Greiling

Marktüberblick

Greiling ist eine kleine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Auf einer Fläche von 7,66 Quadratkilometern leben 1.453 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 190 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zum Isarwinkel und liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Bad Tölz (3,4 km) und weiteren Gemeinden der Region. Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,23 Prozent (11 arbeitslose Personen) unterstreicht die wirtschaftliche Einbindung in den Raum Bad Tölz-Wolfratshausen.

Der Immobilienmarkt ist durch deutlich über dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 12,72 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 5.991 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Kreis- und dem bayerischen Durchschnitt, wobei die Kaufpreise stärker vom Landesmittel abweichen als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 39,24 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 39,24-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Indikator für eine niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Preisniveau.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen zwischen 2018 und 2026 starke Schwankungen: Nach 11,46 Euro im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 10,00 Euro (2019), ein Anstieg auf 13,50 Euro (2021), ein erneuter Rückgang auf 10,77 Euro (2022), und ein Anstieg auf 14,29 Euro (2025), bevor der Wert 2026 wieder auf 12,16 Euro fiel. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 0,74 Prozent – ein moderater Wert, der die Volatilität der Einzeljahre überlagert.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch ungleichmäßiger. Die verfügbaren Datenpunkte zeigen 3.975 Euro (2019), 5.958 Euro (2021), 5.091 Euro (2022), 4.420 Euro (2023), einen extremen Ausreißer von 11.871 Euro (2024), 5.852 Euro (2025) und 4.891 Euro (2026). Der Wert von 2024 ist ein deutlicher Ausreißer und verzerrt die Gesamtentwicklung. Die CAGR von 3,01 Prozent bezieht sich auf diese Reihe und ist durch den Ausreißer 2024 stark beeinflusst. Die Kaufpreise folgen keinem klaren Trend, sondern zeigen eine hohe Volatilität, die auf kleine Fallzahlen in diesem ländlichen Markt hindeuten könnte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt die Angebotsmiete in Greiling mit 12,72 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro. Der Kaufpreis von 5.991 Euro liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt von 5.710 Euro. Diese Diskrepanz führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Greiling mit 2,55 Prozent unter dem Kreiswert von 3,03 Prozent liegt.

Im bayerischen Vergleich ist die Lage noch extremer: Die Angebotsmiete von 12,72 Euro liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 5.991 Euro liegt um das 1,85-fache über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 2,55 Prozent liegt im unteren Perzentil von 2,82 Prozent innerhalb Bayerns – nur etwa 2,8 Prozent der 2.056 verglichenen Orte haben eine noch niedrigere Rendite.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer hat Greiling die niedrigste Bruttomietrendite (2,55 Prozent). Gmund am Tegernsee (9,8 km) liegt mit 2,35 Prozent noch darunter, weist aber mit 8.475 Euro auch die höchsten Kaufpreise auf. Wackersberg (5,5 km) erreicht mit 3,53 Prozent die höchste Rendite der Nachbargemeinden.

Der Kaufpreisfaktor von 39,24 liegt über dem Kreiswert von 33,66 und dem Landeswert von 26,10. Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders hoch ist – was bei niedrigen Renditen typisch ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 5 ist außergewöhnlich hoch. Dagegen liegt der Kreis im Bereich Demografie auf Rang 199 und im Bereich Dynamik auf Rang 192 – also im hinteren Drittel. Der Arbeitsmarkt-Rang von 131 liegt in ähnlicher Größenordnung wie der Gesamtrang. Der Rang 289 im Bereich Wettbewerb und Innovation entspricht dem hinteren Drittel der Kreise.

Diese Mischung aus hohem Wohlstand und niedriger Dynamik spiegelt sich in der Gemeinde Greiling wider: Die Bevölkerungszahl stieg von 1.457 Einwohnern (2015) auf 1.491 (2021), fiel dann aber auf 1.453 (2024) – ein Rückgang von 0,27 Prozent seit Beginn der Reihe. Die Arbeitslosenquote sank von 2,23 Prozent (2015) auf einen Tiefstwert von 0,96 Prozent (2018) und liegt 2023 bei 1,23 Prozent. Die sehr niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem hohen Wohlstands-Rang des Kreises.

Greiling selbst hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.