Wackersberg

Marktüberblick

Wackersberg liegt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen im Süden Oberbayerns, einer Region, die als eigenständige Tourismusregion Tölzer Land ausgewiesen ist und durch die Flusstäler der Isar und Loisach sowie alpines Gelände geprägt wird. Die Gemeinde mit 3.702 Einwohnern auf 64,83 km² hat eine Bevölkerungsdichte von 57 Einwohnern pro Quadratkilometer und befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zur Kurstadt Bad Tölz (2,8 km Entfernung).

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.057 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,86 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,53 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,35. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preise im regionalen Vergleich

Die Angebotspreise in Wackersberg liegen deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt: Die Miete von 14,86 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Bayernwert von 10,11 Euro um 47 Prozent, der Kaufpreis von 5.057 Euro liegt 56 Prozent über dem Landesmittel von 3.246 Euro. Im Vergleich zu Deutschland sind es 67 Prozent mehr bei der Miete und 110 Prozent mehr beim Kaufpreis.

Im eigenen Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen schneidet Wackersberg anders ab: Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Miete von 14,19 Euro (Wackersberg liegt damit 5 Prozent darüber) und einem Kaufpreis von 5.710 Euro (Wackersberg liegt 11 Prozent darunter). Die Bruttomietrendite des Kreises beträgt 3,03 Prozent, Wackersberg erreicht mit 3,53 Prozent einen um 0,5 Prozentpunkte höheren Wert. Der Kaufpreisfaktor des Kreises liegt bei 33,66, Wackersberg bei 28,35 – ebenfalls deutlich unter dem Kreismittel.

Diese Differenz zeigt: Wackersberg bietet im Kreisvergleich relativ günstige Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten. Die Rendite von 3,53 Prozent liegt damit im unteren Drittel der 2.056 Orte in Bayern (Perzentilrang 35,4).

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen bei beiden Preiskategorien erhebliche Schwankungen, die auf kleine Fallzahlen in den einzelnen Jahren hindeuten könnten.

Bei der Miete entwickelte sich der Wert von 12,72 Euro (2018) über einen Tiefpunkt von 10,96 Euro (2020) auf 14,16 Euro (2021), stabilisierte sich bei etwa 14 Euro und erreichte 2025 mit 15,73 Euro den höchsten Wert der Reihe. Der aktuelle Wert von 15,17 Euro liegt damit nahe dem Vorjahresmaximum.

Die Kaufpreisreihe ist noch volatiler: Nach 3.871 Euro (2018) folgte ein Einbruch auf 2.529 Euro (2019), gefolgt von einem Anstieg auf 4.293 Euro (2020), 5.336 Euro (2021) und einem Höchstwert von 7.295 Euro (2022). Anschließend fiel der Wert auf 4.894 Euro (2023), stieg wieder auf 6.303 Euro (2025) und liegt aktuell bei 5.106 Euro. Die Spanne von 2.529 bis 7.295 Euro macht eine stabile Trendaussage schwierig.

Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate liegt bei 2,23 Prozent für die Miete und 3,52 Prozent für den Kaufpreis.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Wackersbergs entwickelte sich von 2015 bis 2024 von 3.523 auf 3.702, was einem Zuwachs von 5,1 Prozent entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2019 bis 2022, als die Bevölkerung von 3.502 auf 3.680 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 3.702.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe starke Schwankungen zwischen 2,2 Prozent (2019) und 4,4 Prozent (2017), aktuell liegt sie bei 3,3 Prozent. Diese Werte sind als Hundertstel-Prozent angegeben. Die Schwankungen deuten auf eine kleine Erwerbsbevölkerung hin, bei der einzelne Arbeitslose oder Arbeitslose die Quote deutlich beeinflussen können.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und moderater Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 133 und zählt damit zu den Regionen mit hohen Zukunftschancen. Besonders hervorstechend ist der Rang 5 bei Wohlstand und sozialer Lage – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands.

Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 289 deutlich abgeschlagen, was auf eine eher traditionelle Wirtschaftsstruktur hindeutet. Die Teilindizes für Demografie (Rang 199) und Dynamik (Rang 192) liegen im unteren Mittelfeld, während der Arbeitsmarkt mit Rang 131 und die Stärke mit Rang 130 im oberen Drittel liegen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Bad Tölz als Kreis- und Kurstadt bietet jedoch Infrastruktur, die über die Gemeindegrenzen hinaus genutzt wird.

Nachbarorte im Vergleich

Im Umkreis von 10 Kilometern liegen acht vergleichbare Orte, die eine interessante Preisspanne aufzeigen.

Bad Tölz (2,8 km) weist mit 14,85 Euro pro Quadratmeter nahezu identische Mietpreise auf, der Kaufpreis liegt jedoch mit 5.808 Euro 15 Prozent höher. Gaißach (2,8 km) hat mit 6.370 Euro den höchsten Kaufpreis im Vergleich, bei einer Miete von 14,70 Euro, was zu einer niedrigen Rendite von 2,77 Prozent führt.

Bad Heilbrunn (6,4 km) bietet mit 15,19 Euro die höchste Miete und 5.425 Euro einen moderaten Kaufpreis, was zu einer Rendite von 3,36 Prozent führt – die zweithöchste im Vergleich. Königsdorf (10,1 km) hat mit 4.888 Euro den niedrigsten Kaufpreis, bei einer Miete von 13,31 Euro und einer Rendite von 3,27 Prozent.

Wackersberg positioniert sich mit 5.057 Euro Kaufpreis und 14,86 Euro Miete im mittleren bis oberen Preissegment des Umlands. Die Rendite von 3,53 Prozent liegt damit über dem Durchschnitt der Nachbarorte (3,00 Prozent) und unterstreicht das Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu Bad Tölz und Gaißach.