Bayrischzell

Marktüberblick

Bayrischzell ist eine Gemeinde im Landkreis Miesbach im oberbayerischen Raum mit 1.691 Einwohnern auf 79,45 km². Die Angebotsmiete liegt mit 13,95 Euro je Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Angebotskaufpreis mit 3.806 Euro je Quadratmeter ebenfalls darüber. Der Kaufpreisfaktor von 22,73 liegt jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite beträgt 4,4 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete ist in der betrachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 von 9,49 auf 14,71 Euro je Quadratmeter gestiegen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,63 Prozent. Die Entwicklung ist jedoch nicht linear: Im Jahr 2022 fiel die Angebotsmiete auf 7,00 Euro je Quadratmeter, ehe sie 2023 mit 13,82 Euro und 2024 mit 15,10 Euro je Quadratmeter neue Höchstwerte erreichte. Der Wert für 2025 von 11,83 Euro je Quadratmeter deutet auf eine Korrektur hin, 2026 liegt er wieder bei 14,71 Euro je Quadratmeter.

Die Kaufpreise zeigen ein noch stärker schwankendes Bild. Von 2.484 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen sie bis 2021 auf 5.529 Euro je Quadratmeter, fielen 2022 auf 4.354 Euro, erreichten 2023 mit 5.980 Euro je Quadratmeter einen neuen Höchststand und brachen 2024 auf 2.189 Euro je Quadratmeter ein. 2025 folgte mit 6.387 Euro je Quadratmeter der aktuelle Höchstwert, 2026 liegt der Wert bei 4.111 Euro je Quadratmeter.

Die starken Schwankungen in den Kaufpreisen – insbesondere der Einbruch 2024 und der Anstieg 2025 – können mit der geringen Einwohnerzahl von rund 1.700 und der Bevölkerungsdichte von 21 Einwohnern je Quadratkilometer zusammenhängen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Regionale Einordnung

Bayrischzell liegt bei der Angebotsmiete mit 13,95 Euro je Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro je Quadratmeter, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 16,12 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreis von 3.806 Euro je Quadratmeter liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro je Quadratmeter, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7.167 Euro je Quadratmeter.

Der Kaufpreisfaktor von 22,73 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und unter dem Kreisdurchschnitt von 36,43. Die Bruttomietrendite von 4,4 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Bayrischzell erreicht damit das 72. Perzentil in Bayern – etwa 72 Prozent der bayerischen Orte weisen eine niedrigere Rendite auf.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von 6 bis 14 Kilometern liegt die Bruttomietrendite von 4,4 Prozent deutlich über allen Werten der Nachbargemeinden. Die nächstgelegenen Orte weisen Renditen zwischen 2,62 Prozent (Schliersee) und 3,81 Prozent (Nußdorf) auf. Bayrischzell hat damit die höchste Bruttomietrendite im direkten Umland. Der Kaufpreis von 3.806 Euro je Quadratmeter liegt unter allen Nachbarorten – der günstigste Nachbarort Nußdorf liegt bei 4.102 Euro je Quadratmeter. Die Angebotsmiete von 13,95 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn.

Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist in Bayrischzell günstiger als in den meisten anderen bayerischen Orten: Die Angebotsmiete liegt mit dem 1,38-Fachen des bayerischen Durchschnitts über dem Mittel, während der Kaufpreis nur mit dem 1,17-Fachen darüber liegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bayrischzell ist seit 2015 um 5,36 Prozent von 1.605 auf 1.691 Einwohner gewachsen. Der größte Zuzug erfolgte zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl von 1.631 auf 1.702 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung mit 1.691 Einwohnern stabil. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,51 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Im Jahr 2017 betrug sie mit 1,71 Prozent sogar einen der niedrigsten Werte der Reihe.

Der Landkreis Miesbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 85 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 8. Der Index für Dynamik liegt mit Rang 352 deutlich schlechter. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 112 im Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung bleibt überschaubar, was den begrenzten Wohnungsmarkt mit begründet und die starken Preisschwankungen in der Zeitreihe entsprechen kann.