Warngau
Warngau (PLZ 83627) liegt im Kreis Miesbach in Bayern. Der Ort zählt 3.819 Einwohner auf 51,3 km², das entspricht 75 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,43 € pro m², der Kaufpreis bei 7.605 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,28 % und ein Kaufpreisfaktor von 43,9 — rechnerisch sind das 44 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Warngau über dem Renditeniveau von 1 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,27 € auf 12,27 € pro m², im Mittel 3,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,3 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Miesbach Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 352, Stärkerang 44). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Holzkirchen, Sachsenkam und Weyarn an.
Immobilienpreise in Warngau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Warngau
Warngau im Landkreis Miesbach: Überdurchschnittliche Immobilienpreise bei niedriger Bruttomietrendite von 2,28 Prozent, deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung, regionale Einordnung als wohlhabende Gemeinde mit starkem Wohlstandsindex.
Marktüberblick
Warngau liegt im oberbayerischen Landkreis Miesbach und zeichnet sich durch überdurchschnittliche Immobilienpreise aus. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Kreis Miesbach beim Wohlstand und der sozialen Lage auf Platz 8 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese strukturelle Stärke zeigt sich im Immobilienmarkt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 7.605 Euro pro Quadratmeter und damit mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Landesdurchschnitt von 3.246 Euro pro m². Die Angebotsmiete von 14,43 Euro pro m² übertrifft den Landesdurchschnitt von 10,11 Euro pro m² um mehr als 40 Prozent. Beim Kaufpreis liegt Warngau jedoch leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7.167 Euro pro m², während die Miete unter dem Kreisdurchschnitt von 16,12 Euro pro m² liegt. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und moderater Miete ist der Schlüssel zum Verständnis des Warngauer Marktes.
Preisentwicklung und Rendite
Die Preisentwicklung in Warngau zeigt eine deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg zwischen 2018 und 2026 durchschnittlich um 3,57 Prozent pro Jahr, während der Kaufpreis um 7,07 Prozent pro Jahr zulegen konnte. Diese Schere führt zu einer kontinuierlich sinkenden Bruttomietrendite, die aktuell bei 2,28 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 43,91 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 43,91-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht und damit deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 36,4 liegt. Die niedrige Rendite von 2,28 Prozent liegt im Perzentilrang 0,92 im Bundesland Bayern — Warngau weist damit eine der niedrigsten Mietrenditen in ganz Bayern auf. Die Kaufpreise zeigen dabei eine hohe Volatilität: Von 5.494 Euro pro m² im Jahr 2019 stiegen sie auf 7.168 Euro im Jahr 2022, fielen 2023 auf 7.012 Euro, stiegen 2024 auf 8.888 Euro und liegen 2026 bei 8.861 Euro. Die Mietpreise verlaufen ähnlich unruhig, mit einem Tief von 9,27 Euro im Jahr 2018 und einem Hoch von 16,97 Euro im Jahr 2024.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zeigt Warngau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 14,43 Euro pro m² liegt unter der von Holzkirchen (16,43 Euro), Gmund am Tegernsee (16,60 Euro) und Otterfing (16,95 Euro), aber über der von Sachsenkam (12,70 Euro) und Valley (13,78 Euro). Beim Kaufpreis liegt Warngau mit 7.605 Euro pro m² über den meisten Nachbarorten — nur Gmund am Tegernsee (8.475 Euro) liegt darüber. Die Bruttomietrendite von 2,28 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich mit allen acht Nachbarorten. Diese Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und vergleichsweise moderater Miete erklärt die besonders niedrige Rendite. Die Arbeitslosenquote von 2,9 Prozent liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und unterstreicht die wirtschaftliche Stärke der Region.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerungsentwicklung in Warngau ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 3.831 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.819 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 0,31 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Struktur der Gemeinde unterstreicht. Der Landkreis Miesbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas insgesamt Platz 85 von rund 400 Kreisen, wobei der Index für Dynamik mit Platz 352 eher schwach abschneidet. Der Index für Wettbewerbsfähigkeit und Innovation liegt mit Platz 112 im Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die demografische Stabilität bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen deutet auf einen Markt hin, der vor allem von externen Nachfragern getragen wird, die die attraktive Lage im Voralpenland schätzen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Warngau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Warngau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,27 €/m² |
| 2019 | 11,53 €/m² |
| 2020 | 12,78 €/m² |
| 2021 | 11,16 €/m² |
| 2022 | 13,38 €/m² |
| 2023 | 11,18 €/m² |
| 2024 | 16,97 €/m² |
| 2025 | 13,86 €/m² |
| 2026 | 12,27 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Warngau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 5.494 €/m² |
| 2020 | 4.985 €/m² |
| 2022 | 7.168 €/m² |
| 2023 | 7.012 €/m² |
| 2024 | 8.888 €/m² |
| 2025 | 7.199 €/m² |
| 2026 | 8.861 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Warngau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 2,52 % |
| 2020 | 3,08 % |
| 2022 | 2,24 % |
| 2023 | 1,91 % |
| 2024 | 2,29 % |
| 2025 | 2,31 % |
| 2026 | 1,66 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Warngau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.831 Einwohner |
| 2016 | 3.843 Einwohner |
| 2017 | 3.837 Einwohner |
| 2018 | 3.875 Einwohner |
| 2019 | 3.867 Einwohner |
| 2020 | 3.863 Einwohner |
| 2021 | 3.832 Einwohner |
| 2022 | 3.807 Einwohner |
| 2023 | 3.819 Einwohner |
| 2024 | 3.819 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Warngau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,21 % |
| 2016 | 1,12 % |
| 2017 | 1,25 % |
| 2018 | 1,39 % |
| 2019 | 1,23 % |
| 2020 | 1,24 % |
| 2021 | 1,43 % |
| 2022 | 1,11 % |
| 2023 | 1,24 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 85,00 Rang |
| Dynamik | 352 Rang |
| Stärke | 44,00 Rang |
| Demografie | 284 Rang |
| Arbeitsmarkt | 102 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 112 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 8,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Warngau liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Warngau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Warngau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Warngau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Warngau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Otterfing | 16,95 €/m² |
| Gmund a.Tegernsee | 16,60 €/m² |
| Holzkirchen | 16,43 €/m² |
| Weyarn | 15,35 €/m² |
| Waakirchen | 14,93 €/m² |
| Miesbach | 14,93 €/m² |
| Warngau | 14,43 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
| Valley | 13,78 €/m² |
| Sachsenkam | 12,70 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Warngau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Warngau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Miesbach | 3,64 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Waakirchen | 3,09 % |
| Weyarn | 3,02 % |
| Holzkirchen | 2,98 % |
| Otterfing | 2,91 % |
| Sachsenkam | 2,69 % |
| Valley | 2,46 % |
| Gmund a.Tegernsee | 2,35 % |
| Warngau | 2,28 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Holzkirchen, M | 5,8 km | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Sachsenkam | 6,5 km | 83679 | 12,70 € | 5.676 € | 2,69 % |
| Weyarn | 6,6 km | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Valley | 7,2 km | 83626 | 13,78 € | 6.727 € | 2,46 % |
| Waakirchen | 7,7 km | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Gmund a.Tegernsee | 9,1 km | 83703 | 16,60 € | 8.475 € | 2,35 % |
| Otterfing | 9,2 km | 83624 | 16,95 € | 6.998 € | 2,91 % |
| Miesbach, St | 9,7 km | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Reichersbeuern | 9,7 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
Wo liegt Warngau?
Lage
Warngau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Warngau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,43 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 7.605 € |
| Bruttomietrendite | 2,28 % |
| Kaufpreisfaktor | 43,9 |
| Einwohner | 3.819 |
| Einwohner je km² | 75 |
| Fläche (km²) | 51,3 |
| Arbeitslosenquote | 1,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #85 |
| Prognos Dynamikrang | #352 |
| Prognos Stärkerang | #44 |
| Koordinaten | 47,8321, 11,7218 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Warngau
Was kostet eine Wohnung in Warngau?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Warngau bei durchschnittlich 14,43 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 7.605 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Miesbach, der bei 16,12 Euro pro Quadratmeter liegt. Der Kaufpreis liegt jedoch leicht über dem Kreisdurchschnitt von 7.167 Euro pro Quadratmeter.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Warngau entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotsmieten in Warngau von 9,27 auf 12,27 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,57 Prozent entspricht. Die Kaufpreise legten von 2019 bis 2026 von 5.494 auf 8.861 Euro pro Quadratmeter zu, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 7,07 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Wie teuer ist Warngau im Vergleich zu anderen Orten in Bayern?
Warngau gehört zu den teuersten Orten in Bayern. Der Kaufpreis von 7.605 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 2,28 Prozent liegt weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 0,92 bedeutet, dass 92 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Rendite aufweisen – Warngau liegt damit in den unteren 8 Prozent bei der Rendite.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Warngau?
Die Bruttomietrendite in Warngau beträgt 2,28 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Miesbach (2,85 Prozent) sowie dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 43,91 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 36,43 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Ein hoher Kaufpreisfaktor und eine niedrige Rendite deuten auf ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Warngau?
Die Bevölkerung in Warngau ist zwischen 2015 und 2024 von 3.831 auf 3.819 Einwohner leicht rückläufig (-0,31 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Warngau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Warngau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Warngau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Miesbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayrischzell | 83735 | 13,95 € | 3.806 € | 4,40 % |
| Miesbach, St | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Hausham | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Waakirchen | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Weyarn | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Irschenberg | 83737 | 14,60 € | 5.846 € | 3,00 % |
| Holzkirchen, M | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Fischbachau | 83730 | 12,62 € | 5.118 € | 2,96 % |