Grafing b.München, St
Grafing b.München (PLZ 85567) liegt im Kreis Ebersberg in Bayern. Der Ort zählt 14.348 Einwohner auf 29,6 km², das entspricht 485 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,30 € pro m², der Kaufpreis bei 6.322 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,09 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,3 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Grafing b.München über dem Renditeniveau von 14 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,58 € auf 16,72 € pro m², im Mittel 3,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ebersberg Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 171, Stärkerang 51). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ebersberg, Bruck und Frauenneuharting an.
Immobilienpreise in Grafing b.München im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Grafing b.München, St
Grafing b.München ist eine wachsende Gemeinde im Kreis Ebersberg mit deutlich überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Vergleich zu Bayern und Deutschland. Die Gemeinde profitiert von hoher Wohlstandslage und guter Infrastruktur als Münchner Vorort. Angebotsmieten und -kaufpreise liegen deutlich über den Kreis- und Landesdurchschnitten.
Marktüberblick
Grafing b.München liegt im Landkreis Ebersberg in Oberbayern und weist einen Immobilienmarkt mit deutlich überdurchschnittlichen Preisen aus. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 16,30 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.322 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 32,32, was bedeutet, dass das 32,32-Fache des jährlichen Bruttmietenzahls als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,09 Prozent.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen eine dynamische Entwicklung der Immobilienpreise in Grafing. Die Angebotsmiete stieg von 12,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 16,72 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um rund 33 Prozent über den Zeitraum. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 3,62 Prozent.
Beim Kaufpreis war die Entwicklung weniger gleichmäßig. Von 4.728 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis auf einen Höchststand von 6.997 Euro im Jahr 2025, bevor er 2026 auf 5.557 Euro pro Quadratmeter sank. Über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 beträgt die durchschnittliche jährliche Steigerung 2,04 Prozent.
Besonders auffällig ist der starke Anstieg der Mieten zwischen 2021 und 2024, gefolgt von einer weiteren Zunahme bis 2025. Beim Kaufpreis ist eine deutliche Volatilität erkennbar, mit einem Einbruch 2024 und einem erneuten Anstieg 2025, gefolgt von einem Rückgang 2026.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landkreis Ebersberg liegt Grafing bei den Preisen deutlich über dem Durchschnitt. Während die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis bei 14,89 Euro pro Quadratmeter liegt, liegt Grafing mit 16,30 Euro pro Quadratmeter etwa 10 Prozent darüber. Beim Kaufpreis beträgt der Kreisdurchschnitt 5.463 Euro pro Quadratmeter, Grafing liegt mit 6.322 Euro pro Quadratmeter rund 16 Prozent darüber.
Im bundesweiten Vergleich ist der Unterschied noch deutlicher. Der bayerische Durchschnitt liegt bei einer Angebotsmiete von 10,11 Euro und einem Kaufpreis von 3.246 Euro pro Quadratmeter. Grafing übertrifft diese Werte um etwa 61 Prozent (Miete) bzw. 95 Prozent (Kaufpreis). Auf Deutschlandebene beträgt der Unterschied noch mehr: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Angebotsmiete und 2.409 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter.
Die Bruttomietrendite in Grafing liegt mit 3,09 Prozent deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 14,45 Prozent im Bundesland zeigt, dass Grafing zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern gehört – ein typisches Merkmal von Ballungsräumen und deren Umlandgemeinden.
Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden liegt Grafing bei den Mieten (16,30 €/m²) auf einem ähnlichen Niveau wie Ebersberg (16,44 €/m²) und Kirchseeon (16,44 €/m²), deutlich über den Werten ländlicherer Orte wie Frauenneuharting (11,30 €/m²) oder Emmering (11,08 €/m²).
Demografische Entwicklung
Grafing b.München hat sich in den letzten Jahren deutlich entwickelt. Die Einwohnerzahl stieg von 13.480 im Jahr 2015 auf 14.348 im Jahr 2024 – ein Wachstum von 6,44 Prozent. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl um 349 Personen auf 14.285 zunahm.
Mit einer Bevölkerungsdichte von 485 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Grafing eine dicht besiedelte Gemeinde für die Region. Die Fläche der Gemeinde beträgt 29,58 Quadratkilometer.
Die Arbeitslosenzahlen liegen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die absoluten Arbeitslosenzahlen betrugen 2015 195 Personen und 2023 214 Personen. Die Arbeitslosigkeit ist damit gering, auch wenn sie in den letzten Jahren leicht zugenommen hat.
Standortfaktoren
Der Kreis Ebersberg, dem Grafing angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt sehr gut ab. Mit Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im oberen Drittel. Besonders hervorzuheben ist der Rang 3 beim Indikator Wohlstand und soziale Lage – ein Wert, der die hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Region unterstreicht.
Beim Rang Dynamik (171) und beim Rang Arbeitsmarkt (201) schneidet der Kreis hingegen weniger gut ab. Der Rang Stärke liegt mit 51 ebenfalls im oberen Bereich. Der Demografie-Indikator liegt bei Rang 148.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Gemeinde ist somit primär als Wohngemeinde mit Pendlerfunktion nach München und den umliegenden Städten geprägt.
Für diesen Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Grafing b.München entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Grafing b.München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,58 €/m² |
| 2019 | 12,42 €/m² |
| 2020 | 12,82 €/m² |
| 2021 | 12,96 €/m² |
| 2022 | 14,28 €/m² |
| 2023 | 12,08 €/m² |
| 2024 | 15,21 €/m² |
| 2025 | 16,54 €/m² |
| 2026 | 16,72 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Grafing b.München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.728 €/m² |
| 2019 | 6.119 €/m² |
| 2020 | 5.027 €/m² |
| 2021 | 6.486 €/m² |
| 2022 | 6.426 €/m² |
| 2023 | 6.795 €/m² |
| 2024 | 5.968 €/m² |
| 2025 | 6.997 €/m² |
| 2026 | 5.557 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Grafing b.München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,19 % |
| 2019 | 2,44 % |
| 2020 | 3,06 % |
| 2021 | 2,40 % |
| 2022 | 2,67 % |
| 2023 | 2,13 % |
| 2024 | 3,06 % |
| 2025 | 2,84 % |
| 2026 | 3,61 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Grafing b.München
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.480 Einwohner |
| 2016 | 13.502 Einwohner |
| 2017 | 13.603 Einwohner |
| 2018 | 13.660 Einwohner |
| 2019 | 13.775 Einwohner |
| 2020 | 13.805 Einwohner |
| 2021 | 13.936 Einwohner |
| 2022 | 14.285 Einwohner |
| 2023 | 14.348 Einwohner |
| 2024 | 14.348 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Grafing b.München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,86 % |
| 2016 | 1,34 % |
| 2017 | 1,10 % |
| 2018 | 1,91 % |
| 2019 | 1,87 % |
| 2020 | 2,49 % |
| 2021 | 2,39 % |
| 2022 | 2,22 % |
| 2023 | 2,44 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 53,00 Rang |
| Dynamik | 171 Rang |
| Stärke | 51,00 Rang |
| Demografie | 148 Rang |
| Arbeitsmarkt | 201 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 68,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 3,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Grafing b.München liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Grafing b.München im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Grafing b.München ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Grafing b.München ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Grafing b.München
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ebersberg | 16,44 €/m² |
| Kirchseeon | 16,44 €/m² |
| Grafing b.München | 16,30 €/m² |
| Glonn | 15,20 €/m² |
| Bruck | 13,90 €/m² |
| Moosach | 13,37 €/m² |
| Steinhöring | 13,07 €/m² |
| Aßling | 12,56 €/m² |
| Frauenneuharting | 11,30 €/m² |
| Emmering | 11,08 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Grafing b.München ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Grafing b.München
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Steinhöring | 3,65 % |
| Frauenneuharting | 3,63 % |
| Kirchseeon | 3,63 % |
| Glonn | 3,61 % |
| Emmering | 3,48 % |
| Ebersberg | 3,23 % |
| Grafing b.München | 3,09 % |
| Bruck | 3,03 % |
| Aßling | 2,75 % |
| Moosach | 2,62 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ebersberg, St | 3,7 km | 85560 | 16,44 € | 6.117 € | 3,23 % |
| Bruck | 5,1 km | 85567 | 13,90 € | 5.508 € | 3,03 % |
| Frauenneuharting | 6,1 km | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Kirchseeon, M | 6,5 km | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Aßling | 6,6 km | 85617 | 12,56 € | 5.486 € | 2,75 % |
| Steinhöring | 6,6 km | 85643 | 13,07 € | 4.298 € | 3,65 % |
| Moosach | 6,9 km | 85665 | 13,37 € | 6.112 € | 2,62 % |
| Emmering | 8,5 km | 83550 | 11,08 € | 3.821 € | 3,48 % |
| Glonn, M | 9,8 km | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
Wo liegt Grafing b.München?
Lage
Grafing b.München auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Grafing b.München
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,30 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.322 € |
| Bruttomietrendite | 3,09 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,3 |
| Einwohner | 14.348 |
| Einwohner je km² | 485 |
| Fläche (km²) | 29,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #53 |
| Prognos Dynamikrang | #171 |
| Prognos Stärkerang | #51 |
| Koordinaten | 48,0454, 11,9661 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Grafing b.München
Was kostet eine Wohnung in Grafing b.München?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.322 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Grafing deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Ebersberg (5.463 Euro pro m²) und mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro pro m². Auch im bundesweiten Vergleich mit 2.409 Euro pro m² gehört Grafing zu den teuersten Orten.
Wie hoch ist die Miete in Grafing b.München?
Die Angebotsmiete beträgt aktuell 16,30 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegt der Landkreis Ebersberg bei 14,89 Euro pro m², der bayerische Durchschnitt bei 10,11 Euro pro m² und der deutsche Durchschnitt bei 8,92 Euro pro m². Grafing gehört damit zu den teuersten Orten im Umland.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Grafing b.München entwickelt?
Der Angebotskaufpreis stieg von 4.728 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 5.557 Euro pro m² im Jahr 2026. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 12,58 Euro pro m² (2018) auf 16,72 Euro pro m² (2026). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt. Der Kaufpreis wuchs dabei mit durchschnittlich 2,04 % pro Jahr langsamer als die Miete mit 3,62 % pro Jahr.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Grafing b.München?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 32,32. Im Vergleich dazu weist Bayern eine Rendite von 4,13 Prozent auf, Deutschland von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 14,45 im Bundesland liegt Grafing im unteren Viertel der bayerischen Orte — das bedeutet, dass rund 86 Prozent der Orte im Vergleich eine höhere Rendite aufweisen. Ein niedriger Renditewert spiegelt das hohe Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Grafing b.München?
Die Bevölkerung wuchs von 13.480 Einwohnern im Jahr 2015 auf 14.348 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 6,44 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 485 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Landkreis Ebersberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen hervorragenden Wohlstands-Rang von 3 unter rund 400 deutschen Kreisen.
Wie vergleichen sich die Immobilienpreise in Grafing b.München mit dem direkten Umland?
Im direkten Umkreis liegen die Angebotskaufpreise der Nachbarorte zwischen 3.734 Euro pro m² (Frauenneuharting) und 6.117 Euro pro m² (Ebersberg). Mit 6.322 Euro pro m² liegt Grafing damit an der oberen Preisspanne. Die Angebotsmiete bewegt sich im Umland zwischen 11,08 Euro pro m² (Emmering) und 16,44 Euro pro m² (Ebersberg und Kirchseeon).
Woher stammen die Daten zu Grafing b.München?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Grafing b.München sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Grafing b.München führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ebersberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberpframmern | 85667 | 15,56 € | 4.571 € | 4,09 % |
| Baiern | 85625 | 12,45 € | 3.933 € | 3,80 % |
| Steinhöring | 85643 | 13,07 € | 4.298 € | 3,65 % |
| Forstinning | 85661 | 14,81 € | 4.880 € | 3,64 % |
| Kirchseeon, M | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Frauenneuharting | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Glonn, M | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Markt Schwaben, M | 85570 | 17,54 € | 5.876 € | 3,58 % |