Dietramszell
Dietramszell (PLZ 83623) liegt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Bayern. Der Ort zählt 5.737 Einwohner auf 96,8 km², das entspricht 59 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,27 € pro m², der Kaufpreis bei 5.090 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,13 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,0 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dietramszell über dem Renditeniveau von 16 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,26 € auf 13,54 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 192, Stärkerang 130). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Sachsenkam, Geretsried und Holzkirchen an.
Immobilienpreise in Dietramszell im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortfaktoren: Dietramszell
Dietramszell liegt im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit 5.737 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist mit 5.090 €/m² Kaufpreis und 13,27 €/m² Miete deutliche Aufschläge gegenüber dem Bundesdurchschnitt auf, während die Bruttomietrendite mit 3,13 % unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 5,4 %, die Arbeitslosigkeit liegt mit 38 ‰ unter dem Bundesdurchschnitt. Der Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas im oberen Mittelfeld (Platz 133 von ~400), weist aber bei Dynamik und Demografie Schwächen auf.
Lage und Struktur
Dietramszell ist eine Gemeinde im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen im Regierungsbezirk Oberbayern. Auf 96,82 km² leben 5.737 Menschen (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 59 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen wird als Tourismusregion „Tölzer Land“ ausgewiesen und liegt im Süden Oberbayerns entlang der Isar. Dietramszell gehört zu den kleineren Gemeinden des Kreises und liegt in der Nähe von Geretsried (7,9 km), Sachsenkam (6,7 km) und Holzkirchen (8,7 km).
Immobilienmarkt und Preise
Der Kaufpreismarkt in Dietramszell ist deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt angesiedelt. Mit 5.090 €/m² liegt der Angebotskaufpreis um 57 % über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) und um 111 % über dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,96 – damit werden die aktuellen Angebotsmieten mit dem 32-fachen bezahlt. Im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt der Durchschnitt bei 33,66, Dietramszell liegt also leicht unter dem Kreismittel. Im bayernweiten Vergleich steht Dietramszell im Perzentilrang von 15,95 %, was bedeutet, dass nur etwa 16 % der 2.056 bayerischen Orte noch günstigere Kaufpreise aufweisen. Die niedrige Rendite von 3,13 % (Bundesdurchschnitt: 5,10 %, Bayerndurchschnitt: 4,13 %) ist die direkte Folge dieser hohen Kaufpreise bei moderaten Mietniveaus. Die Bruttomietrendite liegt damit unter allen acht Nachbarorten außer Sachsenkam (2,69 %) und Egling (2,60 %).
Preisentwicklung
Die Kaufpreise in Dietramszell zeigen eine starke Dynamik: Von 3.800 €/m² (2019) auf 5.962,90 €/m² (2026) entspricht dies einem CAGR von 6,65 %. Die Mieten stiegen im selben Zeitraum von 10,26 €/m² (2018) auf 13,54 €/m² (2026), was einem CAGR von 3,53 % entspricht. Die Kaufpreise steigen also fast doppelt so schnell wie die Mieten. Diese Entwicklung drückt die Bruttomietrendite weiter nach unten.
Die Mietentwicklung weist dabei Schwankungen auf: 2020 lag die Angebotsmiete mit 15,90 €/m² deutlich höher als in den Folgejahren, bevor sie bis 2025 auf 12,46 €/m² sank und 2026 wieder auf 13,54 €/m² anstieg.
Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.090 €/m² liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert für 2026 von 5.962,90 €/m². Dieser Unterschied von fast 1.000 €/m² zeigt, dass die Zeitreihe einen anderen Messzeitpunkt oder eine andere Methodik abbilden kann als die aktuellen Inserate. Die Zeitreihen der Kaufpreise weisen Lücken auf (keine Werte für 2021 und 2023), sind jedoch nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der wachsende Abstand zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung ist ein strukturelles Merkmal des Marktes.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Dietramszell wuchs von 5.442 (2015) auf 5.737 (2024) – ein Plus von 5,4 %. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2019 und 2022 (+252 Einwohner in drei Jahren). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 38 ‰ (3,8 %), was mit dem Muster vergleichbarer Gemeinden im ländlichen Oberbayern einhergeht.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen auf Platz 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 5 von ~400), was auf die wirtschaftliche Stärke der Region entspricht. Schwächer ist die Position bei der Demografie (Platz 199) und bei der Dynamik (Platz 192), was mit alternden Strukturen und geringerer Innovationsdynamik einhergeht. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 289 ebenfalls im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,3 km zeigt Dietramszell ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 13,27 €/m² liegt über der von Sachsenkam (12,70 €/m²), aber unter der von Königsdorf (13,31 €/m²), Geretsried (15,94 €/m²), Holzkirchen (16,43 €/m²), Otterfing (16,95 €/m²) und Warngau (14,43 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Dietramszell mit 5.090 €/m² unter sieben von acht Nachbarorten, nur über Königsdorf (4.888 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,13 % liegt über der von Sachsenkam (2,69 %), Egling (2,60 %) und Warngau (2,28 %), aber unter der von Geretsried (3,60 %), Reichersbeuern (3,16 %) und Königsdorf (3,27 %). Dietramszell positioniert sich damit als mittel-preislicher Standort im Vergleich zum Umland.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dietramszell entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dietramszell
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,26 €/m² |
| 2019 | 13,02 €/m² |
| 2020 | 15,90 €/m² |
| 2021 | 11,09 €/m² |
| 2022 | 13,72 €/m² |
| 2023 | 13,10 €/m² |
| 2024 | 12,87 €/m² |
| 2025 | 12,46 €/m² |
| 2026 | 13,54 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dietramszell
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 3.800 €/m² |
| 2020 | 4.059 €/m² |
| 2022 | 5.904 €/m² |
| 2024 | 3.529 €/m² |
| 2026 | 5.963 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dietramszell
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 4,11 % |
| 2020 | 4,70 % |
| 2022 | 2,79 % |
| 2024 | 4,38 % |
| 2026 | 2,72 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dietramszell
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.442 Einwohner |
| 2016 | 5.425 Einwohner |
| 2017 | 5.454 Einwohner |
| 2018 | 5.459 Einwohner |
| 2019 | 5.505 Einwohner |
| 2020 | 5.629 Einwohner |
| 2021 | 5.657 Einwohner |
| 2022 | 5.757 Einwohner |
| 2023 | 5.737 Einwohner |
| 2024 | 5.737 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dietramszell
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,03 % |
| 2016 | 1,03 % |
| 2017 | 1,06 % |
| 2018 | 1,33 % |
| 2019 | 1,40 % |
| 2020 | 1,64 % |
| 2021 | 1,58 % |
| 2022 | 1,10 % |
| 2023 | 0,99 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 133 Rang |
| Dynamik | 192 Rang |
| Stärke | 130 Rang |
| Demografie | 199 Rang |
| Arbeitsmarkt | 131 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 289 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 5,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Dietramszell liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Dietramszell im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dietramszell ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dietramszell ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dietramszell
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Otterfing | 16,95 €/m² |
| Holzkirchen | 16,43 €/m² |
| Geretsried | 15,94 €/m² |
| Warngau | 14,43 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
| Egling | 13,41 €/m² |
| Königsdorf | 13,31 €/m² |
| Dietramszell | 13,27 €/m² |
| Greiling | 12,72 €/m² |
| Sachsenkam | 12,70 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dietramszell ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dietramszell
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Geretsried | 3,60 % |
| Königsdorf | 3,27 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Dietramszell | 3,13 % |
| Holzkirchen | 2,98 % |
| Otterfing | 2,91 % |
| Sachsenkam | 2,69 % |
| Egling | 2,60 % |
| Greiling | 2,55 % |
| Warngau | 2,28 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Sachsenkam | 6,7 km | 83679 | 12,70 € | 5.676 € | 2,69 % |
| Geretsried, St | 7,9 km | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Holzkirchen, M | 8,7 km | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Otterfing | 8,8 km | 83624 | 16,95 € | 6.998 € | 2,91 % |
| Königsdorf | 9,1 km | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
| Egling | 9,6 km | 82544 | 13,41 € | 6.190 € | 2,60 % |
| Warngau | 10,3 km | 83627 | 14,43 € | 7.605 € | 2,28 % |
| Reichersbeuern | 10,3 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Greiling | 10,3 km | 83677 | 12,72 € | 5.991 € | 2,55 % |
Wo liegt Dietramszell?
Lage
Dietramszell auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dietramszell
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,27 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.090 € |
| Bruttomietrendite | 3,13 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,0 |
| Einwohner | 5.737 |
| Einwohner je km² | 59 |
| Fläche (km²) | 96,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #133 |
| Prognos Dynamikrang | #192 |
| Prognos Stärkerang | #130 |
| Koordinaten | 47,8548, 11,5883 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dietramszell
Was kostet eine Wohnung in Dietramszell?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Dietramszell bei durchschnittlich 13,27 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.090 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegen die Mieten mit 14,19 Euro pro Quadratmeter und die Kaufpreise mit 5.710 Euro pro Quadratmeter etwas höher.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dietramszell entwickelt?
Die Angebotsmieten sind seit 2018 von 10,26 auf 13,54 Euro pro Quadratmeter (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,53 Prozent entspricht. Die Kaufpreise lagen 2019 bei 3.800 Euro pro Quadratmeter und sind bis 2026 auf 5.963 Euro pro Quadratmeter gestiegen (jährlich rund 6,65 Prozent). Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dietramszell?
Die Bruttomietrendite beträgt in Dietramszell 3,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,96. Im Vergleich dazu erreicht Bayern im Durchschnitt 4,13 Prozent Rendite bei einem Faktor von 26,10, Deutschland 5,10 Prozent bei 26,10. Dietramszell liegt mit seiner Rendite im Perzentilrang von rund 16 im Bundesland, was bedeutet, dass etwa 84 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der niedrige Renditewert spiegelt das hohe Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie schneidet Dietramszell im Vergleich zu Bayern und dem Landkreis ab?
Im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt Dietramszell mit 13,27 Euro Miete pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro. Der Kaufpreis von 5.090 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 5.710 Euro. Im bundesweiten Vergleich ist Dietramszell jedoch deutlich teurer als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dietramszell?
Die Einwohnerzahl ist von 5.442 im Jahr 2015 auf 5.737 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 5,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Fläche von 96,82 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,8 Prozent und war damit im historischen Vergleich niedrig.
Wie gut ist Dietramszell zukunftsfähig?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, zu dem Dietramszell gehört, den Gesamtrang 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis mit Rang 5 in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage ab. In den Bereichen Demografie (Rang 199) und Dynamik (Rang 192) liegt der Kreis hingegen im unteren Drittel. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Dietramszell?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dietramszell sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dietramszell führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolfratshausen, St | 82515 | 16,67 € | 5.079 € | 3,94 % |
| Geretsried, St | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Wackersberg | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Kochel a.See | 82431 | 14,13 € | 4.884 € | 3,47 % |
| Bad Heilbrunn | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Königsdorf | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
| Reichersbeuern | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Eurasburg | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |