Oberammergau
Oberammergau (PLZ 82487) liegt im Kreis Garmisch-Partenkirchen in Bayern. Der Ort zählt 5.335 Einwohner auf 30,1 km², das entspricht 177 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,47 € pro m², der Kaufpreis bei 5.051 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,96 % und ein Kaufpreisfaktor von 33,8 — rechnerisch sind das 34 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Oberammergau über dem Renditeniveau von 10 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,98 € auf 5,88 € pro m², im Mittel -5,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Garmisch-Partenkirchen Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 251, Stärkerang 155). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Unterammergau, Ettal und Oberau an.
Immobilienpreise in Oberammergau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Oberammergau
Immobilienmarktbericht für Oberammergau: Hohe Kaufpreise (5.051 €/m²), niedrige Rendite (2,96 %), starke Preisschwankungen, Tourismus-prägte Struktur.
Marktüberblick
Oberammergau weist mit 5.051 €/m² Angebotskaufpreis und 12,47 €/m² Angebotsmiete ein hohes Preisniveau auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,96 %, der Kaufpreisfaktor bei 33,76. Beide Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Miete steht in einem engen Verhältnis zum Kaufpreis, und beide liegen deutlich über den bayrischen und deutschen Durchschnittswerten. Die Rendite von 2,96 % gehört mit einem Perzentilrang von 10,21 zu den niedrigsten in ganz Bayern – nur etwa ein Zehntel aller bayrischen Orte weist eine noch geringere Bruttomietrendite auf. Über den gesamten Zeitraum der Zeitreihe ist die Angebotsmiete mit einer CAGR von -5,16 % gesunken, während der Kaufpreis mit +2,41 % gestiegen ist. Dieser Gegensatz zeigt, dass sich Miete und Kaufpreis nicht parallel entwickeln: Der Kaufpreis hat an Boden gewonnen, während die Miete im Durchschnitt der Jahre niedriger liegt als am Anfang der Reihe.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete schwankt in den letzten Jahren deutlich: Von 8,98 €/m² (2018) stieg sie 2019 auf 14,40 €/m², fiel 2020 auf 11,04 €/m², stieg 2022 auf den Spitzenwert von 14,68 €/m² und liegt 2026 mit 5,88 €/m² auf einem historischen Tief. Der Kaufpreis verläuft ähnlicher, aber weniger volatil: Von 3.917 €/m² (2018) stieg er bis 2022 auf 5.076 €/m², fiel 2024 auf 4.473 €/m² und erreichte 2025 mit 6.168 €/m² einen neuen Höchststand, bevor er 2026 auf 4.740 €/m² zurückging. Die extremen Ausreißer in den jüngsten Jahren – 5,88 €/m² Miete und 6.168 €/m² Kaufpreis – deuten auf eine hohe Volatilität des Angebots hin, bei der einzelne Inserate das Bild stark prägen können. Die Schwankungsbreite der Miete reicht von 5,88 bis 14,68 €/m², was einem Faktor von 2,5 entspricht.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen liegt Oberammergau bei der Angebotsmiete leicht unter dem Kreisdurchschnitt (12,47 vs. 12,99 €/m²) und beim Kaufpreis ebenfalls darunter (5.051 vs. 5.481 €/m²). Die Bruttomietrendite von 2,96 % liegt knapp über dem Kreiswert von 2,92 %. Im bayrischen Vergleich ist Oberammergau jedoch deutlich teurer: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,56-Fachen des bayrischen Durchschnitts (3.246 €/m²) und die Miete mit dem 1,23-Fachen (10,11 €/m²) über dem Mittel. Der Kaufpreisfaktor von 33,76 übertrifft den bayrischen Durchschnitt von 26,10 um rund 29 %. Gegenüber den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Unterammergau (3,6 km) liegt mit 5.084 €/m² fast auf gleichem Preisniveau, Ettal (3,7 km) ist mit 3.823 €/m² deutlich günstiger, weist aber mit 4,42 % Rendite die höchste aller Nachbarorte auf. Saulgrub (8,4 km) liegt mit 6.500 €/m² am teuersten, aber mit nur 2,03 % Rendite am niedrigsten.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit dem Gesamt-Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen im Mittelfeld. Besonders hervorstechend ist der Wohlstand-Index mit Rang 61, während die Dynamik mit Rang 251 und Wettbewerb/Innovation mit Rang 226 eher schwächer abschneiden. Die Demografie liegt mit Rang 235 im unteren Mittelfeld, der Arbeitsmarkt mit Rang 197 knapp darüber. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Oberammergau ist vor allem für die alle zehn Jahre stattfindenden Passionsspiele bekannt, deren letzte Aufführung 2022 stattfand. Das Kunsthandwerk (Herrgottschnitzer, Lüftlmalerei) bildet eine weitere wirtschaftliche Säule. Die niedrige Bruttomietrendite und die hohen Kaufpreise gehen einher mit der touristischen Prägung des Ortes: Die Nachfrage nach Zweitwohnungen und Ferienimmobilien korrespondiert mit den hohen Kaufpreisen, während die saisonale Auslastung die dauerhafte Mietnachfrage begrenzt.
Bevölkerungsentwicklung
Die Einwohnerzahl Oberammergaus lag 2024 bei 5.335 (auf 30,06 km², das entspricht einer Dichte von 177 Einwohnern je km²). Von 2015 (5.208) bis 2024 wuchs die Bevölkerung um 2,4 %. Der Höhepunkt lag 2019 bei 5.514 Einwohnern, seitdem ist die Bevölkerung leicht rückläufig. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit stabil bis leicht abnehmend, was auf eine Gemeinde mit begrenztem Wohnraum und starker touristischer Prägung hindeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Oberammergau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Oberammergau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,98 €/m² |
| 2019 | 14,40 €/m² |
| 2020 | 11,04 €/m² |
| 2021 | 10,98 €/m² |
| 2022 | 14,68 €/m² |
| 2023 | 11,80 €/m² |
| 2024 | 12,42 €/m² |
| 2025 | 11,87 €/m² |
| 2026 | 5,88 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Oberammergau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.918 €/m² |
| 2019 | 3.929 €/m² |
| 2020 | 4.334 €/m² |
| 2021 | 4.407 €/m² |
| 2022 | 5.077 €/m² |
| 2023 | 4.666 €/m² |
| 2024 | 4.473 €/m² |
| 2025 | 6.168 €/m² |
| 2026 | 4.740 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Oberammergau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,75 % |
| 2019 | 4,40 % |
| 2020 | 3,06 % |
| 2021 | 2,99 % |
| 2022 | 3,47 % |
| 2023 | 3,03 % |
| 2024 | 3,33 % |
| 2025 | 2,31 % |
| 2026 | 1,49 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Oberammergau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.208 Einwohner |
| 2016 | 5.415 Einwohner |
| 2017 | 5.458 Einwohner |
| 2018 | 5.474 Einwohner |
| 2019 | 5.514 Einwohner |
| 2020 | 5.422 Einwohner |
| 2021 | 5.393 Einwohner |
| 2022 | 5.392 Einwohner |
| 2023 | 5.335 Einwohner |
| 2024 | 5.335 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Oberammergau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,09 % |
| 2016 | 3,13 % |
| 2017 | 2,36 % |
| 2018 | 2,95 % |
| 2019 | 2,66 % |
| 2020 | 3,84 % |
| 2021 | 2,99 % |
| 2022 | 2,39 % |
| 2023 | 3,19 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 174 Rang |
| Dynamik | 251 Rang |
| Stärke | 155 Rang |
| Demografie | 235 Rang |
| Arbeitsmarkt | 197 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 226 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 61,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Oberammergau liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Oberammergau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Oberammergau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Oberammergau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Oberammergau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ettal | 14,08 €/m² |
| Farchant | 13,28 €/m² |
| Oberau | 12,71 €/m² |
| Oberammergau | 12,47 €/m² |
| Eschenlohe | 12,30 €/m² |
| Bad Kohlgrub | 12,26 €/m² |
| Unterammergau | 12,18 €/m² |
| Bad Bayersoien | 11,76 €/m² |
| Saulgrub | 10,98 €/m² |
| Schwaigen | 10,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Oberammergau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Oberammergau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ettal | 4,42 % |
| Bad Kohlgrub | 3,73 % |
| Bad Bayersoien | 3,22 % |
| Oberau | 3,16 % |
| Eschenlohe | 3,03 % |
| Oberammergau | 2,96 % |
| Unterammergau | 2,88 % |
| Farchant | 2,82 % |
| Schwaigen | 2,77 % |
| Saulgrub | 2,03 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Unterammergau | 3,6 km | 82497 | 12,18 € | 5.084 € | 2,88 % |
| Ettal | 3,7 km | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Oberau | 6,6 km | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Schwaigen | 6,8 km | 82445 | 10,63 € | 4.613 € | 2,77 % |
| Bad Kohlgrub | 7,8 km | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Farchant | 8,2 km | 82490 | 13,28 € | 5.655 € | 2,82 % |
| Saulgrub | 8,4 km | 82442 | 10,98 € | 6.500 € | 2,03 % |
| Eschenlohe | 9,0 km | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |
| Bad Bayersoien | 11,7 km | 82435 | 11,76 € | 4.377 € | 3,22 % |
Wo liegt Oberammergau?
Lage
Oberammergau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Oberammergau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,47 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.051 € |
| Bruttomietrendite | 2,96 % |
| Kaufpreisfaktor | 33,8 |
| Einwohner | 5.335 |
| Einwohner je km² | 177 |
| Fläche (km²) | 30,1 |
| Arbeitslosenquote | 3,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #174 |
| Prognos Dynamikrang | #251 |
| Prognos Stärkerang | #155 |
| Koordinaten | 47,5971, 11,0664 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Oberammergau
Was kostet eine Wohnung in Oberammergau?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.051 Euro pro Quadratmeter. Das ist deutlich mehr als der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro, aber etwas weniger als der Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Der Kaufpreisfaktor von 33,76 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Oberammergau entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt seit 2018 deutliche Schwankungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 3.918 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höhepunkt von 6.168 Euro (2025), bevor er 2026 auf 4.740 Euro zurückging. Der Angebotsmietpreis erreichte 2022 mit 14,68 Euro pro Quadratmeter seinen höchsten Wert und lag 2026 bei 5,88 Euro.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Oberammergau?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 2,96 %. Damit liegt sie unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 2,92 %. Der Perzentilrang von 10,2 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 10 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen – Oberammergau hat damit eine der niedrigsten Mietrenditen in Bayern.
Wie teuer ist die Miete in Oberammergau?
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12,47 Euro pro Quadratmeter. Das ist mehr als der bayerische Durchschnitt von 10,11 Euro, aber etwas weniger als der Kreisdurchschnitt von 12,99 Euro. Im Vergleich zu Deutschland (8,92 Euro) liegt Oberammergau deutlich über dem bundesweiten Niveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Oberammergau?
Oberammergau hat 5.335 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 30,06 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 177 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 2,44 % gestiegen (von 5.208 auf 5.335).
Wie wird die Zukunftsperspektive der Region Oberammergau eingeschätzt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen, zu dem Oberammergau gehört, den Gesamt-Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis beim Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 61 ab, während die Dynamik mit Rang 251 schwächer dasteht. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Oberammergau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Oberammergau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Oberammergau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Garmisch-Partenkirchen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ettal | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Bad Kohlgrub | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Spatzenhausen | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Bad Bayersoien | 82435 | 11,76 € | 4.377 € | 3,22 % |
| Oberau | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Krün | 82494 | 12,50 € | 4.809 € | 3,12 % |
| Ohlstadt | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Eschenlohe | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |