Mittenwald, M

Marktüberblick

Mittenwald liegt im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen auf 912 Metern Höhe und ist Deutschlands höchstgelegener Luftkurort. Der Markt umfasst 132,84 km² und hat 7.247 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,2 % auf 7.247 zurückgegangen, nachdem sie 2015 noch bei 7.413 gelegen hatte. Der Rückgang ist vor allem auf den Wegzug jüngerer Bevölkerungsgruppen zurückzuführen, während der Tourismus und die Bundeswehr als Arbeitgeber stabilisierend wirken.

Der Immobilienmarkt ist durch hohe Preise bei gleichzeitig niedrigen Renditen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 11,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.662 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,5 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei knapp 40.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreise in Mittenwald zeigen eine ausgeprägte Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 8,66 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,40 Euro im Jahr 2024, fiel dann aber 2025 auf 11,66 Euro zurück und liegt 2026 bei 12,58 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich schwankungsanfällig: Von 3.861 Euro pro Quadratmeter 2018 stieg er auf 6.938 Euro im Jahr 2025, bevor er 2026 auf 5.381 Euro sank.

Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) liegt bei 4,78 Prozent für die Miete und 4,23 Prozent für den Kaufpreis. Diese Werte glätten die tatsächliche Volatilität jedoch. Die aktuellen Werte liegen nahe dem Niveau von 2022, was auf eine Marktkorrektur nach dem Anstieg in den Jahren 2024 und 2025 hindeutet.

Regionale Einordnung

Mittenwald gehört zu den teuersten Orten im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, liegt aber unter dem Nachbarn Garmisch-Partenkirchen. Die Angebotsmiete von 11,80 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 12,99 Euro und ist damit die niedrigste unter allen Nachbarorten. Der Kaufpreis von 5.662 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 5.481 Euro und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 39,99 ist höher als der Kreisdurchschnitt von 35,21 und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 2,5 Prozent ist die zweittiefste im Vergleich mit allen Nachbarorten — nur Grainau liegt mit 2,16 Prozent noch darunter. Der Wert ist deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Das Perzentil von 2,14 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 2 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Mittenwald ist damit einer der renditeschwächsten Immobilienmärkte Bayerns.

Standortfaktoren

Mittenwald ist touristisch stark geprägt. Der Ort bildet mit Krün und Wallgau den Tourismusverbund Alpenwelt Karwendel und ist ganzjährig als Ausgangspunkt für Wandern, Bergsteigen und Skisport vermarktet. Die Karwendelbahn ist die zweithöchste Luftseilbahn Deutschlands, und das Dammkar bietet mit 7,5 Kilometern Deutschlands längste Skiabfahrt.

Neben dem Tourismus ist Mittenwald als Zentrum des deutschen Geigen- und Streichinstrumentenbaus bekannt. Der Geigenbau wurde 1689 durch Matthias Klotz begründet und hat den Ort bis heute geprägt. Der Ort ist zudem Bundeswehr-Standort mit dem Gebirgsjägerbataillon 233.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Garmisch-Partenkirchen, zu dem Mittenwald gehört, im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 61 von rund 400 Kreisen sehr gut ab. Schwächer ist der Kreis bei den Dynamik-Indizes (Rang 251) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 226). Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.