Nußdorf a.Inn

Marktüberblick

Nußdorf a.Inn liegt im oberbayerischen Landkreis Rosenheim, rund 20 Kilometer südöstlich der Kreisstadt Rosenheim, die als Oberzentrum mit über 65.000 Einwohnern dient. Der Ort am Inn hat sich zu einer Wohngemeinde im Alpenvorland entwickelt, die von der Nähe zu den Freizeitmöglichkeiten des Chiemgaus und der Anbindung an die Verkehrsachsen München–Salzburg profitiert.

Die aktuellen Angebotskennzahlen liegen mit 13,01 Euro je Quadratmeter Miete und 4.102 Euro je Quadratmeter Kaufpreis deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro bzw. 3.246 Euro), aber unter dem Kreisdurchschnitt für den Kaufpreis (4.788 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 26,27 entspricht annähernd dem bayerischen Mittel (26,10) und liegt gut unter dem Kreiswert von 30,94. Die Bruttomietrendite von 3,81 Prozent übertrifft den Kreisdurchschnitt (3,28 Prozent), liegt aber leicht unter dem Landeswert (4,13 Prozent). Diese Kennzahlen deuten auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger sind als in vielen anderen Teilen des Kreises.

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Nußdorf a.Inn verläuft seit mehreren Jahren in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete stieg von 7,41 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,22 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 65 Prozent bei einer jährlichen Wachstumsrate von 6,45 Prozent. Der Kaufpreis hingegen fiel von 3.960 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 2.495 Euro im Jahr 2026, was einem Rückgang von rund 37 Prozent entspricht.

Diese Divergenz führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verbessert hat: Während sie bei den hohen Kaufpreisen um 2021 noch niedrig war, liegt sie aktuell bei 3,81 Prozent und übertrifft damit sowohl den Kreis- als auch den bayerischen Durchschnitt. Die Miete liegt damit im Verhältnis zum Kaufpreis attraktiver als in vielen vergleichbaren Orten. Der starke Mietanstieg korreliert mit der stabilen Bevölkerungszahl von rund 2.670 Einwohnern, die seit 2015 kaum Schwankungen aufweist – die Nachfrage nach Mietwohnungen scheint bei konstantem Angebot gestiegen zu sein.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Nußdorf a.Inn ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 13,01 Euro liegt über der von Rohrdorf (12,68 Euro) und Samerberg (12,19 Euro), aber unter der von Flintsbach a.Inn (13,37 Euro), Raubling (14,08 Euro) und Brannenburg (15,85 Euro). Der Kaufpreis von 4.102 Euro je Quadratmeter ist der niedrigste unter den acht Nachbarorten – deutlich unter Brannenburg (5.787 Euro) und Neubeuern (4.882 Euro).

Dieses Muster – relativ niedriger Kaufpreis bei mittlerer bis hoher Miete – führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 3,81 Prozent im regionalen Vergleich über dem Niveau von Flintsbach (3,76 Prozent), Rohrdorf (3,56 Prozent) und Raubling (3,38 Prozent) liegt. Der niedrigste Wert unter den Nachbarn ist Samerberg mit 2,85 Prozent. Nußdorf a.Inn positioniert sich damit als einer der renditestärksten Orte im näheren Umkreis.

Auf Ebene des Landkreises Rosenheim liegt die Angebotsmiete mit 13,01 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 12,92 Euro. Der Kaufpreis liegt mit 4.102 Euro unter dem Kreiswert von 4.788 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,27 liegt unter dem Kreiswert von 30,94, was bedeutet, dass der Ort im Kreisvergleich günstiger zu kaufen ist als der Durchschnitt.

Standortfaktoren

Die Arbeitslosenquote von Nußdorf a.Inn lag 2023 bei 2,12 Prozent und damit auf einem außergewöhnlich niedrigen Niveau. Selbst im Vergleich zu den Vorjahren schwankte sie zwischen 1,24 Prozent (2015) und 2,12 Prozent (2023), ohne jemals ein Niveau zu erreichen, das über dem bayerischen oder deutschen Durchschnitt läge. Die Bevölkerungszahl ist seit 2015 mit rund 2.670 Einwohnern stabil geblieben – ein Indikator für eine ausgewogene Siedlungsdynamik ohne starke Abwanderung oder Zuzug.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Rosenheim auf Platz 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle: Der Wohlstands-Index erreicht mit Rang 31 einen der Spitzenwerte, während der Dynamik-Index mit Rang 193 im unteren Drittel liegt. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 83) liegt im oberen Mittelfeld. Diese Struktur – hoher Wohlstand bei moderater Dynamik – entspricht dem Muster einer etablierten Wohngemeinde im Alpenvorland, die von der Nähe zu den Oberzentren München und Salzburg profitiert, aber nicht selbst zum Innovationsmotor wird.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell anders prägt als in Hochschulstädten. Die Bevölkerungsdichte von 94 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter des Ortes.