Egmating

Der Ort

Egmating ist eine 19,16 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Ebersberg mit 2.391 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 125 Einwohnern je km². Die Gemeinde liegt in der Region München, etwa 27 km südöstlich der Landeshauptstadt, und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Glonn. Westlich grenzt das Gemeindegebiet an den Landkreis München, was die Lage im Münchner Umland unterstreicht.

Die Gemeinde besteht aus sieben Gemeindeteilen: dem Pfarrdorf Egmating sowie den Weilern und Dörfern Lindach, Münster, Neumünster, Neuorthofen, Orthofen und Tal. Die Siedlungsstruktur ist durch ein historisches Kirchdorf geprägt, das bereits im bayerischen Urkataster der 1810er Jahre als Dorf mit etwa 53 Herdstellen rund um die Kirche dokumentiert ist.

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Renditen

Der Immobilienmarkt in Egmating weist deutlich überdurchschnittliche Preise auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.399 Euro je Quadratmeter und damit 97 % über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m². Im Vergleich zum bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro/m² liegt Egmating mehr als doppelt so hoch. Auch im Kreisvergleich mit 5.463 Euro/m² liegt Egmating um 17 % über dem Kreisdurchschnitt.

Die Angebotsmiete beträgt 14,69 Euro/m². Damit liegt sie 65 % über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²) und 45 % über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²). Im Kreis Ebersberg liegt Egmating mit 14,69 Euro/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 14,89 Euro/m².

Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,3 Jahre – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 36-jährigen Bruttojahresmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 26,1 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Im Kreisvergleich liegt Egmating mit 36,3 über dem Kreisdurchschnitt von 30,6.

Die Bruttomietrendite von 2,76 % liegt im bundesweiten Vergleich am unteren Ende. Im Bundesland Bayern belegt Egmating mit einem Perzentilrang von 5,8 % den vorletzten Fünftel aller 2.056 verglichenen Orte – die Mietrendite ist also nahezu am niedrigsten, was auf die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten hinweist.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Höhere Mieten als in Egmating werden etwa in Höhenkirchen-Siegertsbrunn (18,79 Euro/m²) und Hohenbrunn (20,10 Euro/m²) erreicht, die jedoch ebenfalls deutlich höhere Kaufpreise aufweisen. Niedrigere Mieten finden sich in Moosach (13,37 Euro/m²) und Bruck (13,90 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 2,76 % liegt auf demselben Niveau wie in Brunnthal (2,76 %) und unter allen Nachbarorten außer Moosach (2,62 %).

Preis- und Entwicklungstendenzen

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 2,17 %. Die Angebotsmiete schwankte in diesem Zeitraum zwischen 10,86 Euro/m² (2019) und 15,18 Euro/m² (2025). Der aktuelle Wert von 14,91 Euro/m² (2026) liegt leicht unter dem Höchstwert von 2025.

Die Kaufpreise zeigten eine deutlich volatilere Entwicklung mit einer CAGR von 3,47 %. Hier ist ein extremer Ausreißer im Jahr 2025 zu verzeichnen: Mit 14.092 Euro/m² lag der Wert mehr als doppelt so hoch wie der aktuelle Angebotskaufpreis von 6.399 Euro/m². Dieser Wert ist statistisch nicht repräsentativ und deutet auf eine Verzerrung im Datenbestand hin – möglicherweise durch einzelne sehr kleine oder sehr große Objekte, die den Durchschnittswert verzerrt haben. Der Wert von 6.466 Euro/m² (2026) liegt wieder auf einem mit dem aktuellen Angebotswert vergleichbaren Niveau. Der Tiefstwert der Reihe lag 2019 bei 3.935 Euro/m².

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 insgesamt leicht positiv: Von 2.314 Einwohnern (2015) auf 2.391 (2024), was einem Wachstum von 3,3 % entspricht. Der höchste Wert der Reihe wurde 2022 mit 2.412 Einwohnern erreicht. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.391. Im historischen Vergleich wuchs Egmating zwischen 1988 und 2018 sogar um 61,8 % (von 1.444 auf 2.336 Einwohner), was die Gemeinde als Wachstumsort im Münchner Umland ausweist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,79 % und damit auf sehr niedrigem Niveau. Sie stieg von 0,72 % (2016) auf einen Höchstwert von 2,18 % (2022) und ist seither leicht rückläufig. Die niedrige Arbeitslosigkeit unterstreicht die wirtschaftliche Stärke der Gemeinde.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Egmating ist eine klassische Schlafgemeinde mit starker Pendlerorientierung. Nach den Daten des Jahres 2020 gab es am Arbeitsort nur 156 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (54 im produzierenden Gewerbe, 77 im Handel und Verkehr, 25 in sonstigen Bereichen), während 1.016 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren. Das bedeutet, dass etwa 85 % der erwerbstätigen Bevölkerung aus Egmating auscommutiert – überwiegend nach München und das Münchner Umland.

Die Infrastruktur für den Pendlerverkehr ist durch die S-Bahn-Anbindung in den Nachbarorten Aying (5 km) und Höhenkirchen-Siegertsbrunn (7 km) sowie die Autobahnanbindungen A99 (10 km, AS Ottobrunn) und A8 (12 km, AS Hofoldinger Forst) gegeben. Diese Erreichbarkeit erklärt sowohl die Nachfrage nach Immobilien in Egmating als auch die hohen Preise.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Ebersberg, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 3 – das ist ein herausragender Wert. Im Teilindex Stärke liegt der Kreis auf Rang 51, im Teilindex Wettbewerb und Innovation auf Rang 68. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 171 und der Arbeitsmarkt mit Rang 201. Diese Verteilung beschreibt einen wohlhabenden, aber dynamikschwachen Landkreis, der von der Nähe zu München profitiert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen eher auf Familien und Pendler beschränkt als auf einen Studierendenmarkt.