das Bevölkerungswachstum geht einher mit einer stabilen lokalen Wirtschaft: Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 Prozent. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen im Wohlstand auf Rang 61 von 400 deutschen Kreisen, was auf eine starke lokale Kaufkraft hindeutet. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis mit Rang 251 unterdurchschnittlich, was auf eine eher stabile als wachstumsdynamische Entwicklung schließen lässt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Bad Kohlgrub ist ein anerkannter Heilbadort in den Ammergauer Alpen und liegt an der Bundesstraße 23, die touristisch als Teil der Deutschen Alpenstraße vermarktet wird. Diese Infrastruktur und der Kurort-Status dürften die Nachfrage nach Immobilien sowohl für Wohnzwecke als auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze stützen.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs, starker lokaler Wirtschaft und touristischer Infrastruktur schafft eine stabile Nachfragebasis für den Immobilienmarkt. Der unterdurchschnittliche Prognos-Rang in der Dynamik und die Abwesenheit von Hochschulen deuten darauf hin, dass das Wachstum eher durch Zuzug aus wirtschaftlich starken Regionen als durch junge Studierende oder Start-up-Gründungen getrieben wird.