Grainau
Grainau (PLZ 82491) liegt im Kreis Garmisch-Partenkirchen in Bayern. Der Ort zählt 3.621 Einwohner auf 49,4 km², das entspricht 73 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,37 € pro m², der Kaufpreis bei 7.988 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,16 % und ein Kaufpreisfaktor von 46,3 — rechnerisch sind das 46 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Grainau über dem Renditeniveau von 1 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,31 € auf 18,30 € pro m², im Mittel 7,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Garmisch-Partenkirchen Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 251, Stärkerang 155). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Garmisch-Partenkirchen, Farchant und Ettal an.
Immobilienpreise in Grainau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Grainau
Grainau ist ein staatlich anerkannter Luftkurort am Fuße der Zugspitze mit extrem hohen Immobilienpreisen und der niedrigsten Bruttomietrendite im bayerischen Vergleich. Der Tourismus prägt den Ort und den Markt: rund 3.500 Gästebetten, über 500.000 Gästeübernachtungen jährlich. Die Kaufpreise liegen mit 7.988 €/m² über allen Nachbarorten, die Rendite von 2,16 % im unteren 1 % Bayerns. Die Zeitreihen zeigen hohe Volatilität, was auf den Tourismusmarkt zurückzuführen ist.
Standort und Struktur
Grainau liegt am Fuße der Zugspitze im Wettersteingebirge und ist ein staatlich anerkannter Luftkurort im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Die Gemeinde umfasst 49,37 km² und hat rund 3.621 Einwohner. Der Tourismus ist eine Haupterwerbsquelle: Der Ort bietet rund 3.500 Gästebetten in vier Viersternehotels sowie zahlreichen Ferienwohnungen und Campingplätzen. Im Jahr 2018 wurden 549.886 Gästeübernachtungen gezählt. Die Bayerische Zugspitzbahn mit ihrer Talstation in Grainau (Hammersbach) erschließt den Ort und verbindet ihn mit Garmisch-Partenkirchen und München. Die Lage an der Bundesstraße 23 und die Anbindung an die Außerfernbahn mit Direktzügen nach München sind weitere infrastrukturelle Merkmale.
Marktüberblick: Premium-Preise bei niedriger Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Grainau liegt bei 7.988 € je m² und ist damit der höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 18 km. Der nächstgelegene Vergleichsort Garmisch-Partenkirchen liegt mit 7.312 €/m² darunter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 46,32 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 46,32-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Landkreises Garmisch-Partenkirchen liegt bei 35,21, der bayerische Durchschnitt bei 26,10. Die Angebotsmiete von 14,37 €/m² liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten (Bezirk: 12,99 €/m², Bayern: 10,11 €/m², Deutschland: 8,92 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 2,16 %. Dieser Wert liegt im unteren 1 % aller 2.056 Orte in Bayern (Perzentilrang 0,63 %). Alle Nachbarorte weisen höhere Renditen auf: Garmisch-Partenkirchen 2,57 %, Farchant 2,82 %, Oberammergau 2,96 %, Mittenwald 2,50 %. Ettal fällt mit 4,42 % besonders auf – bei einem Kaufpreis von nur 3.823 €/m². Die niedrige Rendite in Grainau ist eine direkte Folge der überproportional hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete: Der Kaufpreis liegt mit dem 2,46-Fachen des bayerischen Durchschnitts über dem Mittel, die Miete mit dem 1,42-Fachen.
Preisentwicklung: Hohe Volatilität
Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die für einen reinen Wohnmarkt untypisch ist. Die Angebotsmiete stieg von 10,31 €/m² (2018) auf 17,86 €/m² (2023), fiel dann 2024 auf 10,00 €/m² – fast auf das Niveau von 2018 – und lag 2026 bei 18,30 €/m². Der Angebotskaufpreis erreichte 2021 mit 8.113 €/m² einen ersten Höhepunkt, fiel bis 2023 auf 5.935 €/m² und erholte sich bis 2026 auf 7.984 €/m². Der CAGR für die Miete beträgt 7,44 %, für den Kaufpreis 6,49 %. Die extremen Schwankungen von Jahr zu Jahr deuten auf einen stark vom Tourismus und von Zweitwohnsitznachfrage geprägten Markt hin, bei dem Angebot und Nachfrage weniger stabil sind als in reinen Wohnmärkten. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Grainau lag zwischen 2015 und 2024 zwischen 3.441 und 3.621 Einwohnern und ist damit relativ stabil. Seit Beginn der Zeitreihe (2015) beträgt die Veränderung +3,22 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 73 Einwohnern je km². Am Arbeitsort waren 2016 insgesamt 842 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (638 im Handel und Verkehr, 41 im produzierenden Gewerbe, 163 in sonstigen Bereichen), am Wohnort 1.254. Das bedeutet, dass mehr Einwohner ihren Arbeitsplatz außerhalb der Gemeinde haben als umgekehrt – ein typisches Muster für eine Tourismusgemeinde, in der viele Beschäftigte aus dem Umland anreisen. Der Kreis Garmisch-Partenkirchen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 174 von rund 400 Kreisen (gesamt). Besonders gut abgeschnitten ist der Kreis mit Rang 61 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage, während die Dynamik mit Rang 251 schwächer ist. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Grainau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Grainau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,31 €/m² |
| 2019 | 10,46 €/m² |
| 2020 | 10,70 €/m² |
| 2021 | 13,38 €/m² |
| 2022 | 14,76 €/m² |
| 2023 | 17,86 €/m² |
| 2024 | 10,00 €/m² |
| 2025 | 11,60 €/m² |
| 2026 | 18,30 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Grainau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.827 €/m² |
| 2019 | 4.363 €/m² |
| 2021 | 8.113 €/m² |
| 2022 | 6.597 €/m² |
| 2023 | 5.935 €/m² |
| 2024 | 7.254 €/m² |
| 2025 | 7.163 €/m² |
| 2026 | 7.984 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Grainau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,56 % |
| 2019 | 2,88 % |
| 2021 | 1,98 % |
| 2022 | 2,68 % |
| 2023 | 3,61 % |
| 2024 | 1,65 % |
| 2025 | 1,94 % |
| 2026 | 2,75 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Grainau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.508 Einwohner |
| 2016 | 3.499 Einwohner |
| 2017 | 3.506 Einwohner |
| 2018 | 3.507 Einwohner |
| 2019 | 3.441 Einwohner |
| 2020 | 3.443 Einwohner |
| 2021 | 3.449 Einwohner |
| 2022 | 3.567 Einwohner |
| 2023 | 3.621 Einwohner |
| 2024 | 3.621 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Grainau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,88 % |
| 2016 | 3,02 % |
| 2017 | 3,73 % |
| 2018 | 2,74 % |
| 2019 | 2,77 % |
| 2020 | 3,11 % |
| 2021 | 2,53 % |
| 2022 | 2,23 % |
| 2023 | 2,60 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 174 Rang |
| Dynamik | 251 Rang |
| Stärke | 155 Rang |
| Demografie | 235 Rang |
| Arbeitsmarkt | 197 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 226 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 61,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Grainau liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Grainau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Grainau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Grainau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Grainau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Garmisch-Partenkirchen | 15,65 €/m² |
| Grainau | 14,37 €/m² |
| Ettal | 14,08 €/m² |
| Farchant | 13,28 €/m² |
| Oberau | 12,71 €/m² |
| Krün | 12,50 €/m² |
| Oberammergau | 12,47 €/m² |
| Eschenlohe | 12,30 €/m² |
| Unterammergau | 12,18 €/m² |
| Mittenwald | 11,80 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Grainau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Grainau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ettal | 4,42 % |
| Oberau | 3,16 % |
| Krün | 3,12 % |
| Eschenlohe | 3,03 % |
| Oberammergau | 2,96 % |
| Unterammergau | 2,88 % |
| Farchant | 2,82 % |
| Garmisch-Partenkirchen | 2,57 % |
| Mittenwald | 2,50 % |
| Grainau | 2,16 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Garmisch-Partenkirchen, M | 5,1 km | 82456 | 15,65 € | 7.312 € | 2,57 % |
| Farchant | 9,2 km | 82490 | 13,28 € | 5.655 € | 2,82 % |
| Ettal | 12,0 km | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Oberau | 13,2 km | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Oberammergau | 14,3 km | 82487 | 12,47 € | 5.051 € | 2,96 % |
| Unterammergau | 16,3 km | 82497 | 12,18 € | 5.084 € | 2,88 % |
| Mittenwald, M | 18,0 km | 82481 | 11,80 € | 5.662 € | 2,50 % |
| Eschenlohe | 18,5 km | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |
| Krün | 19,3 km | 82494 | 12,50 € | 4.809 € | 3,12 % |
Wo liegt Grainau?
Lage
Grainau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Grainau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,37 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 7.988 € |
| Bruttomietrendite | 2,16 % |
| Kaufpreisfaktor | 46,3 |
| Einwohner | 3.621 |
| Einwohner je km² | 73 |
| Fläche (km²) | 49,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #174 |
| Prognos Dynamikrang | #251 |
| Prognos Stärkerang | #155 |
| Koordinaten | 47,4708, 11,0268 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Grainau
Was kostet eine Wohnung in Grainau?
Die aktuellen Angebotspreise für Wohnungen in Grainau liegen bei durchschnittlich 7.988 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 14,37 Euro pro Quadratmeter monatlich als Miete. Diese Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Garmisch-Partenkirchen (5.481 Euro/m² Kaufpreis, 12,99 Euro/m² Miete) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m² Kaufpreis, 10,11 Euro/m² Miete). Grainau gehört damit zu den teuersten Orten im Bundesland.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Grainau entwickelt?
Die Kaufpreise in Grainau zeigten zwischen 2018 und 2026 starke Schwankungen: Von 4.827 Euro/m² im Jahr 2018 stiegen sie 2021 auf einen Höhepunkt von 8.113 Euro/m², fielen dann bis 2023 auf 5.935 Euro/m² und erholten sich 2026 wieder auf 7.984 Euro/m². Die Angebotsmieten entwickelten sich ähnlich dynamisch, mit einem Tief von 10 Euro/m² im Jahr 2024 und einem aktuellen Wert von 18,30 Euro/m² im Jahr 2026. Beide Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Grainau?
Die Bruttomietrendite in Grainau beträgt 2,16 Prozent, was deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises (2,92 %) und des Bundeslandes Bayern (4,13 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 46,32 ist ebenfalls hoch im Vergleich zum Kreis (35,21) und Bayern (26,10). Mit einem Perzentilrang von 0,63 % im Bundesland hat Grainau eine der niedrigsten Renditen in Bayern, was auf ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie verhält sich die Miete in Grainau zum Umland?
Die Angebotsmiete in Grainau liegt bei 14,37 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Durchschnitt des Nachbortes Garmisch-Partenkirchen (15,65 Euro/m²), aber über Orten wie Ettal (14,08 Euro/m²), Oberau (12,71 Euro/m²) und Mittenwald (11,80 Euro/m²). Der Kaufpreis in Grainau (7.988 Euro/m²) ist jedoch höher als in allen genannten Nachbarorten, was die niedrige Rendite von 2,16 % erklärt.
Wie hat sich die Bevölkerung in Grainau entwickelt?
Die Bevölkerung in Grainau lag 2024 bei 3.621 Einwohnern und ist seit Beginn der Zeitreihe (2015: 3.508) um 3,2 Prozent gestiegen. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (3.449) auf 2023 (3.621). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,6 Prozent (56 Promille) und damit auf einem niedrigeren Niveau als 2015 (6,6 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Grainau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Grainau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Grainau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Garmisch-Partenkirchen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ettal | 82488 | 14,08 € | 3.823 € | 4,42 % |
| Bad Kohlgrub | 82433 | 12,26 € | 3.946 € | 3,73 % |
| Spatzenhausen | 82447 | 12,87 € | 4.446 € | 3,47 % |
| Bad Bayersoien | 82435 | 11,76 € | 4.377 € | 3,22 % |
| Oberau | 82496 | 12,71 € | 4.830 € | 3,16 % |
| Krün | 82494 | 12,50 € | 4.809 € | 3,12 % |
| Ohlstadt | 82441 | 13,50 € | 5.345 € | 3,03 % |
| Eschenlohe | 82438 | 12,30 € | 4.874 € | 3,03 % |