Gaißach
Gaißach (PLZ 83674) liegt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Bayern. Der Ort zählt 3.141 Einwohner auf 38,6 km², das entspricht 81 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,70 € pro m², der Kaufpreis bei 6.370 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,77 % und ein Kaufpreisfaktor von 36,1 — rechnerisch sind das 36 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gaißach über dem Renditeniveau von 6 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,50 € auf 14,18 € pro m², im Mittel 3,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 0,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 192, Stärkerang 130). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bad Tölz, Greiling und Wackersberg an.
Immobilienpreise in Gaißach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Gaißach
Gaißach ist eine Gemeinde im Isarwinkel mit rund 3.140 Einwohnern, deren Immobilienmärkte deutlich über dem bayerischen und Kreisdurchschnitt liegen. Die Angebotsmiete von 14,70 €/m² und der Kaufpreis von 6.370 €/m² sind die höchsten im direkten Umkreis. Die Bruttomietrendite von 2,77 % ist entsprechend niedrig. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis im Wohlstand an vorderster Stelle, während die Demografie schwächelt. Die Bevölkerung ist seit 2015 stabil, die Arbeitslosenquote ist auf 1,3 % gesunken.
Lage und Struktur
Gaißach liegt rund zwei Kilometer südöstlich von Bad Tölz im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Die 38,55 Quadratkilometer große Gemeinde mit 3.141 Einwohnern (2024) erstreckt sich auf einer Höhe von 660 bis 740 Metern über dem Meeresspiegel und umfasst 23 Gemeindeteile. Sie bildet zusammen mit Wackersberg die nördliche Grenze des Isarwinkels, eines Tales, das die Isar von Bad Tölz nach Lenggries durchfließt. Der ländlich geprägte Ort mit einer Bevölkerungsdichte von 81 Einwohnern je Quadratkilometer profitiert von der unmittelbaren Nachbarschaft zur Kreisstadt Bad Tölz und der Lage im Alpenvorland mit Blick auf die bayerischen und Tiroler Kalkalpen.
Aktuelle Marktlage
Der Immobilienmarkt in Gaißach gehört zu den teuersten in Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.370 Euro je Quadratmeter und damit mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro. Auch im Vergleich zum Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen (5.710 Euro) liegt Gaißach deutlich über dem Mittel. Die Angebotsmiete von 14,70 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro und den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro ebenfalls erheblich. Der Kaufpreisfaktor von 36,11 bedeutet, dass das 36,11-fache des Jahresnettkaltmietensatzes als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt von 33,66 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt. Die Bruttomietrendite von 2,77 Prozent liegt im Perzentilrang von 6,13 im Bundesland, das heißt, nur etwa sechs Prozent der bayerischen Orte haben eine noch niedrigere Rendite. Gaißach ist damit einer der renditeschwächsten Immobilienmärkte Bayerns. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete drückt die Rendite unter alle Nachbarorte.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Gaißach zeigen eine volatile Entwicklung. Von 10,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 14,16 Euro, fielen dann 2022 auf 11,67 und 2023 auf 8,97 Euro, bevor sie 2024 mit 15,62 Euro einen neuen Höchstwert erreichten. Im Jahr 2026 liegt die Angebotsmiete bei 14,18 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,83 Prozent. Bei den Kaufpreisen ist der Anstieg weniger sprunghaft: Von 4.741 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen sie auf 5.411 Euro (2021), 5.890 Euro (2023), 6.059 Euro (2024) und erreichten 2025 mit 7.932 Euro einen vorläufigen Höhepunkt, bevor sie 2026 auf 5.722 Euro zurückgingen. Die CAGR liegt bei 3,18 Prozent. Die zeitlichen Schwankungen, insbesondere der Einbruch der Miete auf 8,97 Euro im Jahr 2023 und der Anstieg auf 15,62 Euro im Jahr 2024, entsprechen dem Muster eines nachfrageseitigen Marktes, in dem Angebotswerte stark schwanken können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten weist Gaißach die höchsten Kaufpreise auf. Mit 6.370 Euro je Quadratmeter liegt der Ort vor Bad Tölz (5.808 Euro), Waakirchen (5.795 Euro) und Sachsenkam (5.676 Euro). Die Angebotsmiete von 14,70 Euro liegt knapp unter Bad Heilbrunn (15,19 Euro) und Waakirchen (14,93 Euro), deutlich über dem Niveau von Greiling (12,72 Euro) und Sachsenkam (12,70 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,77 Prozent ist nur von Greiling (2,55 %) und Sachsenkam (2,69 %) übertroffen, liegt aber unter dem Niveau von Bad Tölz (3,07 %), Wackersberg (3,53 %) und den anderen Nachbarorten. Gaißach folgt damit dem Muster des gesamten Landkreises, der sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis über dem bayerischen Durchschnitt liegt, aber mit einer noch stärkeren Preisdynamik bei den Kaufpreisen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 133 von rund 400 deutschen Kreisen, was einem mittleren Platz entspricht. Die Teilindizes zeigen dabei ein klares Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 5 gehört zu den besten Werten in Deutschland. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 131 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 289), Demografie (Rang 199) und Dynamik (Rang 192). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung in Gaißach war zwischen 1988 und 2018 mit einem Zuwachs von 19,1 Prozent von 2.634 auf 3.136 Einwohnern positiv. Seit 2015 ist die Bevölkerung mit 3.131 (2015) zu 3.141 (2024) praktisch stabil geblieben (+0,32 Prozent). Die Arbeitslosenquote ist von 3,1 Prozent im Jahr 2015 auf 1,3 Prozent im Jahr 2023 gesunken, was mit der wirtschaftlichen Struktur des Ortes einhergeht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gaißach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gaißach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,50 €/m² |
| 2019 | 10,56 €/m² |
| 2020 | 10,68 €/m² |
| 2021 | 14,16 €/m² |
| 2022 | 11,67 €/m² |
| 2023 | 8,97 €/m² |
| 2024 | 15,62 €/m² |
| 2025 | 15,00 €/m² |
| 2026 | 14,18 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gaißach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 4.741 €/m² |
| 2021 | 5.411 €/m² |
| 2023 | 5.890 €/m² |
| 2024 | 6.059 €/m² |
| 2025 | 7.932 €/m² |
| 2026 | 5.722 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gaißach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 2,70 % |
| 2021 | 3,14 % |
| 2023 | 1,83 % |
| 2024 | 3,09 % |
| 2025 | 2,27 % |
| 2026 | 2,97 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gaißach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.131 Einwohner |
| 2016 | 3.155 Einwohner |
| 2017 | 3.177 Einwohner |
| 2018 | 3.136 Einwohner |
| 2019 | 3.097 Einwohner |
| 2020 | 3.119 Einwohner |
| 2021 | 3.120 Einwohner |
| 2022 | 3.170 Einwohner |
| 2023 | 3.141 Einwohner |
| 2024 | 3.141 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gaißach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,33 % |
| 2016 | 1,75 % |
| 2017 | 1,14 % |
| 2018 | 1,35 % |
| 2019 | 1,16 % |
| 2020 | 1,60 % |
| 2021 | 1,38 % |
| 2022 | 0,92 % |
| 2023 | 0,66 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 133 Rang |
| Dynamik | 192 Rang |
| Stärke | 130 Rang |
| Demografie | 199 Rang |
| Arbeitsmarkt | 131 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 289 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 5,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gaißach liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gaißach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gaißach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gaißach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gaißach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Heilbrunn | 15,19 €/m² |
| Waakirchen | 14,93 €/m² |
| Wackersberg | 14,86 €/m² |
| Bad Tölz | 14,85 €/m² |
| Gaißach | 14,70 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
| Lenggries | 13,55 €/m² |
| Königsdorf | 13,31 €/m² |
| Greiling | 12,72 €/m² |
| Sachsenkam | 12,70 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gaißach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gaißach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wackersberg | 3,53 % |
| Bad Heilbrunn | 3,36 % |
| Königsdorf | 3,27 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Lenggries | 3,09 % |
| Waakirchen | 3,09 % |
| Bad Tölz | 3,07 % |
| Gaißach | 2,77 % |
| Sachsenkam | 2,69 % |
| Greiling | 2,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bad Tölz, St | 1,8 km | 83646 | 14,85 € | 5.808 € | 3,07 % |
| Greiling | 2,8 km | 83677 | 12,72 € | 5.991 € | 2,55 % |
| Wackersberg | 2,8 km | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Reichersbeuern | 4,7 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Lenggries | 7,2 km | 83661 | 13,55 € | 5.257 € | 3,09 % |
| Waakirchen | 7,5 km | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Sachsenkam | 8,1 km | 83679 | 12,70 € | 5.676 € | 2,69 % |
| Bad Heilbrunn | 8,8 km | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Königsdorf | 10,7 km | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
Wo liegt Gaißach?
Lage
Gaißach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gaißach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,70 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.370 € |
| Bruttomietrendite | 2,77 % |
| Kaufpreisfaktor | 36,1 |
| Einwohner | 3.141 |
| Einwohner je km² | 81 |
| Fläche (km²) | 38,6 |
| Arbeitslosenquote | 0,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #133 |
| Prognos Dynamikrang | #192 |
| Prognos Stärkerang | #130 |
| Koordinaten | 47,7474, 11,5801 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gaißach
Was kostet eine Wohnung in Gaißach?
Die aktuellen Angebotsmieten in Gaißach liegen bei durchschnittlich 14,70 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 6.370 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro beziehungsweise 3.246 Euro je Quadratmeter. Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gaißach entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 10,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,18 Euro im Jahr 2026, mit deutlichen Schwankungen zwischendurch – etwa einem Tief von 8,97 Euro im Jahr 2023 und einem Hoch von 15,62 Euro im Jahr 2024. Der Angebotskaufpreis kletterte von 4.741 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 5.722 Euro im Jahr 2026, ebenfalls mit starken Ausschlägen, darunter ein Spitzenwert von 7.932 Euro im Jahr 2025. Beide Reihen sind keine Schätzungen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gaißach?
Die Bruttomietrendite beträgt in Gaißach 2,77 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 36,11. Im Vergleich dazu weist der Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen eine Rendite von 3,03 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 33,66 auf, Bayern insgesamt 4,13 Prozent bei 26,10. Der Perzentilrang der Rendite in Bayern liegt bei 6,13, was bedeutet, dass rund 94 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie schneidet Gaißach im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im direkten Vergleich zu den umliegenden Gemeinden liegt die Angebotsmiete in Gaißach mit 14,70 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld – Bad Tölz liegt bei 14,85 Euro, Wackersberg bei 14,86 Euro und Bad Heilbrunn bei 15,19 Euro. Der Angebotskaufpreis von 6.370 Euro je Quadratmeter ist in der Nachbarschaft eher hoch; Bad Tölz liegt bei 5.808 Euro, Wackersberg bei 5.057 Euro.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Gaißach?
Die Einwohnerzahl von Gaißach ist seit 2015 nahezu stabil: 2015 lebten 3.131 Menschen in der Gemeinde, 2024 waren es 3.141 – ein Anstieg von rund 0,3 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 81 Einwohner je Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Gaißach?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,3 Prozent und ist damit sehr niedrig. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Wohlstand im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit dem Rang 5 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde allein. Gaißach selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Gaißach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gaißach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gaißach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolfratshausen, St | 82515 | 16,67 € | 5.079 € | 3,94 % |
| Geretsried, St | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Wackersberg | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Kochel a.See | 82431 | 14,13 € | 4.884 € | 3,47 % |
| Bad Heilbrunn | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Königsdorf | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
| Eurasburg | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Reichersbeuern | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |