Steinhöring

Marktüberblick

Steinhöring ist eine oberbayerische Gemeinde im Landkreis Ebersberg mit rund 4.078 Einwohnern auf 36,3 Quadratkilometern. Der Immobilienmarkt positioniert sich zwischen dem teureren Münchner Umland und den ländlicheren Orten des Landkreises.

Die Angebotsmiete liegt bei 13,07 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Steinhöring deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 14,89 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 4.298 Euro pro Quadratmeter – ebenfalls über dem Landes- und Bundesdurchschnitt (3.246 bzw. 2.409 Euro), aber unter dem Kreiswert von 5.463 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 27,41 liegt über dem bayerischen Mittel von 26,10, was auf eine stärkere Kaufpreisentwicklung im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 3,65 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber über dem Kreisdurchschnitt von 3,31 Prozent. Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Steinhöring bei 42,3 – im unteren Mittelfeld, was die Rendite betrifft.

Die Kennzahlen zeigen, dass Steinhöring ein teurerer Markt ist als der bayerische Durchschnitt, aber im Kreisvergleich noch Spielraum nach oben hat. Der überdurchschnittliche Kaufpreisfaktor und die unterdurchschnittliche Rendite sind zwei Seiten derselben Medaille: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zur Miete hoch.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Volatilität auf dem Steinhöringer Immobilienmarkt.

Beim Kaufpreis ist ein klassischer Zyklus erkennbar: Von 2.733 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2021 auf 5.040 Euro – ein Anstieg von 84 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.995 Euro (2024), was einem Verlust von 20,7 Prozent vom Höchststand entspricht. Der aktuelle Wert von 4.331 Euro (2026) liegt damit wieder über dem Tiefststand von 2024, aber unter dem Rekord von 2021.

Die Miete zeigt ein unregelmäßigeres Muster. Nach einem Tief von 9,22 Euro (2020) stieg sie bis 2024 auf 12,21 Euro. Der Wert von 9,36 Euro (2025) fällt deutlich aus dem Rahmen und liegt auf dem Niveau von 2018. Der Wert von 12,13 Euro (2026) entspricht wieder dem Vorjahresniveau von 2024. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 13,07 Euro im Markt-Datensatz liegt über dem Zeitreihenwert von 12,13 Euro für 2026 – ein Hinweis darauf, dass sich die Mieten weiter entwickelt haben oder der Markt-Datensatz einen anderen Stichtag abbildet.

Über den gesamten Zeitraum ergibt sich eine durchschnittliche jährliche Steigerung der Miete von 3,25 Prozent und des Kaufpreises von 5,92 Prozent. Der Kaufpreis hat sich damit deutlich schneller entwickelt als die Miete, was den steigenden Kaufpreisfaktor und die sinkende Rendite erklärt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Steinhöring ist seit 2015 stabil bei rund 4.078 Einwohnern. Nach einem Anstieg von 4.035 (2015) auf 4.149 (2018) folgte ein Rückgang auf 4.066 (2021), seither bewegt sich die Zahl zwischen 4.078 und 4.087. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt knapp 1,1 Prozent – ein sehr moderates Wachstum.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,7 Prozent (57 Promille, Stand 2023). In der Zeitreihe schwankt sie zwischen 3,6 Prozent (2019) und 6,0 Prozent (2021). Der aktuelle Wert entspricht damit dem Vorpandemie-Niveau von 2019.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine Gemeinde, die als Wohngemeinde funktioniert, ohne als Wirtschaftsstandort im Vordergrund zu stehen. Das wird durch die Standortfaktoren bestätigt: Der Landkreis Ebersberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei Wohlstand und sozialer Lage Rang 3 von rund 400 deutschen Kreisen – ein herausragender Wert. Gleichzeitig liegt der Kreis bei der Dynamik nur auf Rang 171 und beim Arbeitsmarkt auf Rang 201. Das Muster deutet auf eine wohlhabende, aber nicht dynamisch wachsende Region hin.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeigt Steinhöring ein klares Preisprofil.

Die teureren Nachbarn sind Ebersberg (16,44 Euro/m² Miete, 6.117 Euro/m² Kaufpreis) und Grafing bei München (16,30 Euro/m², 6.322 Euro/m²). Beide liegen näher an München und profitieren von der besseren Anbindung. Dazwischen liegt Steinhöring mit 13,07 Euro/m² Miete und 4.298 Euro/m² Kaufpreis.

Günstigere Angebote bieten Frauenneuharting (11,30 Euro/m², 3.734 Euro/m²), Albaching (11,19 Euro/m², 2.849 Euro/m²) und Pfaffing (11,05 Euro/m², 3.894 Euro/m²). Albaching fällt durch eine Bruttomietrendite von 4,72 Prozent auf – deutlich über dem Steinhöringer Wert von 3,65 Prozent, was auf ein anderes Preis-Miete-Verhältnis hindeutet.

Steinhöring positioniert sich damit mittig im regionalen Preisgefüge. Der Ort liegt zwischen den teureren Städten Ebersberg und Grafing einerseits und den ländlicheren Gemeinden andererseits.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ebersberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung zeigt ein differenziertes Bild: Mit Rang 3 bei Wohlstand und sozialer Lage gehört der Kreis zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands. Bei Wettbewerb und Innovation liegt er auf Rang 68, bei der strukturellen Stärke auf Rang 51 – allesamt gute Werte.

Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 171), der Demografie (Rang 148) und dem Arbeitsmarkt (Rang 201). Diese Diskrepanz zwischen Wohlstand und Dynamik ist charakteristisch für eine Region, die von Wohlstand lebt, aber nicht durch wirtschaftliche Expansion wächst.

Am Ort Steinhöring bestehen keine Hochschulen. Die S-Bahn-Anbindung nach München über Ebersberg ist ein wesentlicher Standortfaktor, der die Nachfrage nach Wohnraum stützt und die Preise über dem ländlichen Durchschnitt hält. Die Kombination aus Wohlstand, stabiler Bevölkerung und guter Anbindung macht Steinhöring zu einer attraktiven Wohngemeinde.