Flintsbach a.Inn

Marktüberblick: Attraktive Rendite im regionalen Vergleich

Flintsbach am Inn liegt mit einem Angebotskaufpreis von 4.266 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 13,37 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro). Im Vergleich zum Kreis Rosenheim zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete liegt mit 13,37 Euro leicht über dem Kreis-Durchschnitt von 12,92 Euro, der Kaufpreis von 4.266 Euro liegt jedoch unter dem Kreis-Mittel von 4.788 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,58 liegt knapp über dem bayerischen Mittelwert von 26,10 und deutlich unter dem des Kreises Rosenheim (30,94). Die Bruttomietrendite von 3,76 Prozent übertrifft den Kreis-Durchschnitt (3,28 Prozent), liegt aber unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Im Perzentilrang der bayernweiten Verteilung belegt Flintsbach mit 47,2 Prozent einen Platz im unteren Mittelfeld — die Rendite liegt damit bei knapp der Hälfte aller verglichenen Orte im Bundesland.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete von 13,37 Euro liegt über der von Nußdorf (13,01 Euro), Rohrdorf (12,68 Euro) und Oberaudorf (12,94 Euro), aber unter der von Brannenburg (15,85 Euro) und Raubling (14,08 Euro). Beim Kaufpreis liegt Flintsbach mit 4.266 Euro günstiger als die meisten Nachbarn — nur Nußdorf (4.102 Euro) und Bayrischzell (3.806 Euro) sind niedriger. Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer der höchsten Renditen im unmittelbaren Umland. Nur Bayrischzell (4,40 Prozent) und Nußdorf (3,81 Prozent) liegen darüber.

Preisentwicklung: Starker Mietanstieg, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Von 9,95 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2025 auf 14,12 Euro — ein Anstieg von über 42 Prozent in acht Jahren. Der stärkste Sprung erfolgte 2023, als die Miete von 10,35 auf 13,02 Euro anstieg (+26 Prozent in einem Jahr). Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 13,17 Euro zu verzeichnen, was auf eine Abkühlung des Mietmarkts hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil. Der Wert von 8.274 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 ist ein extremer Ausreißer, der auf sehr kleine Fallzahlen in der kleinen Gemeinde zurückzuführen ist — ein einzelner Verkauf kann in einem Ort mit rund 3.100 Einwohnern die Statistik erheblich verzerren. Die Werte der Folgejahre (2020: 4.332 Euro, 2021: 4.228 Euro, 2022: 4.786 Euro) liegen in einer Bandbreite von rund 4.200 bis 4.800 Euro und entsprechen damit dem aktuellen Angebotskaufpreis von 4.266 Euro. Die Jahre 2024 und 2025 zeigen mit 3.620 bzw. 3.698 Euro einen Rückgang, der dem allgemeinen Trend auf dem deutschen Immobilienmarkt entspricht. Der Wert für 2026 (4.763 Euro) liegt wieder deutlich höher, was die Volatilität der Daten unterstreicht.

Die CAGR-Werte verdeutlichen die Dynamik: Die Miete wuchs durchschnittlich um 3,57 Prozent pro Jahr, der Kaufpreis um 7,08 Prozent — wobei der hohe Kaufpreiswert vor allem durch den Ausreißer 2019 verzerrt ist.

Standort: Grenznähe zu Tirol und Luftkurort

Flintsbach am Inn liegt im oberbayerischen Landkreis Rosenheim, 17 Kilometer von Rosenheim und etwa 70 Kilometer von München entfernt. Die Gemeinde ist über die Anschlussstelle Brannenburg der Bundesautobahn 93 direkt erreichbar und verfügt über einen Bahnhof an der Strecke Rosenheim–Kufstein, die im Stundentakt von der Bayerischen Regiobahn bedient wird. Nach Kufstein in Tirol sind es 17 Kilometer, nach Salzburg 70 Kilometer.

Der Landkreis Rosenheim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 31, gefolgt vom Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 83. Die Teilindizes Dynamik (Rang 193), Demografie (Rang 185) und Arbeitsmarkt (Rang 166) liegen im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Flintsbach selbst ist seit 1970 staatlich anerkannter Luftkurort und umfasst 17 Gemeindeteile, darunter das Pfarrdorf Flintsbach am Inn, das Kirchdorf Fischbach am Inn und den Ortsteil Falkenstein. Die Gemeinde liegt am Fuße des Großen Madron (848 m) und weiterer Bayerisch-Voralpen-Gipfel, was die touristische Attraktivität unterstreicht.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Flintsbach wuchs von 3.036 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.095 im Jahr 2024 — ein Zuwachs von 1,9 Prozent bei einer Fläche von 31,3 Quadratkilometern und einer Bevölkerungsdichte von 99 Einwohnern pro Quadratkilometer. Das Wachstum ist moderat, aber beständig, und steht im Kontrast zu leichten Schwankungen in den Jahren 2017 bis 2019, als die Einwohnerzahl zeitweise unter den Ausgangswert fiel.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,8 Prozent (2023) und hat sich von 3,5 Prozent im Jahr 2015 kontinuierlich verbessert. Dieser Wert ist deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität des Landkreises Rosenheim wider, der im Prognos-Index Wohlstand auf Rang 31 liegt. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, moderatem Bevölkerungswachstum und guter Verkehrsanbindung (A93, Bahnstrecke nach Kufstein) macht Flintsbach zu einem Standort mit Pendlerpotenzial nach Rosenheim, München und Kufstein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Charakter als Wohngemeinde für Familien und Pendler unterstreicht.