Söchtenau
Söchtenau (PLZ 83139) liegt im Kreis Rosenheim in Bayern. Der Ort zählt 2.754 Einwohner auf 25,6 km², das entspricht 107 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,11 € pro m², der Kaufpreis bei 4.586 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,91 % und ein Kaufpreisfaktor von 34,4 — rechnerisch sind das 34 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Söchtenau über dem Renditeniveau von 9 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,83 € auf 12,09 € pro m², im Mittel 5,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rosenheim Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 193, Stärkerang 77). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Vogtareuth, Halfing und Prutting an.
Immobilienpreise in Söchtenau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Söchtenau
Bericht zum Immobilienmarkt in Söchtenau (Landkreis Rosenheim, Bayern). Die Gemeinde mit 2.754 Einwohnern weist einen Kaufpreis von 4.586 €/m² und eine Angebotsmiete von 11,11 €/m² auf. Die Bruttomietrendite liegt mit 2,91 % deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 4,4 %, die Arbeitslosenquote beträgt 3,1 %. Im regionalen Vergleich liegt Söchtenau preislich im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Lage und Struktur
Söchtenau ist eine oberbayerische Gemeinde im Landkreis Rosenheim, rund 25 km südlich der Kreisstadt Rosenheim, im Übergangsbereich zum Chiemgau. Die Gemeinde umfasst 36 Gemeindeteile auf einer Fläche von 25,62 km² und hat 2.754 Einwohner (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 107 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort ist geprägt durch ländliche Struktur mit historischer Bausubstanz – 22 Baudenkmäler sind in der Denkmalliste verzeichnet, darunter die spätgotische Pfarrkirche St. Margaretha und zahlreiche traditionelle Bundwerkstadel aus dem 17. bis 19. Jahrhundert. Die Gemeinde ist keine eigenständige Wirtschaftszentrale, sondern Teil des Umlands der Stadt Rosenheim.
Aktueller Markt und Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.586 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,11 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,91 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 34,4. Diese Kennzahlen beschreiben einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind. Der Kaufpreis liegt zwar über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²), aber unter dem des Landkreises Rosenheim (4.788 €/m²). Die Mietwerte liegen ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), aber unter dem Kreis-Durchschnitt (12,92 €/m²). Entscheidend ist die Bruttomietrendite: Mit 2,91 Prozent liegt sie deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent und im Perzentilrang von 8,75 – das bedeutet, dass nur etwa 9 Prozent aller Orte in Bayern eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 34,4 übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 26,1 um mehr als 30 Prozent. Zusammengefasst beschreibt dieser Mix einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind – ein Merkmal, das typisch für nachfragestarke Wohnlagen mit begrenztem Mietwohnungsangebot ist.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen für Söchtenau eine deutliche Preisdynamik mit zwei Phasen. Von 2018 bis 2023 stiegen die Angebotskaufpreise von 2.389 €/m² auf einen Höchstwert von 5.962 €/m² – das entspricht einer Verdopplung in fünf Jahren. Seitdem ist ein Rückgang zu verzeichnen: 2024 lagen die Werte bei 4.804 €/m², 2025 bei 4.315 €/m² und 2026 bei 3.948 €/m². Die Angebotsmieten zeigen eine deutlich volatilere Entwicklung mit starken jährlichen Schwankungen: 2018 bei 7,83 €/m², 2019 bei 12,00 €/m², 2020 bei 9,87 €/m², 2022 bei einem Spitzenwert von 15,00 €/m² und 2026 bei 12,09 €/m². Die hohen Schwankungen bei den Mietwerten könnten auf eine kleine Stichprobe hindeuten – bei einer Gemeinde mit 2.754 Einwohnern und begrenztem Mietwohnungsangebot können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Der CAGR für Mieten beträgt 5,58 Prozent, für Kaufpreise 6,48 Prozent (jeweils über den gesamten Zeitraum 2018–2026). Beide Reihen sind als nicht-geschätzt gekennzeichnet.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Söchtenau ist seit 2015 um 4,4 Prozent gewachsen – von 2.637 auf 2.754 Einwohner. Das Wachstum beschleunigte sich 2022 deutlich (von 2.696 auf 2.760), blieb dann aber nahezu stabil. Parallel dazu liegt die Arbeitslosenquote mit 3,1 Prozent (2023) auf einem extrem niedrigen Niveau – deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und auch unter dem bayerischen Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 2,3 Prozent (2022) und 3,4 Prozent (2020), blieb aber durchgehend im einstelligen Bereich. Diese Kombination aus Bevölkerungszuwachs und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine attraktive Wohnlage mit stabiler Nachfrage. Die hohe Varianz der Arbeitslosenzahlen ist bei einer so kleinen Bevölkerung jedoch mit Vorsicht zu interpretieren – bereits wenige Arbeitsuchende können die Quote merklich verschieben.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Söchtenau im unteren Mittelfeld der Nachbarorte. Von den neun untersuchten Nachbargemeinden im Umkreis bis 8 km Entfernung weist Söchtenau den fünftniedrigsten Angebotskaufpreis (4.586 €/m²) auf – nur Vogtareuth (3.919 €/m²), Griesstätt (3.931 €/m²), Halfing (4.238 €/m²) und Höslwang (4.584 €/m²) liegen darunter. Die Angebotsmiete von 11,11 €/m² liegt ebenfalls im unteren Drittel der Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 2,91 Prozent ist mit der vierthöchsten Rendite im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Das Muster zeigt: Söchtenau ist im Vergleich zu den Nachbarn ein eher preisgünstiger Standort bei gleichzeitig moderater Rendite. Im Kreisvergleich liegt Söchtenau unter dem Durchschnitt beim Kaufpreis und bei der Miete, aber deutlich unter dem Durchschnitt bei der Rendite. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Rosenheim auf Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex „Wohlstand und soziale Lage“ (Rang 31 von 400), während die Dynamik mit Rang 193 schwächer abschneidet. Diese Einordnung gilt für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für Söchtenau.
Fazit
Söchtenau ist eine kleine Gemeinde im ländlichen Raum Oberbayerns mit stabilen demografischen Grunddaten und einem Immobilienmarkt, der durch hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten gekennzeichnet ist. Die niedrige Bruttomietrendite von 2,91 Prozent im bundesweiten Vergleich (Perzentilrang 8,75) spiegelt die Lage in einer nachfragestarken Region wider, in der die Kaufpreise über dem Mietniveau liegen. Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, die Arbeitslosigkeit extrem niedrig. Die volatile Mietentwicklung und die relativ niedrigen Stichprobengrößen erfordern bei der Interpretation der Mietwerte Vorsicht. Der Ort liegt im Umland der Stadt Rosenheim und profitiert vom überregionalen Image der Chiemgau-Region, ist aber keine eigenständige Wirtschaftszentrale.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Söchtenau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Söchtenau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,83 €/m² |
| 2019 | 12,00 €/m² |
| 2020 | 9,87 €/m² |
| 2021 | 9,04 €/m² |
| 2022 | 15,00 €/m² |
| 2023 | 8,80 €/m² |
| 2024 | 11,16 €/m² |
| 2025 | 9,47 €/m² |
| 2026 | 12,09 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Söchtenau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.389 €/m² |
| 2019 | 3.223 €/m² |
| 2020 | 4.000 €/m² |
| 2021 | 4.732 €/m² |
| 2023 | 5.962 €/m² |
| 2024 | 4.804 €/m² |
| 2025 | 4.315 €/m² |
| 2026 | 3.948 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Söchtenau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,93 % |
| 2019 | 4,47 % |
| 2020 | 2,96 % |
| 2021 | 2,29 % |
| 2023 | 1,77 % |
| 2024 | 2,79 % |
| 2025 | 2,63 % |
| 2026 | 3,67 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Söchtenau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.637 Einwohner |
| 2016 | 2.659 Einwohner |
| 2017 | 2.639 Einwohner |
| 2018 | 2.651 Einwohner |
| 2019 | 2.677 Einwohner |
| 2020 | 2.692 Einwohner |
| 2021 | 2.696 Einwohner |
| 2022 | 2.760 Einwohner |
| 2023 | 2.754 Einwohner |
| 2024 | 2.754 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Söchtenau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,68 % |
| 2016 | 1,49 % |
| 2017 | 1,24 % |
| 2018 | 1,65 % |
| 2019 | 1,41 % |
| 2020 | 1,97 % |
| 2021 | 1,81 % |
| 2022 | 1,31 % |
| 2023 | 1,76 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 92,00 Rang |
| Dynamik | 193 Rang |
| Stärke | 77,00 Rang |
| Demografie | 185 Rang |
| Arbeitsmarkt | 166 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 83,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 31,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Söchtenau liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Söchtenau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Söchtenau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Söchtenau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Söchtenau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Endorf | 13,83 €/m² |
| Schechen | 13,04 €/m² |
| Amerang | 12,58 €/m² |
| Vogtareuth | 12,35 €/m² |
| Prutting | 12,26 €/m² |
| Halfing | 11,98 €/m² |
| Söchtenau | 11,11 €/m² |
| Griesstätt | 10,91 €/m² |
| Schonstett | 10,63 €/m² |
| Höslwang | 10,42 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Söchtenau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Söchtenau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Vogtareuth | 3,78 % |
| Halfing | 3,39 % |
| Griesstätt | 3,33 % |
| Amerang | 3,26 % |
| Bad Endorf | 3,25 % |
| Schechen | 3,19 % |
| Söchtenau | 2,91 % |
| Höslwang | 2,73 % |
| Prutting | 2,66 % |
| Schonstett | 2,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Vogtareuth | 4,0 km | 83569 | 12,35 € | 3.919 € | 3,78 % |
| Halfing | 4,2 km | 83128 | 11,98 € | 4.238 € | 3,39 % |
| Prutting | 4,7 km | 83134 | 12,26 € | 5.537 € | 2,66 % |
| Bad Endorf, M | 5,7 km | 83093 | 13,83 € | 5.113 € | 3,25 % |
| Schonstett | 5,8 km | 83137 | 10,63 € | 5.116 € | 2,49 % |
| Höslwang | 7,9 km | 83129 | 10,42 € | 4.584 € | 2,73 % |
| Schechen | 7,9 km | 83135 | 13,04 € | 4.913 € | 3,19 % |
| Griesstätt | 7,9 km | 83556 | 10,91 € | 3.931 € | 3,33 % |
| Amerang | 8,8 km | 83123 | 12,58 € | 4.635 € | 3,26 % |
Wo liegt Söchtenau?
Lage
Söchtenau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Söchtenau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,11 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.586 € |
| Bruttomietrendite | 2,91 % |
| Kaufpreisfaktor | 34,4 |
| Einwohner | 2.754 |
| Einwohner je km² | 107 |
| Fläche (km²) | 25,6 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #92 |
| Prognos Dynamikrang | #193 |
| Prognos Stärkerang | #77 |
| Koordinaten | 47,9315, 12,2295 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Söchtenau
Was kostet eine Wohnung in Söchtenau?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.586 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,11 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Söchtenau deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m² Kaufpreis, 10,11 Euro/m² Miete), aber knapp unter dem Niveau des Landkreises Rosenheim (4.788 Euro/m², 12,92 Euro/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Söchtenau entwickelt?
Seit 2018 sind die Kaufpreise von 2.389 Euro pro Quadratmeter auf aktuell 3.948 Euro/m² gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von 6,48 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich von 7,83 Euro/m² (2018) auf 12,09 Euro/m² (2026) mit einer jährlichen Rate von 5,58 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Söchtenau?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,91 Prozent, was deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreis-Durchschnitt von 3,28 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,4 und ist damit höher als im Bayern-Durchschnitt (26,1) und im Kreis Rosenheim (30,9). Mit einem Perzentilrang von 8,75 im Bundesland hat Söchtenau eine der niedrigsten Renditen in Bayern.
Wie schneiden die Immobilien in Söchtenau im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umland liegen die Angebotsmieten zwischen 10,42 Euro/m² (Höslwang) und 13,83 Euro/m² (Bad Endorf). Der Kaufpreis in Söchtenau von 4.586 Euro/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Vogtareuth (3.919 Euro/m²) und Griesstätt (3.931 Euro/m²), aber niedriger als in Prutting (5.537 Euro/m²) und Bad Endorf (5.113 Euro/m²).
Woher stammen die Daten zu Söchtenau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Söchtenau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Söchtenau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rosenheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Albaching | 83544 | 11,19 € | 2.849 € | 4,72 % |
| Chiemsee | 83256 | 15,05 € | 4.556 € | 3,96 % |
| Nußdorf a.Inn | 83131 | 13,01 € | 4.102 € | 3,81 % |
| Vogtareuth | 83569 | 12,35 € | 3.919 € | 3,78 % |
| Flintsbach a.Inn | 83126 | 13,37 € | 4.266 € | 3,76 % |
| Bad Feilnbach | 83075 | 13,48 € | 4.420 € | 3,66 % |
| Frasdorf | 83112 | 13,41 € | 4.473 € | 3,60 % |
| Edling | 83533 | 11,77 € | 3.962 € | 3,56 % |