Ettal
Ettal (PLZ 82488) liegt im Kreis Garmisch-Partenkirchen in Bayern. Der Ort zählt 769 Einwohner auf 14,7 km², das entspricht 52 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,08 € pro m², der Kaufpreis bei 3.823 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,42 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,6 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ettal über dem Renditeniveau von 72 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2024 stieg die Miete von 8,40 € auf 10,00 € pro m², im Mittel 2,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,5 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Garmisch-Partenkirchen Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 251, Stärkerang 155). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Oberau, Oberammergau und Farchant an.
Immobilienpreise in Ettal im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Ettal
Ettal ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit knapp 770 Einwohnern, geprägt durch das Kloster Ettal und das Schloss Linderhof. Der Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 14,08 €/m² deutlich über dem Landesdurchschnitt, während der Kaufpreis mit 3.823 €/m² unter dem Kreis-, aber über dem Landesdurchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite von 4,42 % ist die höchste im direkten Vergleich mit allen Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 22,63 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt. Die Gemeinde ist staatlich anerkannter Luftkurort mit über 113.000 Übernachtungen jährlich. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 2,5 % gesunken.
Marktüberblick: Hohe Mieten, moderater Kaufpreis
Ettal weist auf den ersten Blick eine scheinbare Widersprüchlichkeit auf: Die Angebotsmiete liegt mit 14,08 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch über dem Landkreisdurchschnitt von 12,99 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 3.823 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 5.481 Euro, wenn auch knapp über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Diese Kombination aus hohen Mieten und vergleichsweise moderaten Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 4,42 Prozent – dem höchsten Wert im direkten Vergleich mit allen acht Nachbarorten und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,63 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10, was bedeutet, dass sich der Kaufpreis etwa 22,6 Jahre aus der Jahresmiete amortisieren würde. Diese Struktur deutet auf einen Markt hin, in dem die Mietnachfrage – möglicherweise getrieben durch Ferienwohnungen und Kurzzeitmieten – die Kaufpreise übersteigt. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung: Volatilität und Schätzunsicherheit
Zwischen den aktuellen Angebotswerten und den historischen Zeitreihen bestehen deutliche Unterschiede. Die aktuelle Angebotsmiete von 14,08 Euro liegt 40 Prozent über dem Zeitreihenwert von 10,00 Euro für 2024. Der aktuelle Kaufpreis von 3.823 Euro liegt 19 Prozent unter dem Zeitreihenwert von 4.700 Euro für 2024. Diese Diskrepanz lässt sich teilweise dadurch erklären, dass die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet ist und möglicherweise auf anderen Datenquellen beruht als die aktuellen Inseratswerte. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, sodass die aktuelle Abweichung auf eine tatsächliche Marktentwicklung hindeuten könnte. Die jährliche Wachstumsrate der Miete (CAGR) beträgt 2,95 Prozent, die der Kaufpreise 3,66 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist insgesamt mit erheblicher Unsicherheit behaftet, da die gesamte Zeitreihe als geschätzt gekennzeichnet ist. Sie zeigt einen Anstieg von 4.200 Euro pro Quadratmeter (2021) auf einen Höchstwert von 4.800 Euro (2023), einen Rückgang auf 4.700 Euro (2024) und eine Prognose von 4.850 Euro (2025).
Regionale Einordnung: Ettal als Ausreißer im Alpenumland
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,3 Kilometern hebt sich Ettal deutlich ab. Mit 4,42 Prozent Bruttomietrendite liegt der Wert um mehr als einen Prozentpunkt über dem nächstbesseren Nachbarort Bad Kohlgrub (3,73 Prozent) und um das 1,72-Fache von Garmisch-Partenkirchen (2,57 Prozent). Dieser Vorsprung entsteht, weil die Kaufpreise in Ettal niedriger sind als in den Nachbargemeinden, während die Mieten auf ähnlichem Niveau liegen. Der Kaufpreis von 3.823 Euro pro Quadratmeter ist der niedrigste im direkten Vergleich – nur Bad Kohlgrub liegt mit 3.946 Euro noch darunter. Garmisch-Partenkirchen liegt mit 7.312 Euro knapp unter dem Doppelten. Im Perzentilrang der bayerischen Gemeinden liegt Ettal bei 72,4 Prozent, was bedeutet, dass die Immobilienpreise höher sind als bei etwa 72 Prozent der 2.056 bewerteten Orte in Bayern. Die Lage ist also relativ: Ettal ist im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ein Preisnachzügler, im bayerischen Gesamtvergleich jedoch ein Preistreiber.
Standortfaktoren: Tourismus, Demografie und Zukunftsatlas
Ettal ist ein staatlich anerkannter Luftkurort und Teil der Tourismusregion Ammergauer Alpen. Im Jahr 2018 wurden im Gemeindegebiet über 113.000 Übernachtungen und etwa 61.000 Ankünfte registriert. Diese touristische Struktur erklärt teilweise die hohen Angebotsmieten – Ferienwohnungen und Kurzzeitmieten liegen typischerweise über den Langzeitmietpreisen. Mit dem Benediktinergymnasium Ettal und seinem angeschlossenem Internat mit circa 450 Schülern besteht ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor am Ort, der eine stabile Nachfrage nach Wohnraum erzeugt. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 789 auf 769 (2024) um 2,5 Prozent gesunken, mit einem Tiefpunkt von 724 Einwohnern im Jahr 2021. Die Arbeitslosenquote stieg von 3,41 Prozent (2015) auf 4,44 Prozent (2023). Auf Ebene des Landkreises Garmisch-Partenkirchen erreichte der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 174 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 61 aus, während die Dynamik (Rang 251) und Wettbewerb und Innovation (Rang 226) eher im unteren Drittel liegen. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ettal entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ettal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,40 €/m² |
| 2020 | 6,30 €/m² |
| 2021 | 12,86 €/m² |
| 2022 | 45,83 €/m² |
| 2023 | 8,00 €/m² |
| 2024 | 10,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Ettal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 4.200 €/m² |
| 2022 | 4.500 €/m² |
| 2023 | 4.800 €/m² |
| 2024 | 4.700 €/m² |
| 2025 | 4.850 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ettal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 3,67 % |
| 2022 | 12,22 % |
| 2023 | 2,00 % |
| 2024 | 2,55 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ettal
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 789 Einwohner |
| 2016 | 768 Einwohner |
| 2017 | 761 Einwohner |
| 2018 | 775 Einwohner |
| 2019 | 758 Einwohner |
| 2020 | 734 Einwohner |
| 2021 | 724 Einwohner |
| 2022 | 776 Einwohner |
| 2023 | 769 Einwohner |
| 2024 | 769 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ettal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,41 % |
| 2016 | 3,24 % |
| 2017 | 1,75 % |
| 2018 | 2,99 % |
| 2019 | 2,08 % |
| 2020 | 3,32 % |
| 2021 | 3,28 % |
| 2022 | 4,07 % |
| 2023 | 4,44 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 174 Rang |
| Dynamik | 251 Rang |
| Stärke | 155 Rang |
| Demografie | 235 Rang |
| Arbeitsmarkt | 197 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 226 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 61,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Ettal liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Ettal im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ettal ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ettal ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ettal
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Garmisch-Partenkirchen | 15,65 €/m² |
| Grainau | 14,37 €/m² |
| Ettal | 14,08 €/m² |
| Farchant | 13,28 €/m² |
| Oberau | 12,71 €/m² |
| Oberammergau | 12,47 €/m² |
| Eschenlohe | 12,30 €/m² |
| Bad Kohlgrub | 12,26 €/m² |
| Unterammergau | 12,18 €/m² |
| Schwaigen | 10,63 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ettal ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ettal
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ettal | 4,42 % |
| Bad Kohlgrub | 3,73 % |
| Oberau | 3,16 % |
| Eschenlohe | 3,03 % |
| Oberammergau | 2,96 % |
| Unterammergau | 2,88 % |
| Farchant | 2,82 % |
| Schwaigen | 2,77 % |
| Garmisch-Partenkirchen | 2,57 % |
| Grainau | 2,16 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Oberau | 3,5 km | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Oberammergau | 3,7 km | 82487 | 12,47 € | 5.051 € | 2,96 % |
| Farchant | 4,6 km | 82490 | 13,28 € | 5.655 € | 2,82 % |
| Unterammergau | 7,2 km | 82497 | 12,18 € | 5.084 € | 2,88 % |
| Eschenlohe | 7,7 km | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |
| Garmisch-Partenkirchen, M | 8,5 km | 82456 | 15,65 € | 7.312 € | 2,57 % |
| Schwaigen | 8,9 km | 82445 | 10,63 € | 4.613 € | 2,77 % |
| Bad Kohlgrub | 11,3 km | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Grainau | 12,0 km | 82491 | 14,37 € | 7.988 € | 2,16 % |
Wo liegt Ettal?
Lage
Ettal auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ettal
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,08 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.823 € |
| Bruttomietrendite | 4,42 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,6 |
| Einwohner | 769 |
| Einwohner je km² | 52 |
| Fläche (km²) | 14,7 |
| Arbeitslosenquote | 4,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #174 |
| Prognos Dynamikrang | #251 |
| Prognos Stärkerang | #155 |
| Koordinaten | 47,5690, 11,0927 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ettal
Was kostet eine Wohnung in Ettal?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Ettal liegt bei 14,08 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.823 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem Durchschnitt des Landkreises Garmisch-Partenkirchen (12,99 Euro) und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro, aber leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ettal entwickelt?
Die Angebotsmieten zeigten zwischen 2018 und 2024 starke Schwankungen und lagen 2024 bei 10,00 Euro pro Quadratmeter. Die Entwicklung des Kaufpreises ist als Schätzung ausgewiesen; sie stieg von 4.200 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 4.850 Euro (2025), mit einem leichten Rückgang 2024 auf 4.700 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 2,95 Prozent für die Miete und 3,66 Prozent für den Kaufpreis.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Ettal und wie schneidet sie im Vergleich ab?
Die Bruttomietrendite in Ettal beträgt 4,42 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 22,63. Damit liegt sie über dem Wert des Landkreises Garmisch-Partenkirchen (2,92 Prozent) und des bayerischen Durchschnitts (4,13 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 72,37 liegt Ettal besser als rund 72 Prozent der Orte in Bayern. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 5,10 Prozent.
Wie hat sich die Bevölkerung in Ettal entwickelt?
Ettal hat aktuell 769 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Reihe 2015 ist die Bevölkerung um 2,53 Prozent zurückgegangen (von 789 auf 769). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,44 Prozent und damit über dem Wert von 3,41 Prozent im Jahr 2015.
Wie steht Ettal im Vergleich zu den Nachbarorten da?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Ettal eine der höchsten Angebotsmieten auf (14,08 Euro/m²), während der Kaufpreis mit 3.823 Euro/m² zu den niedrigeren in der Region gehört. Bad Kohlgrub hat mit 3.946 Euro/m² einen ähnlichen Kaufpreis, liegt aber mit 3,73 Prozent Rendite unter Ettal. Garmisch-Partenkirchen liegt mit 7.312 Euro/m² Kaufpreis und 15,65 Euro/m² Miete deutlich darüber.
Woher stammen die Daten zu Ettal?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ettal sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ettal führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Ettal enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2024 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2024 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Garmisch-Partenkirchen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bad Kohlgrub | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Spatzenhausen | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Bad Bayersoien | 82435 | 11,76 € | 4.377 € | 3,22 % |
| Oberau | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Krün | 82494 | 12,50 € | 4.809 € | 3,12 % |
| Ohlstadt | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Eschenlohe | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |
| Seehausen a.Staffelsee | 82418 | 14,52 € | 5.789 € | 3,01 % |