Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Rosenheim liegt im oberbayerischen Alpenvorland und ist mit 333.583 Einwohnern auf 1.466 km² der drittgrößte Kreis Bayerns. Der Immobilienmarkt gehört zu den teuersten des Bundeslandes: Mit einem mittleren Kaufpreis von 4.788 EUR/m² rangiert der Kreis an 11. Stelle von 82 bayerischen Kreisen. Die Mietpreise liegen bei durchschnittlich 12,92 EUR/m², die Bruttomietrendite bei 3,28 Prozent. Im bundesweiten Vergleich (386 Kreise) liegt Deutschland mit 2.409 EUR/m² deutlich darunter, Bayern mit 3.246 EUR/m² ebenfalls. Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 10,12 EUR/m² (2018) auf 13,94 EUR/m² (2024), während die Kaufpreise von 4.032 EUR/m² (2018) auf 4.853 EUR/m² (2024) stiegen. Die Bevölkerung wuchs von 317.918 (2015) auf 333.583 (2023). Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis mit Rang 68 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex ein, in Dynamik (Rang 54) schneidet er besser ab als in Strukturstärke (Rang 89).
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Landkreis Rosenheim weist eine erhebliche innere Spreizung auf. Die Kaufpreise reichen von 2.849 EUR/m² in Albaching bis 6.921 EUR/m² in Gstadt am Chiemsee – ein Faktor von mehr als 2,4. Auch bei den Mietpreisen liegt die Spanne zwischen 9,90 EUR/m² in Ramerberg und 15,85 EUR/m² in Brannenburg. Die Bruttomietrendite variiert von 2,48 Prozent in Gstadt bis 4,72 Prozent in Albaching.
Die teuersten Gemeinden liegen klar im Süden und Osten des Kreises: Gstadt am Chiemsee (6.921 EUR/m²), Bad Aibling (6.360 EUR/m²), Brannenburg (5.787 EUR/m²), Prien am Chiemsee (5.754 EUR/m²) und Kolbermoor (5.619 EUR/m²). Diese Gemeinden profitieren entweder von der Chiemsee-Lage, vom Status als Kurort (Bad Aibling) oder von der direkten Anbindung an die A8 und die S-Bahn nach München (Kolbermoor). Die Gemeinde Prutting (5.537 EUR/m²) und Samerberg (5.141 EUR/m²) liegen ebenfalls im oberen Preissegment.
Im unteren Preissegment finden sich vor allem Gemeinden im Norden und Westen des Kreises, die weiter von München und den touristischen Zentren entfernt liegen: Albaching (2.849 EUR/m²), Ramerberg (3.584 EUR/m²), Pfaffing (3.894 EUR/m²), Vogtareuth (3.919 EUR/m²) und Griesstätt (3.931 EUR/m²). Diese Gemeinden bieten mit Renditen von 3,3 bis 4,7 Prozent die höchsten Ertragswerte im Kreis.
Die Kreisstadt Rosenheim selbst liegt mit 5.288 EUR/m² und 14,96 EUR/m² Miete im oberen Mittelfeld. Sie ist mit 65.192 Einwohnern die größte Gemeinde des Kreises und bildet das wirtschaftliche und verkehrliche Zentrum. Die Siedlungskonzentration um Rosenheim herum – mit Kolbermoor (19.414 Einw.), Bad Aibling (19.745 Einw.) und Bruckmühl (16.984 Einw.) – bildet einen zusammenhängenden Siedlungsraum entlang der A8 und der S-Bahn-Linie S7 nach München.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Rosenheim verfügt über eine vielfältige Wirtschaftsstruktur. Die kreisfreie Stadt Rosenheim ist als eines von 23 bayerischen Oberzentren ein bedeutender Dienstleistungs- und Verwaltungsstandort. Die TH Rosenheim ist mit 7.631 Studierenden und 744 Mitarbeitern ein wichtiger Arbeitgeber und Innovationsmotor, insbesondere in den Bereichen Holztechnik, Bau, Kunststofftechnik und Energie.
Im Landkreis sind mehrere mittelständische Unternehmen von überregionaler Bedeutung angesiedelt: Togu (luftgefüllte Sport- und Therapiegeräte) in Prien am Chiemsee, Alpenhain Käsespezialitäten in Stephanskirchen, Hamberger Industriewerke (Holzwerkstoffe) in Stephanskirchen und die Modemarke Marc O'Polo in Stephanskirchen. Die Holzwirtschaft hat im Rosenheimer Raum eine lange Tradition, die sich bis zum 1925 gegründeten privaten Holztechnikum zurückverfolgen lässt, das 1943 verstaatlicht wurde und zur heutigen TH Rosenheim wurde.
Die Energiezukunft Rosenheim (ezro) verbindet Stadt, Landkreis, TH Rosenheim und private Akteure in den Bereichen E-Mobilität, Energie und Gebäudeeffizienz. Der Landkreis ist Teil der Euregio Inntal, was grenzüberschreitende Wirtschaftsverflechtungen mit Tirol ermöglicht.
Verkehr und Erreichbarkeit
Rosenheim ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im Alpenvorland. Durch die Stadt führen die Autobahn A8 (München–Salzburg) und die A93 (Inntalautobahn, die beim Autobahndreieck Inntal von der A8 abzweigt). Der Bahnhof Rosenheim ist ICE-Halt an der Strecke München–Salzburg und verbindet Rosenheim mit beiden Metropolen sowie mit Innsbruck und Italien (Strecke München–Verona). Die S-Bahn-Linie S7 der Münchner S-Bahn verbindet Rosenheim und die Umlandgemeinden wie Kolbermoor, Bruckmühl und Bad Aibling mit dem Münchner Zentrum.
Ein wichtiges Infrastrukturprojekt ist die Bundesstraße 15 neu (B15n), die als autobahnähnliche Bundesstraße von Regensburg über Landshut nach Rosenheim führen soll. Der nördliche Abschnitt bis Landshut ist bereits in Betrieb. Die südliche Weiterführung über Landshut nach Rosenheim, einschließlich der Westtangente Rosenheim zum Autobahndreieck Inntal, ist in Planung und Gegenstand von Variantenüberlegungen. Die B15n soll eine alternative Nord-Süd-Verbindung zur Münchner Ostumfahrung bieten und den Güterverkehr entlasten.
Die Lage an den wichtigen Verkehrsachsen zwischen München, Salzburg und Innsbruck ist historisch bedeutsam und war bereits im Römischen Reich entscheidend: Die Römer errichteten hier die Brücke Pons Aeni über den Inn, die Kreuzungspunkt zweier Handelsstraßen war.
Bildung und Forschung
Die TH Rosenheim ist die einzige Hochschule im Kreisgebiet und mit 7.631 Studierenden (WS 2025/26) ein bedeutender Bildungsstandort. Sie wurde 1971 als Fachhochschule gegründet und 2018 zur Technischen Hochschule aufgewertet. Der Schwerpunkt liegt auf Holztechnik und Bau, daneben bietet die Hochschule Studiengänge in den Bereichen Wirtschaft, Technik, Gestaltung, Gesundheit und Soziales. Mit über 40 Studiengängen ist sie ein wichtiger Faktor für die Qualifizierung der regionalen Arbeitskräfte.
Die TH Rosenheim unterhält Zweigstellen in Mühldorf am Inn, Burghausen und am Campus Chiemgau (Ruhpolding/Traunstein), was ihre überregionale Bedeutung unterstreicht. Das Zentrum für Weiterbildung bietet berufsbegleitende Masterstudiengänge und Zertifikatsprogramme an.
Tourismus und Lebensqualität
Der gesamte Landkreis Rosenheim ist seit 2010 als Tourismusregion Chiemsee-Alpenland ausgewiesen, mit dem Motto „Berge. Seen. Bayern“. Zu den touristischen Kernzielen gehören der Chiemsee mit den Inseln Herren- und Frauenchiemsee, das Kloster Herrenchiemsee, die Wendelsteinbahn, die Eggstätt-Hemhofer Seenplatte, Bad Aibling als Kurort und die historische Altstadt Wasserburg am Inn. Der Landkreis ist Pilotregion für barrierefreien Tourismus in Bayern.
Die Chiemsee-Gemeinden wie Gstadt, Prien, Bernau, Rimsting und Ruhpolding profitieren direkt vom Tourismus und vom Zweitwohnungsbedarf. Dies erklärt die extrem hohen Kaufpreise in diesen Gemeinden: Gstadt am Chiemsee weist mit 6.921 EUR/m² den höchsten Kaufpreis des gesamten Kreises aus, Prien am Chiemsee liegt bei 5.754 EUR/m². Die niedrigen Renditen von 2,5 bis 3,1 Prozent in diesen Gemeinden spiegeln den Investitions- und Wohnbedarf wider, nicht die gewerbliche Mietnachfrage.
Die Alpen und das Chiemgau mit dem Wendelstein (1.838 m) und den Chiemgauer Alpen bieten zudem Erholungswert für Einheimische und ziehen Pendler aus dem Münchner Raum an, die die Nähe zu Bergen und Seen schätzen.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Rosenheim profitiert von seiner Lage im Münchner Umland und der guten Verkehrsanbindung. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2023 um rund 15.600 Einwohner, was auf die attraktive Lage zwischen München und den Alpen zurückzuführen ist. Die S-Bahn-Anbindung und die A8 machen Gemeinden wie Kolbermoor, Bruckmühl und Bad Aibling zu begehrten Wohnstandorten für Pendler nach München.
Die TH Rosenheim sichert den Standort als Bildungs- und Wirtschaftsstandort und liefert Fachkräfte für die regionale Holzwirtschaft, den Bau und die Kunststoffindustrie. Die B15n, falls sie fertiggestellt wird, könnte die Erreichbarkeit von Norden (Regensburg, Landshut) deutlich verbessern und den Landkreis als Logistikstandort stärken.
Gleichzeitig zeigt die Spreizung der Immobilienpreise, dass der Markt stark segmentiert ist: Die Chiemsee- und Alpenrandgemeinden sind von Tourismus und Zweitwohnungsbedarf geprägt, die Gemeinden entlang der A8 und S-Bahn von der Pendlerfunktion nach München, und die nördlichen und westlichen Gemeinden des Kreises bleiben preislich deutlich zurück. Diese innere Differenzierung macht den Landkreis Rosenheim zu einem vielschichtigen Immobilienmarkt, der sich nicht durch einen einzigen Durchschnittswert beschreiben lässt.