Ebersberg, St

Marktüberblick

Ebersberg ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises im oberbayerischen Raum, rund 33 Kilometer östlich von München gelegen. Die Stadt umfasst eine Fläche von 40,84 km² und hat 12.527 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 307 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Immobilienmarkt wird durch die Nähe zur Landeshauptstadt und die gute Anbindung an das Münchner Verkehrsnetz geprägt.

Aktuell liegen auf dem Mietmarkt Angebotsmieten von 16,44 Euro je Quadratmeter vor, auf dem Kaufmarkt Angebotspreise von 6.117 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,01, die Bruttomietrendite liegt bei 3,23 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Äquivalent dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Ebersberg zeigt über den betrachteten Zeitraum von 2018 bis 2026 einen deutlichen Anstieg: Von 11,25 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 19,01 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 6,78 Prozent. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2025 und 2026, wo der Wert von 14,77 auf 19,01 Euro je Quadratmeter sprang.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatil. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 6.124 Euro je Quadratmeter, fiel bis 2019 auf 5.264 Euro, stieg 2020 auf 6.720 Euro, und bewegte sich in den Folgejahren zwischen 5.641 und 6.132 Euro. 2025 wurde mit 7.503 Euro je Quadratmeter ein Spitzenwert erreicht, bevor der Wert 2026 auf 5.930 Euro je Quadratmeter sank. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei −0,40 Prozent, was die Volatilität und den leichten Abwärtstrend im Gesamtzeitraum widerspiegelt.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf erfassten Daten.

Regionale Einordnung

Ebersberg liegt auf dem Mietmarkt deutlich über dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 16,44 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 14,89 Euro um rund 10,5 Prozent, den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um 62,6 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um 84,3 Prozent.

Beim Kaufpreis liegt Ebersberg mit 6.117 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 5.463 Euro (+12,0 %), dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro (+88,5 %) und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro (+154,0 %). Der Kaufpreisfaktor von 31,01 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 30,61 und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 3,23 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,31 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilvergleich liegt Ebersberg in Bayern bei rund 20 Prozent, was bedeutet, dass die Rendite im unteren Fünftel der bayerischen Vergleichsorte liegt.

Im regionalen Vergleich zeigen die Nachbarorte ähnliche Muster: Grafing bei München (3,7 km Entfernung) weist mit 16,30 Euro je Quadratmeter eine vergleichbare Angebotsmiete und mit 6.322 Euro je Quadratmeter einen leicht höheren Kaufpreis auf. Kirchseeon (6,1 km) liegt mit 16,44 Euro je Quadratrum bei der Miete auf gleichem Niveau wie Ebersberg, hat aber mit 5.442 Euro je Quadratmeter einen niedrigeren Kaufpreis. Steinhöring (4,7 km) liegt mit 13,07 Euro je Quadratmeter Miete und 4.298 Euro je Quadratmeter Kaufpreis deutlich unter dem Niveau Ebersbergs.

Standortfaktoren

Ebersberg profitiert von seiner Lage im Münchner Umland und der guten Verkehrsanbindung. Die Stadt ist seit 1972 an die S-Bahn München (Linien S4 und S6) angebunden, die B304 verbindet Ebersberg mit München und Rosenheim. Der Flughafen München liegt in etwa 40 Kilometer Entfernung. Diese Infrastruktur macht Ebersberg als Wohnstandort für Pendler nach München attraktiv.

Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2024 positiv: Von 11.935 auf 12.527 Einwohner, was einem Wachstum von 4,96 Prozent entspricht. Zwischen 1988 und 2021 lag das Wachstum sogar bei 32,2 Prozent (von 9.234 auf 12.210 Einwohnern). Die Arbeitslosigkeit im Kreis Ebersberg bewegte sich in den Jahren 2019 bis 2023 auf einem sehr niedrigen Niveau zwischen 120 und 168 (absolute Zahlen), was auf einen angespannten, aber stabilen lokalen Arbeitsmarkt hindeutet.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Ebersberg unter den rund 400 deutschen Kreisen insgesamt auf Rang 53 ab. Besonders stark ist die Position im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 3 von 400. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 68 im oberen Drittel. Schwächer ausgeprägt sind die Werte bei Dynamik (Rang 171), Demografie (Rang 148) und Arbeitsmarkt (Rang 201). Am Ort Ebersberg selbst sind keine Hochschulen ansässig.

Für Ebersberg liegen keine Bodenrichtwerte vor.