Jachenau

Marktüberblick

Jachenau liegt im Isarwinkel des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen, 80 Kilometer südlich von München, zwischen Bad Tölz und Garmisch-Partenkirchen. Die Gemeinde ist mit 787 Einwohnern die kleinste Einheitsgemeinde Bayerns und zugleich eine der waldreichsten Gemeinden Deutschlands: 83 Prozent der 128,66 Quadratkilometer Gemeindefläche sind bewaldet. Seit 1975 ist Jachenau staatlich anerkannter Erholungsort und vermarktet sich als Sonnental mit Fokus auf sanften Tourismus.

Der Immobilienmarkt wird durch diese Struktur geprägt: Eine extrem kleine Gemeinde mit sehr geringer Bevölkerungsdichte von sechs Einwohnern pro Quadratkilometer, hohem Waldanteil und touristischer Ausrichtung. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisniveau und Rendite

Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.845 Euro pro Quadratmeter, der Kaufpreisfaktor bei 37,55. Damit liegt der Kaufpreisfaktor deutlich über dem Bundesdurchschnitt (26,1), dem bayerischen Mittel (26,1) und dem Kreisdurchschnitt (33,7). Die Angebotsmiete beträgt 12,97 Euro pro Quadratmeter, die Bruttomietrendite liegt bei 2,66 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 37,55 und die Bruttomietrendite von 2,66 Prozent beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer niedrigen Rendite. Die Rendite von 2,66 % liegt über Großweil (2,49 %) und Wallgau (2,55 %), aber unter allen anderen Nachbarorten. Im Perzentilrang von 4,28 im Bundesland gehört Jachenau zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Bayern.

Die Angebotsmiete von 12,97 Euro liegt über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro), aber unter dem Kreisdurchschnitt (14,19 Euro). Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt ein gemischtes Bild: Kochel am See, Benediktbeuern und Bichl liegen mit 14,13 bis 14,13 Euro deutlich höher, während Schlehdorf (11,98 Euro) und Großweil (11,78 Euro) niedriger liegen.

Preisentwicklung und Demografie

Die Mietreihe zeigt extreme Schwankungen: Von 10,76 Euro im Jahr 2018 fiel die Miete auf 8,18 Euro im Jahr 2020, stieg 2022 auf 11,03 Euro, brach 2023 auf 4,49 Euro ein und erreichte 2024 mit 13,92 Euro einen neuen Höchstwert. Der CAGR von 4,24 Prozent über die Reihe 2018 bis 2026 wird durch diese Volatilität geprägt.

Der Kaufpreis liegt 2026 bei 7.027 Euro pro Quadratmeter. Die Zeitreihe enthält nur diesen einen Wert, während der aktuelle Angebotskaufpreis bei 5.845 Euro liegt. Die Zeitreihe und die aktuellen Inserate bilden unterschiedliche Wertebereiche ab.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft gegenläufig zum Preisniveau: Von 848 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Einwohnerzahl auf 787 im Jahr 2024, ein Rückgang von 7,2 Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt bei 0,65 Prozent.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Jachenau liegt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 133 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage ist mit Platz 5 außergewöhnlich hoch, während der Rang im Teilindex Demografie mit Platz 199 schwächer ausfällt. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei Platz 289.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Beim Kaufpreis pro Quadratmeter liegt Jachenau mit 5.845 Euro über Kochel am See (4.884 Euro), Schlehdorf (4.829 Euro), Benediktbeuern (5.660 Euro), Großweil (5.672 Euro) und Lenggries (5.257 Euro), aber unter Bichl (6.097 Euro) und Wallgau (6.358 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 37,55 liegt über dem Kreis- (33,7) und Landesdurchschnitt (26,1).