Bruck

Marktüberblick und Lage

Bruck ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Ebersberg mit 1.353 Einwohnern auf 21,59 km². Die Gemeinde liegt etwa 31 km südöstlich von München und ist über den 4 km entfernten S-Bahnhof Grafing an die S-Bahn-Linie 6 sowie an Regionalverbindungen nach Rosenheim und Wasserburg angebunden. Die A 99 ist über die Anschlussstelle Haar (17 km) erreichbar. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Glonn und weist eine Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern je km² auf.

Das Immobilienangebot in Bruck liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 13,90 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 5.508 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,03 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 33,01 spiegeln ein preisdynamisches Umfeld wider, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten. Diese Werte sind ausschließlich Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bruck zeigt ausgeprägte Schwankungen. Von 10,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete 2019 auf 11,43 Euro und 2020 auf 11,50 Euro. Im Jahr 2021 brach sie auf 9,32 Euro ein – ein Rückgang von rund 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ab 2022 folgte ein starker Anstieg auf 12,78 Euro, 2023 auf 14,03 Euro. 2024 korrigierte sich die Miete wieder auf 12,33 Euro, 2025 stieg sie auf 13,22 Euro. Der Wert für 2026 von 18,01 Euro je Quadratmeter markiert einen deutlichen Sprung, der sich von den vorangegangenen Jahren unterscheidet.

Für den Kaufpreis liegen aus der Zeitreihe nur Daten für 2023 vor (5.508 Euro je Quadratmeter). Der CAGR für die Miete beträgt 7,63 Prozent über den gesamten Zeitraum, was die starke Dynamik der Mietentwicklung unterstreicht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Ebersberg liegt die Angebotsmiete in Bruck mit 13,90 Euro leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 14,89 Euro. Der Kaufpreis von 5.508 Euro je Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreiswert von 5.463 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,03 Prozent liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 3,31 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 33,01 übersteigt den Kreiswert von 30,61 deutlich.

Auf Bayer-Ebene zeigt sich ein noch stärkeres Gefälle: Die bayrische Durchschnittsmiete beträgt 10,11 Euro, der Kaufpreis 3.246 Euro, die Rendite 4,13 Prozent und der Faktor 26,10. Bruck liegt mit seiner Miete 37 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt, der Kaufpreis liegt 70 Prozent darüber. Die Rendite von 3,03 Prozent platziert Bruck im unteren 12,5 Perzentil aller bayrischen Orte – nur etwa ein Achtel der Orte im Bundesland weist eine noch niedrigere Rendite auf.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km Entfernung liegt die Angebotsmiete in Bruck mit 13,90 Euro im unteren Drittel. Moosach (13,37 Euro), Baiern (12,45 Euro) und Aßling (12,56 Euro) sind günstiger. Grafing (16,30 Euro), Kirchseeon (16,44 Euro) und Ebersberg (16,44 Euro) liegen deutlich darüber. Beim Kaufpreis liegt Bruck im mittleren Feld: Baiern (3.933 Euro), Oberpframmern (4.571 Euro), Glonn (5.058 Euro), Kirchseeon (5.442 Euro) und Aßling (5.486 Euro) sind günstiger, während Ebersberg (6.117 Euro), Moosach (6.112 Euro) und Grafing (6.322 Euro) teurer sind. Die Rendite von 3,03 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarn – nur Moosach (2,62 %) und Aßling (2,75 %) weisen niedrigere Werte aus.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Bruck ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: von 1.244 auf 1.353 Einwohner, was einem Anstieg von 8,8 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief dabei relativ stabil, mit einem leichten Einbruch 2021 (-2 Einwohner) und einer Niveaustabilität zwischen 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote stieg von 0,11 Prozent im Jahr 2015 auf 2,0 Prozent im Jahr 2023 an. Der absolute Wert bleibt moderat, der relative Anstieg ist jedoch signifikant.

Der Landkreis Ebersberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 53 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 3 von 400) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Platz 68). Schwächer sind die Werte bei Dynamik (Platz 171), Demografie (Platz 148) und Arbeitsmarkt (Platz 201). Diese Rangwerte beziehen sich auf den Kreis Ebersberg als Ganzes, nicht auf die Gemeinde Bruck.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert mit 18 Gemeindeteilen, überwiegend Weiler und Einöden. Land- und Forstwirtschaft spielen weiterhin eine Rolle: 2020 bestanden 45 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.404 Hektar. Im produzierenden Gewerbe gab es 2020 fünf Betriebe im verarbeitenden Gewerbe und zwei im Bauhauptgewerbe. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort wurden 2020 mit 92 angegeben, deutlich weniger als 2018 mit 285.