Albaching

Marktüberblick

Albaching ist eine 18,16 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim mit 1.780 Einwohnern (2024). Die Gemeinde liegt im Alpenvorland rund 45 km östlich von München und ist über die Bahnstrecke Grafing–Wasserburg (Filzenexpress) mit dem nächstgelegenen Bahnhof Forsting in 4 km Entfernung an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Der Stundentakt der Südostbayernbahn verbindet Albaching mit Grafing bei München und Wasserburg am Inn. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Pfaffing und wurde nach einer Eingemeindung nach Pfaffing (1978–1993) 1994 wieder selbständig.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preis-Miete-Verhältnis aus: Der Angebotskaufpreis von 2.849 €/m² liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² und unter dem Wert des Landkreises Rosenheim (4.788 €/m²). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 11,19 €/m² über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²) und knapp unter dem Kreisdurchschnitt (12,92 €/m²). Diese Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete resultiert in einer Bruttomietrendite von 4,72 %, die über dem bayerischen Mittel (4,13 %) und deutlich über dem Kreiswert (3,28 %) liegt. Im Bundesland belegt Albaching damit den 79. Perzentilrang bei der Mietrendite.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt seit 2018 ein starkes Wachstum mit einer jährlichen Wachstumsrate von 4,2 %. Die Angebotsmiete stieg von 9,69 €/m² (2018) auf 13,47 €/m² (2026). Dabei sind die Werte jedoch nicht linear verlaufen: Nach einem Tief von 7,64 €/m² im Jahr 2019 folgte ein Anstieg auf 10,34 €/m² (2022), ein Rücksetzer auf 8,50 €/m² (2023) und ein erneuter Anstieg auf 15,23 €/m² (2025). Die Schwankungen deuten auf einen Markt mit geringer Inseratendichte hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 3.818,77 €/m² (2022) und 2.365,59 €/m² (2023). Der Rückgang um rund 38 % in einem Jahr ist erheblich. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.849 €/m² liegt damit zwischen diesen beiden Werten und deutlich unter dem Wert von 2022. Der Kaufpreisfaktor von 21,21 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (26,1) und dem Kreisdurchschnitt (30,9), was den günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Albaching vor allem beim Kaufpreis heraus. Mit 2.849 €/m² liegt der Ort deutlich unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,2 km Entfernung. Der günstigste Nachbarort, Frauenneuharting (9,2 km), weist mit 3.734 €/m² einen um 31 % höheren Kaufpreis auf. Der teuerste Nachbarort, Maitenbeth (4,6 km), liegt bei 5.023 €/m² — das ist 76 % mehr als in Albaching.

Bei der Angebotsmiete bewegt sich Albaching im regionalen Mittelfeld. Mit 11,19 €/m² liegt der Ort über Rechtmehring (10,80 €/m²) und Soyen (10,81 €/m²), aber unter Steinhöring (13,07 €/m²) und Maitenbeth (12,24 €/m²). Die Kombination aus niedrigerem Kaufpreis und durchschnittlicher Miete führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Albaching mit 4,72 % deutlich über der der Nachbarorte liegt — die Nachbarn bewegen sich zwischen 2,77 % (Soyen) und 3,65 % (Steinhöring).

Der Landkreis Rosenheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Wohlstand (Rang 31) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 83). Schwächer ist die Dynamik mit Rang 193, was auf eine eher stabile als wachstumsdynamische Entwicklung hindeutet.

Standortfaktoren

Albaching verzeichnet seit Beginn der Zeitreihe 2015 ein durchgängiges Bevölkerungswachstum von 1.714 auf 1.780 Einwohner, was einer Zunahme von 3,85 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 98 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,26 % und entspricht damit einem sehr niedrigen Niveau — deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Mit 15 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt eng.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde gliedert sich in 35 Gemeindeteile, überwiegend Einöden und Weiler, was auf eine stark zersiedelte, ländliche Struktur hinweist. Für Albaching liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass keine gesonderten Grundstücksdaten verfügbar sind.