Wallgau

Marktüberblick

Wallgau liegt im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen, etwa 14 Kilometer östlich der Kreisstadt. Die Gemeinde im Oberen Isartal zählt 1.530 Einwohner auf 33,96 Quadratkilometern und gehört zum Tourismusverbund Alpenwelt Karwendel zusammen mit Krün und Mittenwald.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für eine alpine Tourismusgemeinde: Die Angebotsmiete liegt mit 13,51 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (12,99 Euro) und deutlich über dem bayerischen Mittel (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 6.358 Euro je Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreiswert (5.481 Euro) als auch den Bayerndurchschnitt (3.246 Euro) um ein Vielfaches. Der Kaufpreisfaktor von 39,21 liegt weit über dem bayerischen Mittel von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 2,55 Prozent gehört zu den niedrigsten im gesamten Landkreis und im bundeslandweiten Vergleich auf das untere Perzentil (2,82. Perzentil von 2.056 Orten in Bayern). Das bedeutet: Die Mieteinnahmen decken nur einen kleinen Teil der Anschaffungskosten ab. Dieser Befund ist konsistent über alle drei relevanten Kennzahlen hinweg – niedrige Rendite, hoher Kaufpreis und hoher Kaufpreisfaktor beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bilden keinen amtlichen Mietspiegel ab.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf die Struktur eines kleinen Marktes mit wenigen Transaktionen hindeuten kann.

Bei den Kaufpreisen schwankten die Angebotswerte zwischen 3.025 Euro je Quadratmeter (2019) und 8.800 Euro (2024). Der CAGR von 3,31 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 maskiert diese starken Ausschläge. Besonders auffällig ist der Anstieg von 2022 auf 2024 von 5.750 auf 8.800 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 5.897 Euro im Jahr 2026.

Auch die Mietentwicklung verläuft nicht linear: Nach einem Tief von 8,92 Euro im Jahr 2019 folgte ein Anstieg auf 13,01 Euro im Jahr 2025, bevor der Wert 2026 wieder auf 12,34 Euro sank. Der Miet-CAGR von 0,66 Prozent ist vergleichsweise moderat.

Diese Schwankungen sind kein Hinweis auf eine stabile Marktentwicklung, sondern spiegeln die Struktur eines kleinen Marktes wider, bei dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, basieren also auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Wallgau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 13,51 Euro je Quadratmeter ist die höchste aller acht benachbarten Orte – vor Farchant (13,28 Euro) und Ohlstadt (13,50 Euro). Der Kaufpreis von 6.358 Euro liegt jedoch deutlich über dem Niveau der unmittelbaren Nachbarn: Krün (4.809 Euro), Eschenlohe (4.874 Euro) und Oberau (4.830 Euro) liegen alle unter 5.000 Euro. Nur Garmisch-Partenkirchen als größere Stadt übertrifft Wallgau mit 7.312 Euro.

Die Bruttomietrendite von 2,55 Prozent ist die niedrigste unter den Nachbarorten – nur Mittenwald liegt mit 2,50 Prozent noch darunter. Alle anderen Nachbargemeinden erreichen Renditen zwischen 2,66 und 3,16 Prozent. Wallgaus überproportional hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete drücken die Rendite unter das Niveau der gesamten Region.

Auf Ebene des Landkreises Garmisch-Partenkirchen liegt Wallgau bei der Miete knapp über dem Durchschnitt (12,99 Euro), bei den Kaufpreisen jedoch deutlich darüber (5.481 Euro). Im bundesweiten Vergleich schneidet Wallgau bei der Mietrendite auf das untere Perzentil ab – nur 2,82 Prozent der 2.056 bewerteten Orte in Bayern liegen darunter.

Standortfaktoren und Demografie

Die demografische Entwicklung Wallgaus ist stabil bis leicht wachsend: Zwischen 2015 (1.458 Einwohner) und 2024 (1.530 Einwohner) wuchs die Bevölkerung um 4,9 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,26 Prozent.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen auf Rang 174 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 61 im vorderen Drittel, während die Dynamik mit Rang 251 und der Wettbewerb mit Rang 226 eher im hinteren Bereich liegen. Der Demografie-Index (Rang 235) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 197) liegen im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Wallgau allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Wallgau ist ein kleiner Ort mit 45 Einwohnern je Quadratkilometer, der wirtschaftlich vom Tourismus und der Lage im Alpenvorland geprägt ist. Die Gemeinde gehört mit Krün und Mittenwald zum Tourismusverbund Alpenwelt Karwendel und vermarktet die Region ganzjährig als Ausgangspunkt für Sport- und Freizeitaktivitäten.