Rohrdorf

Marktüberblick

Rohrdorf liegt im Osten des Landkreises Rosenheim, unmittelbar östlich des Inns und etwa sieben Kilometer südöstlich der Kreisstadt. Die Gemeinde umfasst 28,65 km² und 38 Gemeindeteile, darunter die eingegliederten Orte Lauterbach und Höhenmoos. Mit rund 6.000 Einwohnern und einer Dichte von 209 pro km² handelt es sich um eine mittelgroße Gemeinde im oberbayerischen Alpenvorland.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von einer soliden Gewerbesteuerbasis: 2022 erzielte die Gemeinde 9,6 Millionen Euro bei einem Hebesatz von 300 %, was sie zu einem steuerlich attraktiven Standort macht. Größte Arbeitgeber sind das Wiesböck-Zementwerk, die mefro Metallwarenfabrik sowie im Ortsteil Thansau Unternehmen wie Planatol, Schattdecor, Alkor Folien und Wega Fashion. Diese industrielle Basis korreliert mit dem Prognos-Rang 31 des Landkreises Rosenheim im Teilindex Wohlstand und soziale Lage – der drittbeste Wert unter rund 400 deutschen Kreisen.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.280 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,68 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,56 %, der Kaufpreisfaktor 28,12.

Die Preisentwicklung war in den letzten Jahren volatil. Der Kaufpreis stieg von 3.622 €/m² (2018) auf einen Höchststand von 5.243 €/m² (2022), fiel dann auf 3.691 €/m² (2024) und liegt 2026 bei 4.875 €/m². Die Miete bewegte sich zwischen 9,99 €/m² (2021) und 15,37 €/m² (2024). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für Mieten 1,2 %, für Kaufpreise 3,8 %. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Volatilität zeigt, dass der Markt in Rohrdorf stark auf konjunkturelle und nachfragebedingte Schwankungen reagiert. Der Anstieg bis 2022 entspricht dem bundesweiten Trend steigender Immobilienpreise, der Rückgang 2023–2024 spiegelt die Zinswende wider. Die aktuellen Werte liegen wieder über dem Niveau von 2018–2019, aber deutlich unter dem Peak von 2022.

Regionale Einordnung

Rohrdorfs Kaufpreis von 4.280 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4.788 €/m² und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die Angebotsmiete von 12,68 €/m² entspricht nahezu dem Kreiswert (12,92 €/m²) und liegt über dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²).

Diese Diskrepanz – ein unter dem Kreisdurchschnitt liegender Kaufpreis bei nahezu gleichem Mietniveau – führt zu einer Bruttomietrendite von 3,56 %, die über dem Kreiswert von 3,28 %, aber unter dem bayerischen Mittel von 4,13 % liegt. Im Perzentilrang belegt Rohrdorf Platz 37 im Bundesland – der Ort liegt also im unteren Drittel aller bayerischen Orte, was die niedrige Rendite bestätigt.

Gegenüber den Nachbarorten ist der Kaufpreis moderat: Neubeuern (4.882 €/m²), Samerberg (5.141 €/m²) und Raubling (5.008 €/m²) liegen deutlich darüber, während Nußdorf (4.102 €/m²) unter Rohrdorf liegt. Der Kaufpreisfaktor von 28,12 liegt unter dem Kreiswert von 30,94, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung wuchs von 5.663 (2015) auf 5.986 (2024), ein Zuwachs von 5,7 %. Dieser Zuzug ist bemerkenswert, da er trotz einer steigenden Arbeitslosenquote von 6,5 % (2015) auf 8,0 % (2023) stattfand. Der Landkreis Rosenheim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 92 von rund 400 Kreisen. Während Wohlstand und soziale Lage mit Rang 31 zu den stärksten Indizes gehören, schneiden Demografie (185), Arbeitsmarkt (166) und Dynamik (193) deutlich schwächer ab.

Rohrdorf selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die A 8 und mehrere DB-Omnibuslinien nach Rosenheim und in die Nachbargemeinden. Der Bahnhof Rohrdorf dient heute fast ausschließlich dem Güterverkehr.