Baiern
Baiern (PLZ 85625) liegt im Kreis Ebersberg in Bayern. Der Ort zählt 1.531 Einwohner auf 20,0 km², das entspricht 77 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,45 € pro m², der Kaufpreis bei 3.933 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,80 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,3 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Baiern über dem Renditeniveau von 49 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,98 € auf 17,55 € pro m², im Mittel 7,3 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ebersberg Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 171, Stärkerang 51). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Glonn, Feldkirchen-Westerham und Bruck an.
Immobilienpreise in Baiern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Baiern, Landkreis Ebersberg
Baiern ist eine kleine Wohngemeinde im südlichsten Teil des Landkreises Ebersberg mit moderaten Immobilienpreisen, die zwischen dem bayerischen Landes- und dem höheren Kreisdurchschnitt liegen. Die Angebotsmiete von 12,45 €/m² und der Kaufpreis von 3.933 €/m² sind die niedrigsten unter den acht Nachbarorten, was zu einer Bruttomietrendite von 3,8 % führt — der höchsten im Umkreis. Die Mietzeitreihe zeigt extreme Volatilität mit einem Rückgang von 12,50 € (2019) auf 8,26 € (2023) und einem anschließenden Anstieg auf 17,55 € (2026). Der Landkreis Ebersberg profitiert vom exzellenten Wohlstands-Rang 3 im Prognos-Zukunftsatlas, während Baiern selbst als Pendlergemeinde mit starker Abwanderung in Beschäftigung gekennzeichnet ist.
Marktüberblick: Zwischen Landes- und Kreisdurchschnitt
Baiern ist eine 19,97 km² große Gemeinde im südlichsten Teil des Landkreises Ebersberg mit 1.531 Einwohnern. Der Immobilienmarkt spiegelt den Charakter einer Wohngemeinde wider: Die Angebotsmiete liegt bei 12,45 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.933 € je m². Damit bewegt sich Baiern zwischen dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete 10,11 €, Kaufpreis 3.246 €) und dem höheren Niveau des Landkreises Ebersberg (Miete 14,89 €, Kaufpreis 5.463 €). Der Kaufpreisfaktor von 26,33 liegt knapp über dem bayerischen Mittel von 26,10 und signalisiert, dass die Preise im Ort dem Landesdurchschnitt entsprechen, während sie im Kreisverband als moderat gelten. Die Bruttomietrendite beträgt 3,8 % und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,31 %, aber unter dem bayerischen Mittel von 4,13 %.
Preisentwicklung: Volatile Miete, einziger Kaufpreispunkt
Die Mietentwicklung in Baiern zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Von 2019 bis 2023 fiel die Angebotsmiete von 12,50 € auf 8,26 € je m² — ein Rückgang um 34 %. Im Jahr 2024 kehrte sich der Trend um und die Miete stieg auf 13,88 €, gefolgt von einem weiteren Anstieg auf 17,55 € im Jahr 2026. Diese Schwankungen deuten auf einen kleinen, angebotsseitig unelastischen Markt hin, bei dem einzelne Inserate das statistische Bild stark verzerren können. Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt aus dem Jahr 2023 vor (3.933 € je m²), sodass eine Kaufpreisentwicklung nicht abgebildet werden kann. Die CAGR der Mietreihe beträgt 7,31 % über den gesamten Zeitraum — ein Wert, der die extreme Volatilität zusammenfasst, aber keine trendhafte Entwicklung beschreibt.
Regionale Einordnung: Niedrigster Preis, höchste Rendite im Umkreis
Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Baiern bei beiden Hauptkennzahlen die niedrigsten Werte unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,1 km aufweist. Die Angebotsmiete von 12,45 € je m² liegt unter allen Nachbarn — Glonn (15,20 €), Aying (15,67 €) und Bruck (13,90 €) liegen deutlich darüber. Auch der Kaufpreis von 3.933 € je m² ist der niedrigste im Vergleich; nur Tuntenhausen (4.640 €) liegt darunter. Daraus resultiert die mit Abstand höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte mit 3,8 %. Der Perzentilrang von 48,74 % im Bundesland bestätigt: Baiern liegt fast genau im Median aller 2.056 bayerischen Orte — weder ein Spitzen- noch ein Randstandort. Die niedrigeren Preise im Vergleich zum Kreisumfeld korrespondieren mit der Lage am südlichen Rand des Landkreises, abseits der direkten Anbindung an die A8 und die Bahnstrecke München–Rosenheim (nächste Station: Aßling, 10 km).
Standortfaktoren: Wohlstandskreis mit Pendlercharakter
Der Landkreis Ebersberg rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 53 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 3 beim Index Wohlstand & Soziale Lage — ein Wert, der die Kaufpreisdynamik im gesamten Landkreis strukturell trägt. Die Arbeitslosenquote in Baiern liegt bei 1,56 % (2023) und bewegt sich damit auf einem sehr niedrigen Niveau; zwischen 2015 und 2023 schwankte sie nur zwischen 0,55 % und 2,13 %. Die Bevölkerung wuchs von 1.431 (2015) auf 1.531 (2024), was einem Zuwachs von 6,99 % entspricht. Seit 2022 ist die Entwicklung jedoch stagnierend. Die Wirtschaftsstruktur ist durch eine ausgeprägte Pendlergemeinde geprägt: 706 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte arbeiteten 2022 am Wohnort, während am Arbeitsort nur 128 Personen im produzierenden Gewerbe und 20 in der Land- und Forstwirtschaft registriert waren. 46 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.515 ha. Am Ort bestehen keine Hochschulen; die Freie Schule Glonntal in Piusheim bietet 440 Schulplätze. Der Prognos-Index Dynamik liegt mit Rang 171 deutlich unter dem Gesamtrang, was auf begrenzte wirtschaftliche Impulse vor Ort hindeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Baiern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Baiern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,98 €/m² |
| 2019 | 12,50 €/m² |
| 2020 | 12,46 €/m² |
| 2021 | 10,95 €/m² |
| 2022 | 10,36 €/m² |
| 2023 | 8,26 €/m² |
| 2024 | 13,88 €/m² |
| 2025 | 13,05 €/m² |
| 2026 | 17,55 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Baiern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 3.933 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Baiern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2023 | 2,52 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Baiern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.431 Einwohner |
| 2016 | 1.434 Einwohner |
| 2017 | 1.449 Einwohner |
| 2018 | 1.457 Einwohner |
| 2019 | 1.502 Einwohner |
| 2020 | 1.508 Einwohner |
| 2021 | 1.509 Einwohner |
| 2022 | 1.531 Einwohner |
| 2023 | 1.531 Einwohner |
| 2024 | 1.531 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Baiern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,55 % |
| 2016 | 1,50 % |
| 2017 | 0,55 % |
| 2018 | 2,13 % |
| 2019 | 1,26 % |
| 2020 | 1,63 % |
| 2021 | 1,18 % |
| 2022 | 1,66 % |
| 2023 | 1,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 53,00 Rang |
| Dynamik | 171 Rang |
| Stärke | 51,00 Rang |
| Demografie | 148 Rang |
| Arbeitsmarkt | 201 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 68,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 3,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Baiern liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Baiern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Baiern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Baiern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Baiern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Aying | 15,67 €/m² |
| Glonn | 15,20 €/m² |
| Egmating | 14,69 €/m² |
| Bruckmühl | 14,24 €/m² |
| Bruck | 13,90 €/m² |
| Tuntenhausen | 13,61 €/m² |
| Feldkirchen-Westerham | 13,47 €/m² |
| Moosach | 13,37 €/m² |
| Aßling | 12,56 €/m² |
| Baiern | 12,45 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Baiern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Baiern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Baiern | 3,80 % |
| Glonn | 3,61 % |
| Bruckmühl | 3,55 % |
| Tuntenhausen | 3,52 % |
| Feldkirchen-Westerham | 3,27 % |
| Aying | 3,21 % |
| Bruck | 3,03 % |
| Egmating | 2,76 % |
| Aßling | 2,75 % |
| Moosach | 2,62 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Glonn, M | 4,0 km | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Feldkirchen-Westerham | 6,6 km | 83620 | 13,47 € | 4.953 € | 3,27 % |
| Bruck | 7,1 km | 85567 | 13,90 € | 5.508 € | 3,03 % |
| Bruckmühl, M | 8,4 km | 83052 | 14,24 € | 4.811 € | 3,55 % |
| Moosach | 8,5 km | 85665 | 13,37 € | 6.112 € | 2,62 % |
| Aßling | 8,9 km | 85617 | 12,56 € | 5.486 € | 2,75 % |
| Aying | 9,1 km | 85653 | 15,67 € | 5.849 € | 3,21 % |
| Tuntenhausen | 9,1 km | 83104 | 13,61 € | 4.640 € | 3,52 % |
| Egmating | 9,2 km | 85658 | 14,69 € | 6.399 € | 2,76 % |
Wo liegt Baiern?
Lage
Baiern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Baiern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,45 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.933 € |
| Bruttomietrendite | 3,80 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,3 |
| Einwohner | 1.531 |
| Einwohner je km² | 77 |
| Fläche (km²) | 20,0 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #53 |
| Prognos Dynamikrang | #171 |
| Prognos Stärkerang | #51 |
| Koordinaten | 47,9573, 11,8981 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Baiern
Was kostet eine Wohnung in Baiern?
Die aktuellen Angebotsmieten in Baiern liegen bei durchschnittlich 12,45 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 3.933 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Mieten in Baiern entwickelt?
Die Mieten in Baiern zeigten in den vergangenen Jahren eine starke Schwankung: Von 9,98 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 12,50 Euro, fielen dann bis 2023 auf 8,26 Euro und erholten sich daraufhin wieder auf 13,05 Euro im Jahr 2025. Der Wert für 2026 liegt bei 17,55 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche durchschnittliche Entwicklung (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 7,31 Prozent.
Wie schneiden die Immobilienpreise in Baiern im Vergleich zum Landkreis und zu Bayern ab?
Die Angebotsmiete von 12,45 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Ebersberg (14,89 Euro), aber deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt von 10,11 Euro. Beim Kaufpreis mit 3.933 Euro pro Quadratmeter verhält es sich ähnlich: unter dem Kreisdurchschnitt von 5.463 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro.
Wie ist die Bruttomietrendite in Baiern im Vergleich zu Bayern und dem Kreis Ebersberg?
Die Bruttomietrendite in Baiern beträgt 3,8 Prozent. Damit liegt sie über dem Durchschnitt des Landkreises Ebersberg (3,31 Prozent), aber unter dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 48,7 zeigt, dass rund 49 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,33 und damit knapp über dem Landesdurchschnitt von 26,10, aber deutlich unter dem Kreiswert von 30,61.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Baiern?
Die Einwohnerzahl in Baiern ist seit 2015 von 1.431 auf 1.531 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von knapp sieben Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 16 Prozent und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 11 und 21 Prozent.
Wie gut ist die Zukunftsperspektive der Region Baiern?
Der Kreis Ebersberg, zu dem Baiern gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 53. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 3 ab. Im Bereich Dynamik liegt er mit Rang 171 eher im Mittelfeld. Für Baiern als Gemeinde liegen keine separaten Prognos-Werte vor.
Woher stammen die Daten zu Baiern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Baiern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Baiern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2023 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2023 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ebersberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberpframmern | 85667 | 15,56 € | 4.571 € | 4,09 % |
| Steinhöring | 85643 | 13,07 € | 4.298 € | 3,65 % |
| Forstinning | 85661 | 14,81 € | 4.880 € | 3,64 % |
| Kirchseeon, M | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Frauenneuharting | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Glonn, M | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Markt Schwaben, M | 85570 | 17,54 € | 5.876 € | 3,58 % |
| Emmering | 83550 | 11,08 € | 3.821 € | 3,48 % |